Chile se prepara para avalancha de inmuebles comerciales

Los inversionistas en Chile se están preparando para una rara avalancha de edificios comerciales que llegarán al mercado mientras dos de los fondos de inversión en bienes raíces más grandes del país están cerca de su liquidación.

Carteras inmobiliarias por un valor de US$ 552 millones mantenidas en fondos administrados por los pesos pesados ​​Toesca SA y Banchile Inversiones pronto podrían salir a la venta debido a las recientes votaciones de los accionistas.

Esto está generando temores de un círculo vicioso que se avecina en Chile. Los bajos precios llevaron a los inversionistas a renunciar y liquidar las inversiones inmobiliarias, pero la inminente oferta repentina de edificios podría hacer bajar los precios aún más.

“De hecho, será más difícil vender activos si hay abundancia de activos en venta”, afirmó Augusto Rodríguez, responsable inmobiliario de Toesca, donde los inversionistas han confirmado la liquidación de uno de sus fondos inmobiliarios con una cartera valorada en US$ 215 millones.

Sin embargo la compañía cree “muy en la calidad de nuestros activos y, por eso, estamos convencidos de que hay y habrá mucho interés en ellos”, afirmó Rodríguez.

Junto con Toesca, Banchile podría enfrentar una liquidación en diciembre después de que un grupo de accionistas votara a favor de retirarse de un fondo inmobiliario con activos por valor de US$ 337 millones, rechazando la extensión propuesta por la compañía. Banchile, que declinó hacer comentarios para esta nota, aún podría proponer otra prórroga con nuevos términos para intentar evitar la liquidación.

Prueba para el mercado inmobiliario

En conjunto, las liquidaciones pueden significar una prueba poco común para el helado mercado inmobiliario de Chile. El país ha visto pocas propiedades comerciales, incluidos edificios de oficinas, tiendas minoristas y almacenes, ponerse a la venta en los últimos años debido al impacto mundial de las altas tasas de interés.

Las ventas forzadas podrían demostrar que la demanda es tan mala como algunos observadores piensan, o podrían representar una gran oportunidad para el raro inversor que también tiene mucho dinero en efectivo. De cualquier manera, liquidar los fondos llevará años.

“La velocidad a la que se pueden vender propiedades podría disminuir si la demanda no va de la mano con una mayor oferta”, dijo por correo electrónico Juan Enrique González, socio de la firma inmobiliaria Valor Raiz. "Ese es el mayor riesgo dado que la mayoría de estos activos son de alto valor y ese es en sí mismo un mercado pequeño".

La noticia de la liquidación que empezó en Toesca también ha sacudido a otros fondos inmobiliarios. Independencia SA, otro administrador de activos, estaba preparando una nueva venta de bonos para su fondo inmobiliario cuando se conoció la noticia de la liquidación de Toesca en mayo. Eso le obligó a retrasar la venta por lo que ahora califica de noticia “alarmista”.

“Generó mucha incertidumbre y nos obligó a suspender la colocación para explicar la situación real al mercado”, dijo en una entrevista el presidente ejecutivo de Independencia, Juan Pablo Grez. Su fondo, que gestiona propiedades valoradas en US$ 1.200 millones, no se enfrenta a una votación en el corto plazo que podría llevarlo a su liquidación.

El meollo del problema para los administradores de fondos locales es que las tasas elevadas, las largas esperas para adquirir permisos y los altos costos de construcción pueden crear obstáculos para mantener los fondos a flote, según Nicolás Gellona, Gerente de Activos Inmobiliarios de LarrainVial Asset Management.

Una forma de cubrir esos factores es internacionalizarse. Los administradores de fondos chilenos están mirando cada vez más a los mercados internacionales, incluidos Estados Unidos, Perú, México y España. La proporción de activos inmobiliarios que LarrainVial administra fuera de Chile saltó al 40% este año, en comparación con el 10% en 2021, dijo Gellona por correo electrónico.

Sin embargo, los administradores de fondos están viendo algunos focos de recuperación entre los activos afectados desde la pandemia, mientras que otras áreas no se han visto afectadas en absoluto. Los centros de distribución utilizados para cumplir con los pedidos de comercio electrónico representan más de la mitad de la cartera de bienes raíces de Independencia y Grez dijo que no han visto caer la demanda.

El ejecutivo estima que para el fondo de Independencia, y otros fondos con fechas de vencimiento en los próximos cuatro o más años, la situación del mercado será más normal y el sector inmobiliario verá más liquidez. "Nuestro equipo es lo suficientemente creativo como para hacer muchas cosas", dijo Grez. "Tenemos muchas ideas en mente para proponer como alternativa a la disolución total del fondo".