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Crisis inmobiliaria acelera la concentración del mercado: grandes empresas dominan el 53% de las ventas

Las medianas y pequeñas compañías concentran un 38% y 8% de las transacciones respectivamente. A futuro, se espera que las grandes concentren el 60% de las ventas.

Por: Laura Guzmán

Publicado: Lunes 31 de marzo de 2025 a las 04:00 hrs.

Laura Guzmán

Inmobiliario

construcción

constructora

Foto: Rodolfo Jara

En 2024, las ventas de las grandes inmobiliarias aumentaron en un 12,6%, mientras que las transacciones lideradas por las intermedias y pequeñas compañías descendieron un 8% y 21% anual.

La industria inmobiliaria enfrenta una de sus crisis más profundas, y las advertencias sobre una mayor concentración del mercado comienzan a hacerse realidad. El último informe de TOCTOC confirma esta tendencia, revelando que las grandes inmobiliarias están tomando la delantera en las ventas del sector.

En concreto, la plataforma de gestión inmobiliaria analizó una muestra de 290 empresas y las clasificó en tres categorías: grandes, con un portafolio de entre 15 y 30 proyectos; medianas, aquellas con menos de 15 obras en carpeta; y pequeñas, que cuentan con apenas uno o dos inmuebles.

Hasta el 2023, las grandes inmobiliarias (Paz Corp, Ingevec, Fundamenta o Inmobiliaria Euro, según datos recopilados por Diario Financiero) representaban el 45% de las ventas del sector. Hoy, su dominio creció hasta el 53%.

Las empresas intermedias, como Sinergia, Surmonte y Siena, también han logrado aumentar su participación, pasando del 35% al 38% de las transacciones. El mayor golpe lo recibieron las pequeñas firmas -como Neourbe y Develop- cuyo peso en el mercado cayó del 20% a apenas un 8%.

Mayor concentración

Todo indica que esta tendencia continuará. TOCTOC afirmó que la participación de las grandes inmobiliarias aumentaría en los próximos años por la salida de actores más pequeños y la consolidación de las firmas con mayor capacidad de financiamiento. Sin embargo, “el mercado seguirá siendo competitivo y relativamente desconcentrado”, dicen.

De acuerdo con las proyecciones, las grandes empresas podrían superar el 60% de las ventas del sector; las inmobiliarias medianas verán una baja en su participación, cayendo al 30%, mientras que las pequeñas se estabilizarán en torno al 10%.

El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Slaven Razmilic, recalcó que los efectos de la contracción del mercado han perjudicado de manera desigual a las empresas inmobiliarias, castigando proporcionalmente a las más pequeñas.

Pero en la medida en que se normalice el mercado y se recupere el dinamismo en las ventas, el directivo indicó que las inmobiliarias medianas o pequeñas volverán a crecer, dado que esta es una actividad altamente abierta, sin grandes barreras de entrada.

“Pocos mercados tienen el nivel de competencia que exhibe el inmobiliario, particularmente en la Región Metropolitana. En el caso de los departamentos, por ejemplo, en 2023 había más de 300 empresas operando y ninguna acumuló más del 5% de las promesas de compraventa firmadas”, enfatizó Razmilic.

Y agregó que “eso da cuenta de un mercado muy abierto y competitivo que debiera recuperarse en la medida que las ventas se estabilicen y crezcan. En 2024 ya se produjo un aumento, y esperamos que este año se mantenga esa tendencia”.

Foco a las ventas

Poniendo una lupa a las ventas realizadas en 2024, el informe de TOCTOC señaló que las 30 mayores inmobiliarias cerraron el año con un crecimiento del 12,6% en sus transacciones. De hecho, el 80% de los nuevos proyectos lanzados provienen de estas firmas, lo que refuerza aún más su dominio.

El chief research officer de TOCTOC, Daniel Serey, explicó que este escenario se debe a que las inmobiliarias más grandes tienen mayores recursos para estrategias comerciales más profundas; sumado a que cuentan con equipos de venta robustos y mayor inversión en marketing.

“Además, se han apoyado últimamente en servicios de brokers, como extensión de su fuerza de ventas y para ofrecer financiamiento directo a los compradores, como créditos para el pago del pie , respaldados por pagarés, o trabajan junto a entidades financieras con condiciones más favorables para financiamiento de éste”, agregó.

Por otro lado, las inmobiliarias medianas registraron una caída del 8% en sus ventas, mientras que las pequeñas experimentaron una reducción del 21% anual.

El ejecutivo explicó que esto se debe a que muchas de estas firmas apostaron por proyectos en el sector oriente, los cuales están enfocados en compradores finales, que son los más afectados por la inflación y las restricciones financieras. En cambio, el mercado actual está impulsado principalmente por inversionistas, lo que favorece a las inmobiliarias con mayores capacidades a ofrecer condiciones de financiamiento atractivas y descuentos agresivos.

“A nivel de margen, la diferencia clave es su estrategia: mientras las inmobiliarias pequeñas buscan maximizar la rentabilidad, las grandes operan con una lógica de flujo continuo. Ajustan precios en proyectos con menor demanda y compensan con otros más exitosos, lo que les permite llegar con precios más competitivos en algunos proyectos”, concluyó Serey.

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