El desembarco de los fondos de inversión en el negocio de la logística y el bodegaje

Una de las últimas tendencias de la industria de fondos de inversión es la renta industrial, que en términos sencillos es la compra de activos, como por ejemplo centros de distribución, donde el arrendatario se hace cargo de la mantención o bien, centros de bodegas, en el que los gastos de mantención se prorratean y hay mayor flexibilidad para crecer.

Los centros de bodegas más grandes de Santiago son los de Puerto Madero, con 440.000 m2, y La Farfana, con 395.000 m2, ambos de Bodegas San Francisco. Luego viene Parque Logístico, de Bodenor Flexcenter, con 310.000 m2.

Además de los actores que están invirtiendo exclusivamente en bodegas, hay “grandes fondos de inversión inmobiliarios que han entrado en los últimos años a esta clase de activos”, señala el research analyst de JLL, Felipe Bertolino.

Al cierre de septiembre, el fondo Rentas Inmobiliarias de Independencia tenía el 35% de su cartera en bodegas; el fondo Renta Inmobiliaria I, de LarrainVial y Patio tenía el 16,1% y el Renta Comercial de BTG Pactual, el 7%.

El factor e-commerce

“Estamos viviendo una transformación profunda en la logística de bienes de consumo final, gatillada por el auge del e-commerce: el requerimiento de entrega en tiempo mínimo. Así, la ventaja competitiva es velocidad de entrega, que se logra con una ubicación cercana de las bodegas a los centros de consumo más importantes, con alta tecnología y sofisticados sistemas de inteligencia artificial”, dice el asesor inmobiliario de Colliers International, Reinaldo Gleisner.

Entre los atractivos de la industria de almacenamiento local, Bertolino destaca a Chile por su “desarrollo de tecnología en logística, que está muy avanzado, en relación a sus pares”. Afirma que los desarrolladores chilenos son bastante profesionalizados y han exportado sus productos.

“En un mundo de tasas bajas, la renta industrial se puso muy interesante: en la actualidad se transa con un cap/rate de 5,5% a 7,5% anual. Esto se compara muy favorablemente con la renta fija y con otras inversiones en renta inmobiliaria en general”, añade Gleisner.

Los nuevos fondos

El viernes Bci Asset Management lanzó su nuevo fondo de inversión Bci Invinsa Rentas Inmobiliarias enfocado en el negocio industrial. “Hace más de dos años venimos trabajando en la creación del primer fondo dedicado 100% a esta clase de activos debido a la creciente importancia que ha tomado el e-commerce”, afirma el gerente general, Patricio Romero.

El fondo adquirió, directa e indirectamente, las acciones de las sociedades Inmobiliaria Invinsa Puerta del Mar SpA e Invinsa Central Bodegas SpA.

Hay otros dos vehículos de este tipo inscritos en la Comisión para el Mercado Financiero (CMF): el Fondo de Inversión Megacentro Buenaventura, de Ameris Capital y el GSI Rentas Logísticas I Fondo de Inversión, de Moneda Asset Management.