A diez años del colapso, las hipotecas subprime están de regreso

Hace unos diez años, Dan Perl dejó todo para ir a surfear a México. Como veterano evaluador de hipotecas subprime, para abril de 2007 le sobraban muestras de que se avecinaban graves problemas.

Así es que bajó la persiana, se tomó un prolongado descanso en Baja California y mantuvo un perfil bajo durante algunos años, vendiendo créditos para la firma de Nueva York Carl Marks & Co.

Pero ahora volvió a las pistas y lidera nuevamente un pequeño grupo de entidades que otorgan una vez más créditos subprime, o nonprime, como prefieren llamarlos hoy. El sector va camino a producir US$ 10.000 millones este año una parte diminuta del mercado general de préstamos para la vivienda de US$ 1,6 billón (millón de millones) de Estados Unidos, pero que está creciendo rápidamente.

Muchos le decían a Perl que no podría volver a ofrecer esos productos habiendo pasado tan poco tiempo de la crisis financiera global, y después de que las autoridades reguladoras de todo Estados Unidos establecieron normas más estrictas para el otorgamiento de hipotecas. La gente decía que estaba arriesgando su patrimonio, que "lo demandarían hasta la eternidad".

"¿Cuántas veces escuchamos eso, Kyle?" pregunta a su protegido, Kyle Gunderlock, que fue vicepresidente de ventas en la antigua firma de Perl y actualmente es presidente de la nueva, Citadel Servicing Corp, ubicada en Irvine, California. "Los van a tomar presos, es uno de los comentarios que siempre recuerdo", dice Gunderlock.

A ojos de Perl y sus colegas, el negocio de las hipotecas subprime no tiene ningún lado sombrío ni amenazante. Por el contrario, según ellos, las entidades financieras que se especializan en ese campo están prestando un servicio esencial para la economía más grande del mundo.

Por cada profesional en situación acomodada que podría ingresar a una sucursal del Chase o el Wells Fargo y obtener un préstamo para la vivienda sin mayor trámite, afirman, hay muchos más que deben esforzarse. Quienes trabajan en forma independiente o tienen ingresos variables, por ejemplo, no reúnen todos los requisitos que establecen los bancos grandes. Lo mismo les sucede a nuevos inmigrantes con pocos antecedentes crediticios o personas con alguna mancha en su legajo.

"Otorgar préstamos a personas con poco respaldo es una política nacional y es una parte importante del crecimiento de la economía", sostiene Julian Hebron, directora de ventas de RPM Mortgage en Alamo, California. "Es incorrecto considerarlo un flagelo".

Todos fueron cómplices

Pero algunos economistas tienen la sensación de que estamos en terreno resbaladizo; que las mismas fuerzas que alimentaron la crisis la última vez, una galopante demanda de rendimiento entre los inversionistas, incentivos distorsionados en Wall Street y un gobierno decidido a flexibilizar las restricciones regulatorias, podrían provocar una nueva crisis.

Bajo el gobierno de Donald Trump, por ejemplo, las agencias tienen la orden de revisar prácticamente todas las reglamentaciones financieras aprobadas durante el gobierno de Barack Obama. En junio, el Tesoro de Estados Unidos publicó un informe que revela que el crecimiento "anémico" del sector inmobiliario, que representa casi 20% del PIB, es en parte consecuencia de las estrictas normas de garantías.

El mercado de securitización de préstamos subprime también va en ascenso, y está distribuyendo el riesgo de default prácticamente igual que antes. Fitch, la calificadora de riesgos, espera una emisión de US$ 3.000 millones en títulos de valores respaldados por hipotecas nonprime (MBS, por su sigla en inglés) este año, en comparación con los US$ 1.000 millones registrados en los últimos 18 meses. (En enero, su proyección para este año era de US$ 2.000 millones.)

Mientras tanto, están resurgiendo algunos personajes antiguos, entre ellos, algunos que cobraron cierta notoriedad hace diez años. Kyle Walker, el ex director de Fremont, una gran compañía de hipotecas que fue sancionada por las autoridades reguladoras federales por sus prácticas "poco seguras" en marzo de 2007, otra vez está al frente de una firma de créditos nonprime llamada HomeXpress de Newport Beach, California.

Dan Sparks, un ex operador de Goldman Sachs mencionado más de 500 veces en un informe del Senado sobre la crisis del mercado de hipotecas, ahora compra créditos de baja calificación a un hedge fund de Stamford, Connecticut.

Todo esto ocurre sin una estimación adecuada de la última crisis, afirma Richard Bowen, ex director de suscripción de Citigroup, que en 2007 era considerado el principal banco de créditos subprime de Estados Unidos. Bowen revela que trató de dar la señal de alarma internamente sobre el fraude sin control en las solicitudes de hipotecas.

Dejó el grupo en 2008. Hace una comparación con las crisis de ahorro y préstamos de Estados Unidos de la década de los '80, luego de la cual unos 800 banqueros senior fueron a la cárcel. ¿El total acumulado de la crisis que comenzó en 2007? Cero. Si bien fue "mucho, pero mucho" peor, afirma Bowen, "no se le pidió cuentas a nadie. Y puedo asegurar que no es por falta de pruebas".

Perl se volcó al segmento subprime (B y C, como llamaban a los préstamos de menor calificación). En la década de los '90, su negocio creció considerablemente, en parte gracias a un préstamo que inventó, NINA, destinado a clientes "sin ingresos ni activos".

Sin embargo, según el ejecutivo, en 2005 estaba claro que las cosas se habían salido de control. Su compañía, por entonces conocida como First Street, era una de los 20 mayores originadores de créditos subprime a nivel nacional, en un sector que produjo cerca de US$ 1 billón en hipotecas de alto riesgo (alrededor de un tercio del mercado total de hipotecas de Estados Unidos) ese año.

En el Condado de Orange también se concentraban algunos de los vendedores subprime más conocidos del país, como New Century, Ameriquest y Fremont.

Pero los márgenes eran cada vez menores y se otorgaban préstamos que nunca debieron otorgarse. En cierto momento, New Century tenía un índice de error del 2%; esto significa que uno de cada 50 deudores nunca hizo un único pago. La quiebra de la compañía a principios de abril de 2007, debido a que le debía US$ 8.400 millones a bancos como Morgan Stanley, Barclays y UBS, fue uno de los momentos decisivos de la crisis.

Mike Fierman, socio gerente y codirector ejecutivo de Angel Oak de Atlanta, Georgia, también estaba en medio de aquel asunto, al frente de una firma denominada SouthStar Funding. Fierman sostiene que no tenía otra opción: si quería competir, tenía que abandonar los estándares.

Al igual que Perl, se retiró en abril de 2007, después de que Goldman y Lehman Brothers dijeran que ya habían colmado su cuota de subprime. Pero hasta ese momento, ellos y otros bancos de inversión habían consumido todo lo que Perl les había ofrecido. Luego lo incluían dentro de los MBS, a los que las agencias de calificación crediticia que competían entre sí para ganar la mayor cantidad de negocio solían asignarles una calificación atractiva.

"Todos fueron cómplices", señala Fierman. "Te sentías atrapado; los inversionistas exigían más préstamos de los que podían producirse de manera responsable. La única manera de producir ese volumen era siendo irresponsable".

Los intermediarios iban tras "jardineros, sirvientas, mucamas, trabajadores de estaciones de servicio y bailarinas exóticas", comenta Perl. "Eso no es dar préstamos. Así no funcionan las cosas".
Se fue unos 18 meses antes de que la quiebra de Lehman llevara a la economía mundial al borde de la ruina.

¿Esta vez será diferente?

Pero esta vez es diferente, afirman las entidades de préstamo. Gracias a la Ley Dodd-Frank de 2010, los préstamos nonprime otorgados ahora guardan poca relación con la basura que terminó pudriendo el sistema una década atrás.

Perl y Gunderlock afirman que pasaron semanas revisando las 800 páginas de la Ley Dodd-Frank referidas a las hipotecas, cuando pensaron en volver a poner en marcha la maquinaria. Según Perl, figuraban toda clase de prohibiciones sobre el financiamiento, cierre y mantenimiento de un préstamo, pero al final todo se reducía a lo siguiente: "El personal debe tratar a los clientes con una cierta lógica. No se puede mentir, no se puede engañar, no se puede robar".

En consecuencia, hay algunas características dudosas que causaron problemas la última vez, como los depósitos cero o a tasas iniciales reducidas que se ajustaron fuertemente al alza en dos o tres años. También desaparecieron los préstamos de amortización negativa que permitían que los deudores pagasen menos que los intereses adeudados, de modo que el saldo del préstamo en realidad crecía.

Tampoco hay más "ingresos declarados": cualquiera sea la declaración del cliente, la entidad de préstamo debe verificar revisando los comprobantes de pago y las declaraciones juradas de impuestos, en lugar de suponer que es cierto.

Efectivamente, los estándares de las hipotecas nonprime son generalmente más flexibles que los que se aplican a las hipotecas que están en condiciones de ser adquiridas por agencias del gobierno, como Fannie Mae. Estos préstamos se conocen como "hipotecas calificadas" (QM, por sus siglas en inglés) y representan la mayor parte del mercado de créditos para la vivienda de Estados Unidos.

Pero en la actualidad cada hipoteca tiene que cumplir un estándar general conocido como "capacidad de repago" (ATR, por sus siglas en inglés). A menos que la entidad de préstamo se convenza de ocho maneras diferentes de que el cliente tiene los medios para devolver el dinero, puede iniciar un juicio en cualquier momento si el préstamo pasa a ser de dudoso cobro.

El nuevo marco regulatorio es "de hecho bastante lógico", señala Matt Nichols, fundador y CEO de Deephaven Mortgage, que abrió la firma con sede en Charlotte, Carolina del Norte, en 2013, después de más de una década de dirigir el negocio de las hipotecas residenciales de Goldman. Hasta ahora, compró cerca de US$ 1.000 millones de préstamos nonprime a una red de aproximadamente 100 intermediarios, y revendió cerca de la mitad en el mercado de MBS.

En un acuerdo de MBS de US$ 250 millones celebrado en junio, más del 40% de los clientes que consiguieron hipotecas adquiridas por Deephaven habían tenido algún "mal antecedente crediticio" previo, como una quiebra, una ejecución hipotecaria o un proceso de short sale, según Kroll, una agencia de calificación crediticia. No obstante, la suscripción fue seis veces superior al monto del acuerdo.
"La capacidad de repago, por regla general, es una cuestión de sentido común", afirma Nichols. "Hay que basarse en algo más que palabras, ¿o no?"

Perl y otros señalan que los inversionistas de estas nuevas clases de títulos MBS nonprime están más tranquilos. Conforme a las reformas de la Ley Dodd-Frank que entraron en vigor en 2015, los patrocinadores de un acuerdo deben asumir un interés mínimo del 5% del riesgo crediticio total de los activos que estén convirtiendo en títulos valores. Esto se conoce como jugarse el pellejo: si los originadores son los que cargan con las pérdidas, en teoría, tendrán mucho más cuidado con lo que producen.

Antes de la crisis, no había requisitos mínimos de propiedad, por lo que las compañías de hipotecas simplemente especulaban con toda clase de basura en Goldman, Merrill o Bear Stearns. "Este no es un modelo de originar para vender; es un modelo de originar para poseer, afirma Fierman de Angel Oak.

Su firma, que compra préstamos nonprime de otros brokers, además de originar los suyos propios, fue el emisor más activo de MBS y cerró cuatro acuerdos desde 2015 por un total de US$ 630 millones. Fierman sostiene que Angel Oak superó con creces el umbral básico del 5% y posee el 10% de sus acuerdos de MBS en varios puntos. "Deben crear confianza con los inversores", señala el ejecutivo. "Nos vigilan de cerca".

Algunos de los principales nombres de Wall Street han regresado sigilosamente. Pimco, la mayor casa de bonos del mundo, tiene el 25% del capital de Citadel, de Perl, según una persona con conocimiento de la estructura de propiedad. Blackstone, el gigante de private equity, tiene un grupo de inversiones nonprime, entre ellas una participación en Bayview Asset Management, una firma que compra hipotecas de Coral Gables, en Florida.

¿Volverán los grandes bancos estadounidenses al segmento subprime? Es inevitable, señala Guy Cecala, CEO y editor de Inside Mortgage Finance, la biblia de la industria. Observa que las originaciones de hipotecas en general en Estados Unidos cayeron alrededor de 20% este año, sobre todo porque el aumento de las tasas de interés llevó a una caída en el negocio de refinanciamiento.

"Al final del día, cada entidad de préstamos tiene que buscar productos alternativos, salvo que desee que sus negocios caigan", afirma Cecala.

Entretanto, otros bancos están asumiendo funciones de apoyo. Credit Suisse y Nomura, por ejemplo, ofrecen líneas de crédito a originadores y securitizaciones de hipotecas subprime. Fitch, DBRS y Kroll, las agencias de calificación crediticia, aprobaron una serie de operaciones de securitización.