SII pone foco en arriendos de viviendas con exenciones y prevé posibles fiscalizaciones

El Servicio de Impuestos Internos (SII) está dando que hablar. En este caso, respecto a la tributación de la economía digital, en específico del arriendo de departamentos a través de plataformas como Booking o Airbnb.

En el oficio N° 1036 publicado el 15 de abril pasado, el organismo respondió a la consulta de un contribuyente respecto a si el arriendo de una propiedad acogida al beneficio tributario del DFL2 (viviendas económicas que están exentas del impuesto a la renta por los arriendos que perciben sus propietarios) perdía esa condición en caso de cumplirse una serie de circunstancias.

Por ejemplo, que la propiedad se utilice para el alojamiento bajo la modalidad de apart-hotel/departamento (viviendas amobladas que se arriendan como hotel y tienen servicios similares) o como una vivienda amoblada sin prestaciones de aseo o mucamas.

La respuesta abre el debate sobre en qué circunstancias una propiedad “económica” puede ser utilizada para arriendos y acogerse a exención de impuesto a la renta, sin asimilarse en un 100% a la actividad hotelera.

Por una parte, el documento asegura que se pierden las exenciones del DFL2 cuando el inmueble se arrrienda bajo la modalidad de apart-hotel/departamento, “en el entendido que corresponden a establecimientos en que se prestan servicios de similar naturaleza a los de hoteles”.

Sin embargo, en el párrafo siguiente, el SII muestra una apertura en la materia, al asegurar que la exención del impuesto a la renta por los arriendos percibidos se mantendría en caso de que no se homologuen los servicios propios de un hotel, como mucamas y aseo. “Si el inmueble se arrienda amoblado, pero sin agregar la prestación de servicios de similar naturaleza a los de hoteles, no se verificaría un cambio del destino habitacional que prive a los inmuebles de los beneficios, franquicias y exenciones contenidas en el DFL N°2”, asegura.

Antes de las conclusiones, el texto abre la puerta a mirar caso a caso qué pasa con la exención: “Distinguir si se trata de un mero arrendamiento de inmueble amoblado o, en cambio, de la prestación de servicios hoteleros, es una cuestión de hecho sujeta a verificación por las respectivas instancias de fiscalización”.

Los alcances

El oficio complementa el pronunciamiento N° 1034 también del 15 de abril, en el que el SII establece que podría considerarse como servicio turístico el arriendo de cabañas con servicios similares a los de un hotel pero que se ubiquen en una “zona turística”. Así, podrían acceder a la exención del IVA por los pagos realizados por turistas foráneos en moneda extranjera.

El socio de Mena & Alessandri, Andrés Alessandri, explica que en caso de que un alquiler se considere como una actividad hotelera, implicará que se pierde la exención del DFL2 y quedará afecta a IVA.

Y aunque a su juicio los elementos para fiscalizar existen desde antes de estos oficios, el socio de Bruzzone & González Abogados, Antonio Guzmán, enfatiza que ahora se “abre la posibilidad” para que el servicio fiscalice “todos aquellos departamentos arrendados por plazos cortos, bajo plataformas digitales como Airbnb, y considere que la totalidad del ingreso es tributable al perder el beneficio del DLF2, al existir una actividad comercial”.

El director de Tax Advisory de Puente Sur, Ignacio Gepp, considera “correcto” el pronunciamiento: “Si usted va a agregar valor al arriendo con servicios complementarios, podría calificar como prestador de servicios de alojamiento turístico, y si recibe turistas extranjeros pudiendo eventualmente no cobrarles IVA. Ahora, si usted va a prestar servicios de alojamiento turístico, no puede pretender beneficiarse del DFL2”.

El socio de Tax Advisors, Christian Blanche, explica que si habrá que definir en cada caso si el alquiler se transforma en actividad hotelera. “Para ello no basta con que se trate de un arriendo por temporadas inferiores a un año”, opina.

A juicio de Claudio Bustos, de Bustos Tax & Legal, “para determinar si estamos en presencia de un arriendo o del ejercicio de una actividad hotelera, debe examinarse el conjunto de circunstancias que concurren en el negocio específico, tales como los servicios adicionales que se ofrecen”.

Mientras que Camilo Béjar, de AZ, plantea que si bien los oficios “no se contradicen”, en la práctica “se deja abierta la puerta a la discreción del SII para presumir que en un determinado contratos dichos servicios adicionales son esperables”.

Los ejes del oficio a tener en cuenta

• ¿Cuándo se pierde exención del DFL2?
• En una situación en que el inmueble se destina a la prestación de servicios de alojamiento bajo la modalidad de apart-hotel o apart-departamento, en el entendido que corresponden a establecimientos en que se prestan servicios de similar naturaleza a los de hoteles.
• ¿Cuándo se mantiene exención del DFL2?
• Si el inmueble se arrienda amoblado, pero sin agregar la prestación de servicios de similar naturaleza a los de hoteles, no se verificaría un cambio del destino habitacional que prive a los inmuebles de los beneficios, franquicias y exenciones contenidas en el DFL2.
• ¿Cómo determinarlo?
• Distinguir si se está frente a un mero arrendamiento de un inmueble amoblado o, en cambio, de la prestación de servicios hoteleros, es una cuestión de hecho sujeta a verificación en instancias de fiscalización.