Habitaciones vacías, cancelaciones de reservas y una deuda financiera asfixiante, son parte del duro año que ha vivido la industria hotelera por el Covid-19.
Además de las grandes cadenas que operan en Chile, los fondos de inversión que apostaron por este negocio también han sufrido. Y mucho. Es el caso del fondo Inversiones Hoteleras, administrado por LarrainVial Activos, que invierte en hoteles de cuatro y cinco estrellas como, por ejemplo, el Ritz Carlton, Intercontinental, Sheraton y Crowne Plaza.
Tras las reestricciones sanitarias que establecieron estrictas cuarentas, imposibilitaron el ingreso de pasajeros a dichos hoteles y la realización de eventos, la situación del fondo comenzó a verse afectada y el patrimonio administrado se hundió 85% hasta US$ 8 millones, según muestran sus estados financieros.
Lo anterior, impulsó la citación de dos asambleas extraordinarias de aportantes, esto es, los inversionistas que apostaron por el fondo. La última, se celebró este martes de manera presencial.
La condición de Itaú
En un ambiente marcado por la tensión y nerviosismo por parte de los aportantes del fondo, los inversionistas aprobaron un aumento de capital por US$ 9 millones.
Según la presentación que dispuso LarrainVial a la asamblea, la capitalización era una condición excluyente para que el fondo obtuviera una línea de crédito no rotativa por parte del Banco Itaú Chile de US$ 14 millones.
Al mismo tiempo, según el mismo documento, Itaú habría exigido la venta, en el plazo de un año, de uno de los hoteles administrados por el fondo.
Conocedores de la situación del fondo hotelero, indican que el Hotel Crowne Plaza sería el candidato más serio para ser vendido debido a que, además de la pandemia, viene afectado desde el estallido social de octubre de 2019.
Para enajenar el activo se mandató a la empresa de servicios inmobiliarios CBRE. En caso de no encontrar un comprador a octubre de 2021, se extenderá la búsqueda por otros 12 meses.
Indican que, debido a que la zona de Plaza Italia de la capital sigue siendo un foco de permanente conflicto social, es probable que el Crow Plaza sea vendido para transformarlo en un edificio de oficinas.
Tensión en la asamblea
Respecto a la asamblea, el ánimo no habría sido el de los mejores entre los inversionistas, quienes consultaron la posibilidad de cambiar al administrador del fondo, LarrainVial, junto con el gestor del mismo, Whitesands,cuyos accionistas son la sociedad Kinza SpA; Inversiones Guyaven Limitada, ligada a Oscar Biderman, e Inversiones DMBB Limitada, ligada a Jorge Breitling, socios fundadores del Hotel Intercontinental Santiago.
Al mismo tiempo, según datos de la Comisión para el Mercado Financiero, los administradores también son inversionistas del fondo. La corredora de bolsa de LarrainVial, es la principal aportante, con el 38,8% del fondo. Luego vienen Biderman y Bretling con participaciones 22,3% y 20,8%, respectivamente.
Asimismo, en la asamblea hubo una solicitud de reducir la comisión que cobra el fondo, lo que también había sido abordado en la asamblea anterior.
En el documento de la sesión, se señala que la comisión fija de la gestora (Whitesands) es de 0,6% de los activos administrados. Por el período de junio de 2020 a diciembre de 2022, se reduce en 20%. Del 80% restante, se considera pagar un máximo de 40%, quedando pendiente la diferencia para cuando las condiciones de caja lo permitan.
Detalles del aumento de capital
El objetivo del aumento de capital es financiar el capital de trabajo, según la presentación de la asamblea, que además señala que la duración del fondo es hasta septiembre de 2022, prorrogable por los inversionistas.
Para establecer el valor de colocación de las cuotas se ponderó el valor libro de éstas al 30 de septiembre, de US$ 0,0452, con el promedio de las valorizaciones por “descuento de flujos” al 31 de julio, que hicieron dos firmas de servicios inmobiliarios.
La valorización de CBRE fue de US$ 0,4380 y la de SITKA, de US$ 0,5197. El resultado fue un valor cuota de US$ 0,26205 para las colocaciones del aumento de capital.
Las cuotas emitidas al 16 de noviembre eran 113.851.805 y las nuevas cuotas a emitir son 34.344.591, lo que representa un 30,11% de la composición actual del fondo.
El costo de la suscripción es de US$ 7.905. El período de oferta preferente se extenderá por un mes desde el 24 de noviembre y la eventual suscripción del remanente será a partir del 26 de diciembre.
La expectativa de retorno para las nuevas cuotas, en base a supuestos y proyecciones, es de 2,4 veces lo invertido o un valor cuota de US$0,629. Esto, en caso de que el múltiplo de salida sea de 12,5 veces Ebitda y que la proyección de éste se cumpla en un 100%. Las proyecciones son -US$4,8 millones a 2020; US$8,7 millones a 2021; US$ 14,1 millones a 2022; US$21,5 millones a 2023 y US$27,8 millones a 2024.
En tanto, Itaú otorgó el crédito con una amortización bullet, que significa que todo el capital se liquida al final, en noviembre de 2021, y entremedio solo se paga la tasa libor a seis meses + 3,6%, a pagar en noviembre de 2020 y mayo de 2021.
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