Sadjid David, el secretario de Comunidades y Gobierno Local de Reino Unido, ha descrito el mercado inmobiliario del país como “roto”, en gran parte debido a que la escasez de viviendas ha llevado al crecimiento de los precios y arriendos. Según un índice ajustado estacionalmente que elabora la sociedad constructora Nationwide, el crecimiento anual del costo de las viviendas se aceleró de cero a principios de 2013 a 12% a mediados de 2014. Se relajó un poco, a 3,3%, en 2015 y se ha estabilizado cerca de ese nivel desde entonces, llegando a 4,3% a enero de 2017. Durante este tiempo, el promedio no ajustado de precios de viviendas en Reino Unido ha crecido 26,5%, de 16.245 libras (US$ 202.650) en enero de 2013 a 205.760 libras en el mismo mes de 2017.
Un período prolongado de inflación en el mercado inmobiliario ha agravado los niveles de desigualdad, quitando riqueza a los jóvenes (sin propiedades) y llevándola a los mayores (que sí tienen). Al reducir la accesibilidad de las viviendas en algunas áreas, los mayores precios también han exacerbado los desequilibrios regionales en toda la economía. El aumento en los arriendos comerciales impide que las empresas atraigan la mano de obra calificada que necesitan para crecer, y dificulta que operen con la eficiencia que podrían lograr. Así, el roto mercado inmobiliario británico ha contribuido a mantener la productividad estructuralmente débil y ha pesado en la recuperación tras la crisis financiera global.
El gobierno presentó recientemente un documento denominado “libro blanco” donde señala que la escasez de terrenos no es la causa de la falta de oferta: sólo 11% de la tierra en Inglaterra ha sido utilizada para construcción. En cambio, identifica tres factores: las restricciones que enfrentan las autoridades locales para planificar; un ritmo lento en la construcción y una falta de empresas constructoras, que limita la competencia y la innovación en el sector. Por ello, la oferta de nuevas viviendas en el Reino Unido ha sido en gran parte insuficiente para responder a las alzas de precios de las propiedades impulsadas por la demanda, lo que contribuye a un ciclo explosivo en el mercado residencial. También ha existido respaldo político amplio a la inflación sostenida en las viviendas y muchos propietarios se han quedado sentados sobre su tierra sin uso, esperando beneficiarse de los crecientes precios.
Oferta insuficiente
Aunque el Reino Unido experimentó uno de los aumentos más sostenidos en el precio de las viviendas de todo el mundo hasta 2008, el sector de la construcción estuvo lejos de expandirse con la fuerza que lo hizo en España, EEUU o Irlanda. El rigor de la regulación para la planificación y los intereses comprometidos con la inflación inmobiliaria han frenado la construcción de nuevas viviendas, especialmente en y alrededor de Londres. Cerca de 160.000 inmuebles se han construido cada año en promedio desde la década de 1970; según el libro blanco, se necesitarían entre 225.000 y 270.000 para sostener el crecimiento de la población.
La construcción de viviendas ha crecido gradualmente desde sus niveles mínimos de 2010 a 2012, cuando las edificaciones finalizadas promediaron cerca de 12.000 cada año, a más de 150.000 entre 2014 y 2016. También ha habido propuestas modestas de reforma a la planificación para impulsar el desarrollo en terrenos “marrones” antes reservados para fines industriales o comerciales y para liberar tierras específicamente para las llamadas “viviendas principiantes”, una iniciativa anunciada por el gobierno en 2014. Sin embargo, el Ejecutivo reconoce que la desalineación estructural entre demanda y oferta probablemente persistirá si no se toman medidas más duras para hacerle frente.
El libro blanco
El gobierno entregará más financiamiento a los departamentos de planificación y pedirá a las autoridades locales que diseñen planes ambiciosos e innovadores para que se construyan más viviendas en su área de control. El libro blanco expresó que más de 40% de los planes de construcción locales quedan cortos frente a las proyecciones de crecimiento de hogares en su área. Al facilitar esto, el gobierno apuntará a acelerar el proceso de planificación y asegurarse de que haya más transparencia en la propiedad de tierra donde ésta esté disponible. Más terrenos se pondrán a disposición en sitios “marrones” y públicos, al permitir a las comunidades rurales expandirse y facilitar la construcción de nuevos asentamientos. También se incentivará una mayor densidad de viviendas en centros comunitarios.
Para acelerar el proceso de construcción, las autoridades locales deberán tomar decisiones rápidas sobre los proyectos de desarrollo y asegurarse de que las casas planificadas se construyan a tiempo. También podrán tomar medidas contra desarrolladores que no construyan una vez que se entreguen los permisos y se recortará el límite para iniciar la construcción tras el proceso, de tres años a dos.
Se incentivará la competencia creando sociedades entre empresas pequeñas y medianas y ayudándolas a acceder a créditos. Un nuevo Fondo de Construcción de Viviendas (anunciado el año pasado) de 3.000 millones de libras (US$ 3.800 millones) se dirigirá a pequeñas empresas para que construyan 25.000 nuevas viviendas a 2020 y hasta 225.000 en el largo plazo. El uso de métodos más innovadores y eficientes se incentivará.
Mientras se espera que estas medidas tengan resultados en el mediano a largo plazo, el libro blanco también contiene propuestas para “ayudar a la gente ahora”, a través de los programas de Ayuda a la Compra y Viviendas Principiantes.
Sin embargo, el gobierno está cambiando el foco de sus esfuerzos, desde aumentar la propiedad de casa, antes, a fomentar los arriendos, ahora, con medidas para introducir más transparencia en los costos que enfrentan los nuevos arrendadores.
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