Aumentan las tasas de descuento en el sector inmobiliario e impactan a los fondos de inversión

Los inversionistas están exigiendo mayores retornos a los activos inmobiliarios chilenos debido al aumento de los niveles de riesgo del país por la incertidumbre política y el alza de tasas de referencia. Esto se ha visto reflejado en los fondos inmobiliarios.

Según un reporte de Colliers International, en el tercer trimestre de 2021, las tasas de descuento -la rentabilidad exigida por los inversionistas a un activo- aumentaron para todas las clases de activos inmobiliarios, lo que implica que estos pierden valor.

La única excepción fueron los activos hoteleros, cuya tasa de descuento disminuyó seis puntos base hasta 8,86%. No obstante, es la más alta que asigna el mercado.

El alza de las tasas de referencia está afectando a las inversiones de desarrollo inmobiliario, cuya tasa de descuento subió de 7,70% a 7,82%, la segunda más alta de todas las clases de activos.

"Como han subido bastante las tasas en el último tiempo, se elevó el costo de financiamiento, lo que ha golpeado muy fuerte a los fondos de inversión de desarrollo inmobiliario. Por eso, la mayoría de los inversionistas está postergando las inversiones en esta clase de activos, hasta que se vea un retroceso en las tasas", dice el asesor de inversiones de Colliers, Francisco Saval.

A esto se suma al impacto que ya han sufrido los activos de oficinas y de renta comercial. Los valores cuota de los mayores fondos de la industria, que invierten en esos activos -como Renta Comercial de BTG Pactual, o Renta Inmobiliaria I de LarrainVial y Patio– actualmente transan 50% más abajo que su nivel previo al estallido social.

El socio de Abaqus, José Ignacio Villaroel, explica que los reportes como el que elabora Colliers tratan de identificar lo que el mercado está viviendo en este sector.

"No es que aparezca un reporte y los inversionistas deciden salirse de un fondo de inversión. El mercado se anticipa y las caídas en las cuotas son una de las variables que estos reportes normalmente consideran", dice Villarroel.

Redefinición de la industria

Hacia adelante, Colliers es optimista con las inversiones inmobiliarias. "Se espera que con el plan de vacunación y con mayor claridad en lo político, se tienda a una estabilización de las tasas y exista una pronta vuelta a niveles pre pandemia y pre estallido", apunta el reporte.

Pero no todos están de acuerdo. "El sistema financiero y su capacidad de financiar a largo plazo a este tipo de industria se encuentra económica y políticamente cuestionado. Un eventual fin de las AFP puede ser el fin para el modelo de negocios tal como lo conocemos en Chile y generando cambios profundos y permanentes en la industria inmobiliaria", opina el managing partner de Tempus Asset Management, Claudio Díaz.

A su juicio, la renta residencial también podría sufrir importantes cambios. Díaz menciona que, con gran parte de la población destinando más del 40% de sus ingresos al arriendo, "está aumentando en el mundo la tendencia a intervenir precios de arriendo".

"Reevaluar el financiamiento, las formas de valorizar y determinar las tasas de descuento es el reto inmediato que tiene esta industria, de alta relevancia social", añade Díaz.