El reenfoque de Cencosud: hipermercados más chicos y freno a nuevas obras inmobiliarias

Cencosud definió una nueva hoja de ruta. Un reenfoque que coincide con la nueva dirección encabezada por Heike Paulmann (51 años), que asumió la presidencia del grupo a fines de julio en reemplazo de su padre, Horst, que fundó la firma a mediados de los '70.

La única mujer de los cuatro hijos del empresario de origen alemán ha mantenido bajo absoluta reserva el estado de salud de su padre. El mismo sigilo con que maneja su agenda. Un cambio radical respecto al patriarca, quien previo a la pandemia solía retratarse en sus salidas a terreno.

Horst dejó el día a día; se mantiene como director y, en los últimos meses, no ha emitido una palabra públicamente; solo se ha visto recorriendo algunos supermercados Jumbo.

En febrero, la compañía anunció que ante sus problemas de salud, dejaría -en principio, solo por unas semanas- la presidencia de la compañía, por lo que el 26 de febrero el directorio del grupo nominó como líder de la mesa de manera interina a su hija Heike y –cinco meses después- asumió definitivamente.

Hasta ahora, el mercado la ha acompañado: en lo que va del año, la acción de Cencosud acumula un alza en torno al 14%. Los papeles de su archirrival Falabella, por el contrario, han caído 13%.

El principal negocio de Cencosud son los supermercados (que le aportan en torno al 75% de sus ingresos), que es un rubro que se ve menos afectado ante crisis económicas, pues la gente no deja de comprar víveres o artículos de higiene.

La firma anotó ganancias por unos US$ 128,5 millones en el segundo trimestre de este año, apoyada en un buen desempeño tanto en ventas digitales como físicas. El resultado se compara con la pérdida por unos US$ 87 millones que registró en el mismo lapso de 2020.

Además, hace unas semanas, la firma repartió unos US$ 800 millones en dividendos. La familia Paulmann controla Cencosud con un poco más del 55% de las acciones, por lo que recibió más de US$ 400 millones.

El círculo de hierro

En medio de este positivo escenario para el conglomerado, el directorio liderado por Heike –y en el que también están sus hermanos mayores Manfred y Peter, además de Felipe Larraín, Julio Moura, Jorge y Alejandro Pérez y Mario Valcarce- delineó un nuevo plan que considera rentabilizar de mejor manera los metros cuadrados de superficie de venta.

Así, ya se dejan ver las primeras definiciones tras el recambio generacional del que tanto se especulaba en la empresa dueña de los supermercados Jumbo, entre varios otros negocios repartidos entre Chile, Argentina, Perú, Colombia y Brasil.

Heike es la menor de los tres hijos de Horst Paulmann con Helga Koepfer, quien falleció en 2014. Ha sido miembro del directorio del conglomerado desde abril de 1999, cuando apenas tenía 29 años.

Es ingeniera comercial de la Universidad de Chile y tiene un MBA de la U. Adolfo Ibáñez. Vivió en Argentina algunos años en la década del '90. Al otro lado de la cordillera, en 1993, creó la empresa Aventura Center, que con el tiempo se volvió la división de entretenimiento de Cencosud. El negocio no dio los resultados esperados. De hecho, varias de las instalaciones fueron cerradas.

Según diversas fuentes consultadas, junto con sus dos hermanos mayores está trabajando de manera muy compenetrada, y con definiciones que toman en conjunto.

A ellos se suman el gerente general corporativo de la compañía, el argentino Matías Videla, y el mandamás de la filial inmobiliaria Cencosud Shopping, Rodrigo Larraín. Todos están trabajando muy alineados, se repite en el entorno del clan.

En concreto, y según diversas fuentes consultadas, las definiciones de la dirección de la compañía apuntan al desarrollo de hipermercados Jumbo de menor tamaño, salas más pequeñas.

Se pone como ejemplo el local Jumbo del Portal La Reina, donde el establecimiento fue dividido para el desarrollo de una tienda exclusiva para compradores de aplicaciones por Internet como Cornershop, firma con la cual Cencosud tiene una alianza.

El objetivo, según las fuentes consultadas, es rentabilizar de mejor manera los metros cuadrados de superficie de venta, aprovecharlos de mejor forma. Esto también se aplicaría para las otras divisiones, como Easy.

Junto a esto, las fuentes consultadas explican que la compañía habría decidido paralizar toda nueva inversión en grandes proyectos inmobiliarios como centros comerciales. Consultada la empresa por estas nuevas directrices, no hubo respuesta.

Según conocedores, el objetivo de Cencosud sería llegar como arrendatarios con sus supermercados o ferreterías a centros comerciales vecinales en regiones construidos por terceros.

Se destaca, además, que bajo esta lógica la firma puede conseguir mejores precios de arriendos porque atraerían mucho flujo al complejo comercial.

"En Cencosud ya no compran terrenos, ni uno; nada en activos. La tendencia es inversión cero, y si hay algo que es bueno, se habla con la parte inmobiliaria y ahí se ve si se invierte", destaca un conocedor.

Inversión a la baja

Según un reporte de Fitch de septiembre de 2021, en que se destaca que las calificaciones de Cencosud no se ven afectadas por los pagos de dividendos, se señala: "No se espera que la ventaja competitiva de la empresa frente a sus pares cambie como resultado de la reducción de sus planes de crecimiento, ya que muchas empresas en Perú y Chile están ajustando a la baja sus niveles de inversión debido a las condiciones políticas y económicas de esos países".

La agencia de clasificación destaca que el plan de inversión original de Cencosud para los años 2021 a 2023 requería un monto total de aproximadamente US$ 1.700 millones. "Los niveles de inversión de capital de la compañía durante los últimos 12 meses a junio de 2021 fueron de aproximadamente US$ 110 millones", afirma en su reporte.

La compañía tiene desde hace varios años al menos cuatro centros comerciales en carpeta para desarrollar en el país, los que suman una inversión estimada superior a los US$ 1.000 millones.

El primero es el denominado Portal Vitacura, que se ubicará en el sitio eriazo aledaño al colegio Saint George, en la comuna de Vitacura.

Fue en diciembre de 2007 cuando el holding liderado por Horst Paulmann ganó la licitación lanzada por la orden Holy Cross, también propietaria de la entidad educacional. El contrato de arrendamiento estipula que el paño podrá ser utilizado por el grupo para uso comercial por 30 años renovables.

El plan original contemplaba un mall de grandes extensiones, además de edificios de oficinas, con una inversión superior a los US$ 300 millones. Ha pasado más de una década y la iniciativa está lejos de ver la luz.

El segundo proyecto paralizado es el denominado Alto Las Condes Norte.

La iniciativa que se levantaría ahí –con un costo estimado de US$ 300 millones- es una especie de continuación del mall Alto Las Condes -ubicado justo enfrente- y contaría con un túnel subterráneo que los conectaría. Por estos 22.500 m2, la empresa pagó US$ 50 millones al empresario Carlos Celle. Sin embargo, el proyecto también ha debido enfrentar la negativa del municipio.

Si bien la iniciativa quedó relegada, Cencosud Shopping informó que el proceso administrativo iniciado por Vitacura para determinar la situación del permiso de edificación, sigue pendiente.

Otro paño emblemático que mantiene la compañía es la exFisa, en Maipú. Hace varios años la firma adquirió cerca de 76 mil metros cuadrados de terreno, por los que pagó cerca de US$ 5,7 millones. En éste había intenciones de construir un centro comercial, a un costo estimado de US$ 250 millones, sin embargo, hoy no hay nada en carpeta.

Otra gran obra en agenda se buscaba desplegar en el paño de tres hectáreas que tiene la compañía en Martín de Zamora en Las Condes.

No obstante, en 2010, tras una consulta ciudadana, un 65% de quienes votaron se opuso a la construcción de un mall que sería levantado en el terreno que pertenecía al colegio Nuestra Señora del Pilar.

El proyecto Jardines de Colón -si es que se llega a concretar, con cambio de plan regulador de por medio- contaría con dos grandes tiendas bajo nivel y 15.100 m2 de áreas verdes. Paulmann pagó por este terreno unos US$ 33 millones.

Pero todos estos proyectos, coinciden varias fuentes consultadas, están completamente congelados, a la espera de mejores condiciones de mercado.

En el entorno de Cencosud se destaca que Horst Paulmann no tenía problema en aguantar emblemáticas construcciones. Se pone el ejemplo del complejo Costanera Center en Providencia: la firma compró el terreno a CCU y estuvo décadas en desuso. Por eso, se destaca que sus hijos seguirían la misma senda, sin apurar el tranco.