En alerta están las inmobiliarias. Hace un par de semanas la Superintendencia de Bancos (SBIF) puso en consulta una serie de cambios normativos a los modelos de provisiones de la banca, entre ellos para créditos hipotecarios, el que impactaría la demanda de viviendas.
La propuesta considera aumentar las provisiones de la banca para créditos hipotecarios superiores al 80% del valor de la vivienda. Según entendidos, el Banco Central y la SBIF han sostenido conversaciones con la banca y la industria inmobiliaria para explicar el cambio normativo, el que buscaría reducir el riesgo sistémico como el que se vivió con las hipotecas subprime de EEUU, que produjeron la crisis global de 2009.
No obstante, al interior de la industria hay distintas opiniones respecto de las ventajas del cambio propuesto.
Varios señalan que los beneficios son pocos y los costos muy altos para las firmas inmobiliarias. Esto, porque al mermar los márgenes de la banca, producto de las mayores provisiones que deberían hacer, aumentarían las tasas de interés para los clientes y, casi seguro, terminarían exigiendo un pie mínimo para la compra de viviendas de 20%. Hoy la mayoría aporta entre 10% y 20%.
El presidente del Comité Inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Mauricio Salinas, comenta que este es un tema que los preocupa fuertemente. “El negocio inmobiliario y el hipotecario están íntimamente ligados, y cualquier restricción que se le agregue al negocio hipotecario va a tener repercusiones”.
En tanto, el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, agrega que cualquier endurecimiento en las condiciones de otorgamiento de crédito hipotecario, tendrá un impacto en las ventas de vivienda (ver entrevista).
Por su parte, el gerente de Empresas Armas, Cristian Armas, resume la opinión de algunas firmas indicando que “esta normativa es en extremo delicada y debe analizarse con mucho cuidado, dado que puede afectar enormemente a las familias de estratos bajos y medios bajos”.
Efectos de la medida
Pero existen otras lecturas. Un alto ejecutivo de la industria inmobiliaria señala que “es una buena iniciativa el que la SBIF evalúe el potencial de mejora de los sistemas para la determinación de provisiones, ya que una industria financiera y bancaria sana es fundamental para el buen funcionamiento del mercado inmobiliario, y para el mercado en general”.
Sin embargo, señala que “hay que ser cautelosos para no caer en una normativa demasiado restrictiva, que afecte el poder adquisitivo de segmentos de menores ingresos, de familias que legítimamente quieren acceder a crédito y que honran sus compromisos adecuadamente”.
Desde otra firma agregan que los segmentos de ingresos bajos y medios-bajo se verían más afectados, pues “cuentan con una capacidad de ahorro más limitada y para quienes poder ahorrar un 20% del valor de la vivienda puede ser un desafío casi imposible de cumplir”.
Así, resume el director de una inmobiliaria, pasar bruscamente a una exigencia de un 80% de pie “debiera afectar negativamente la venta de viviendas bajo 4.000 UF”. Según datos de la CChC, este segmento, supera el 80% de las viviendas vendidas en Santiago.
El problema, dicen actores del sector, es que en los últimos años el acceso al financiamiento hipotecario se ha vuelto más restrictivo para clientes de bajos ingresos y la mayor parte del crecimiento de la industria ha venido en segmentos de altos ingresos, donde generalmente el pie promedio aportado es mayor al 20%. “Una nueva restricción haría más caro y escaso el financiamiento a segmentos bajos, alejándolos aún más de la posibilidad de la casa propia”, aseguran.
Armas añade que “el efecto será tremendo, dado que un alza en las provisiones para créditos de 90%, implicará en la practica la desaparición de los mismos, lo que dejará más de 1 millón de familias fuera del sistema”.
Actuar coordinado
Ante esta situación, comenta un ejecutivo, “hemos estado conversando con los principales bancos del país para conocer sus impresiones respecto de esta normativa en consulta”. Por ello están considerando enviar sus comentarios a la SBIF a través de la Asociación de Inmobiliarios y la Cámara de la Construcción (CChC).
Además, las inmobiliarias han “pedido a la gerencia de estudios de la CChC, que analice cuales podrían ser las repercusiones de esto”, dice Salinas. También “nos hemos reunido con la Asociación de Bancos, de manera de tener una postura común y ya hemos solicitado reunión en la Superintendencia de Bancos para poder discutir el tema”, agrega.
Qué hacer
En todo caso, desde la SBIF y el Banco Central habrían pedido ideas de cómo evitar que caiga la venta de viviendas, causando una baja en el crecimiento económico, si es que se instaura la norma.
Algunas firmas señalan como posibles acciones que el Estado revise su política de subsidios habitacionales para compensar el efecto de las exigencias en el pie y buscar vías para facilitar el acceso a vivienda a familias de ingresos bajos y medios. “En caso contrario, vamos a tener un sistema que opera bien para clientes de altos ingresos y un sistema más caro y de difícil acceso para clientes de bajos ingresos”, señalan.
También mencionan que podría estudiarse fórmulas para incentivar y premiar el ahorro, considerando las circunstancias de aquellas familias cuyos ingresos apenas alcanzan, y cuyo potencial de ahorro es más limitado. “Un plazo de tres años puede ser razonable para que los compradores se adapten”, comentan.
Armas es más radical y dice que “la norma actual es buena, no hay para que cambiar algo que funciona bastante bien”.
"Se frenarán etapas de proyectos"
Vicente Domínguez, Asoc. de Desarrolladores Inmobiliarios.
-Como la normativa está en consulta y todos pueden opinar ¿la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios enviará sus comentarios?
-Estamos analizando el tema, pues no conocemos con precisión el alcance de la norma que se consulta y tampoco las razones que hay detrás para su promulgación. Si hay antecedentes que no conocemos de incremento de la morosidad hipotecaria, ello podría tener una base, pero como no hay información pública al respecto, no podemos emitir un juicio al respecto.
-Cuál es la visión de la Asociación en esto. ¿Cómo le pegará a la venta de viviendas? ¿Algunas inmobiliarias anticipan caídas en las ventas?
-Cualquier cambio en las condiciones de otorgamiento de un crédito hipotecario, haciéndolo más restrictivo, por supuesto que causa un impacto en los que quieren comprar una vivienda y, si estos cambios son sustantivos, muchos no podrán comprar lo que pensaban.
-¿Qué cosas se podrían, hacer si es que se aprueba la norma, para evitar que la venta de viviendas caiga?
-Con toda seguridad si decae la demanda, se frenarán etapas de proyectos o se retardarán inicios de nuevos proyectos.
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