Fondo de inversión de capitales chilenos apuesta por negocio de multifamily en Baltimore en Estados Unidos

Un edificio de multifamily en Baltimore, Maryland, Estados Unidos, por unos US$ 50 millones está en la mira de un grupo de inversionistas chilenos.

Se trata del primer activo que se incorporará a la cartera de un fondo de inversión privado de hasta US$ 200 millones, que está levantando la administradora estadounidense Hasta Capital, especialista en multifamily, creada por los exdirectivos de Greystar, Mark Hafner y Rodrigo Suárez.

Mark Hafner Ceo de Hasta capital.

Entre el 30% y el 50% de ese capital provendría de inversionistas chilenos, que participan en el negocio a través de la boutique financiera Kapture Capital, de Alex Fischer, Mauricio López, Humberto Fischer y Antonio Roa, quienes en conjunto han invertido, estructurado y distribuido negocios por más de US$400 millones.

Entre el 20 de febrero y el 1 de marzo esperan cerrar la compra del activo en Baltimore, para el portafolio del fondo KaptureUS Opportunistic Multifamily II. En el mediano plazo, el vehículo buscará comprar entre tres y cinco propiedades, para destinar a la renta residencial, en mercados de alto crecimiento en EEUU. Específicamente el fondo se especializará en edificios Multifamily clase A y la expectativa es que el instrumento rente por lo menos un 17% de Tasa Interna de Retorno bruta.

Oportunidad de entrada

“Se están gatillando mejores oportunidades de inversión en el mercado de multifamily de EEUU, no necesariamente por el mal comportamiento del activo, sino por las necesidades de capital que se han presentado en todos los mercados producto del Covid-19”, dice Antonio Roa, socio fundador de Kapture Capital.

“Las inversiones inmobiliarias son cíclicas y en EEUU estos últimos años fueron el final del ciclo que empezó después de la crisis subprime entre 2009 y 2010, entonces ya llevábamos 10 años con un ciclo al alza. Esa parte expansiva termina de cierta forma en 2020, con la crisis del Covid-19, y eso es lo que nos genera un buen momento de entrada para adquirir activos a valuaciones atractivas”, explica el COO de Hasta Capital, Rodrigo Suárez.

“La estrategia tiene más que ver con entrar en momentos de baja liquidez, que es lo que generó la crisis del Covid-19, y salir en momentos de alta liquidez”, añade.

Otra manera de evaluar si un activo inmobiliario está caro o barato es analizar sus cap rates una medida de valorización de propiedades-. “Constantemente nos estamos fijando en cuáles son los cap rates de multifamily, en comparación con las tasas de los bonos del Tesoro de EEUU a 10 años y una canasta de bonos corporativos”, apunta Suárez.

En estos momentos “esa divergencia es la más alta desde la crisis del 2008. Los cap rates tienen unos 300 puntos base de diferencia con el bono del Tesoro, eso es mucho. Eso quiere decir que, en el mediano plazo, esas tasas se van a volver a encontrar, ya sea que los cap rates bajen o las tasas suban, y en cualquiera de los casos significa que el multifamily está barato, en términos comparativos”, agrega el ejecutivo mexicano.

“Multifamily” por primera vez

Mark Hafner es reconocido en la industria inmobiliaria estadounidense. Durante 12 años fue senior manager director de Greystar, la mayor operadora de departamentos en ese país. En 2016 dejó la firma junto a Suárez, quien se desempeñaba como director of development and investments for Latin America y juntos crearon Hasta Capital.

Suárez recuerda que en 2013, cuando aún trabajaba para Greystar, vino a una conferencia en Chile. “Creo que yo fui la primera persona en usar la palabra multifamily en el mercado chileno. Se hablaba muy poco de esto en ese entonces, la renta residencial era algo muy nuevo, muy raro, y un mercado dinámico, como Chile, ve una oportunidad buena y la toma por las riendas”, comenta Suárez.

Es por eso que con Hasta Capital venieron a ofrecer este tipo de inversiones.“Para el nivel de sofisticación de los inversionistas chilenos, se les ofrecía muy poco la inversión en multifamily en EEUU y estaban muy mal atendidos.Vimos una oportunidad gigantesca”, dice el ejecutivo.

Primera adquisición en Houston

En abril de 2020, en medio de los temores por la pandemia de coronavirus, se materializó el primer fondo de la chilena Kapture Capital con Hasta Capital, con una co-inversión de aproximadamente US$ 25 millones. El capital levantado se invirtió en la adquisición de un edificio clase A en Houston, Texas, específicamente el Mezzo Kirby en Med-Center, el barrio médico más grande del mundo. Hasta ahora el edificio ha mantenido ocupaciones por sobre el 95% y recaudaciones del 99,5%.

En 2021 estarán concretando las adquisiciones de su segundo fondo y hacia adelante, el plan es hacer una serie de fondos similares subsecuentes para invertir un monto parecido cada 12 a 15 meses.