Las principales inmobiliarias del país están tranquilas respecto del devenir de la industria durante este año. Todas ellas prevén que la actividad debiera mantenerse en el mismo nivel que el año pasado, ancladas en los fundamentos de la industria: bajas tasas de interés y bajo desempleo y stock de viviendas.
En este escenario, la Cámara Chilena de la Construcción corrigió a la baja, en su último informe Mach, las ventas de viviendas, adelantando que subirá 0,5% en Santiago y 1,5% en el país. Así, esperan cifras de ventas en torno a 36.600 unidades en la capital y próximas a 68.300 a nivel nacional. Con estos resultados, el sector inmobiliario mostraría una tendencia moderada, no obstante en 2014 se volverían a establecer niveles récord en la demanda por vivienda.
Por Miguel Bermeo T.
Socovesa:
Posibles efectos se sentirían en 2015
Tranquilo sobre el escenario 2014 está Cristóbal Mira, gerente general de Socovesa Santiago. El ejecutivo dice que este año para las inmobiliarias está prácticamente jugado y que de haber efectos producto de un enfriamiento de la economía, recién se verían hacia fines de este año y, con claridad, en 2015.
-¿Cómo se ve 2014 para la industria inmobiliaria? ¿Cuánto podrían crecer o caer las ventas de viviendas?
-Vemos el 2014 como un año de consolidación. No tenemos intenciones de crecer y, por el contrario, el foco está puesto en la rentabilidad. La industria tiene un nivel de ventas importantes, con presión de precios al alza, por la escasez de suelo y dificultad para desarrollar nuevos proyectos, sumado a un bajo nivel de stock para la venta inmediata. Los costos de construcción han subido por sobre los precios de venta en los últimos años y las inmobiliarias hemos visto caer en forma importante la rentabilidad sobre activos/patrimonio.
-Un escenario de desaceleración del crecimiento del PIB ¿cuánto podría golpear a la industria?
-Independiente del PIB, la facturación de las inmobiliarias para el 2014 está prácticamente jugada, por lo que una baja del crecimiento, afectaría más las ventas a futuro y específicamente la facturación para 2015 en adelante. Un escenario más drástico, con una caída del PIB, tal como ocurrió el 2008, abre otros escenarios con la posibilidad de un aumento importante de desistimientos de clientes y eventualmente un congelamiento de las ventas en verde, pero esto no nos parece probable al menos en el corto o mediano plazo.
-¿Cuándo se sentirían esos efectos, considerando que la industria va con rezago?
-Probablemente a partir del 2015 y no antes del segundo semestre del 2014.
-¿Cuáles serán los desafíos y oportunidades este año?
-Los desafíos hoy son que la banca mantenga sus políticas de financiamiento hipotecario, junto a que el país mantenga el nivel de empleos e ingresos reales de la gente. Si esto se deteriora, obviamente podría cambiar el panorama del mercado y, en el extremo, provocar un desistimiento importante en los clientes que han comprado en verde y se encuentran a la espera de la entrega de sus viviendas y cierre de sus créditos hipotecarios.
-¿Seguirán los precios una tendencia alcista? ¿Cuánto más podrían subir?
-Si hay un cambio de precios, debería ser al alza. No hay posibilidad de que bajen y, por el contrario, se ve que cada vez es más difícil desarrollar proyectos, sobre todo en las áreas de mayor demanda, mejor ubicación/conectividad, por lo que probablemente quienes quieran comprar a futuro deberán pagar más que en el presente. El límite de esta tendencia está dado por los ingresos reales de la gente y su capacidad para financiarse. Lo más sano sería que los aumentos fueran graduales; es decir, en línea con la inflación o levemente por sobre ella.
Paz Corp:
Sin impactos negativos si el empleo no es afectado
Una economía en equilibrio con el año anterior, que fue un buen periodo para la industria, es lo que prevé Ariel Magendzo, gerente general de Paz Corp. Por lo mismo, el ejecutivo espera que éste siga siendo un buen año para las inmobiliarias. El golpe sólo vendría si el crecimiento afectara negativamente al empleo.
-¿Cómo ve este año para la industria? ¿Cuánto podrían crecer las ventas o habrá caídas?
-La dinámica de mercado que hemos vivido en los últimos dos años se debería mantener. Las principales variables que sustentan un mercado inmobiliario dinámico son un bajo nivel de desempleo y acceso a créditos hipotecarios a tasas razonables. Creemos que para el 2014 ambas variables se mantendrán saludables. Además, existe un nivel de stock de viviendas razonable y un crecimiento demográfico natural, para el cual siempre se requiere de viviendas. En resumen, creemos que 2014 será un buen año para la industria.
-La desaceleración del crecimiento del PIB ¿cuánto podría golpear a la industria?
-Es importante entender que el crecimiento se refiere a una comparación respecto del año anterior, el cual ya es una buena tasa de comparación. Es decir, no es que estemos con crecimientos negativos, sino que la economía está en equilibrio respecto del año anterior el cual fue un buen año para la industria. En ese sentido, lo que señalé antes sigue siendo válido.
-¿Cuándo se sentirían esos efectos?
-Creemos que los efectos se sentirán si es que el menor crecimiento se traduce en un aumento en los niveles de desempleo. Mientras ello no ocurra, los efectos no debieran sentirse.
-¿Cuáles serán los desafíos y oportunidades este año?
-Los desafíos para la industria son básicamente los mismos de los últimos tres años: escasez de terrenos para el desarrollo de viviendas y mayor complejidad en la obtención de permisos. Sin embargo, esto también es una oportunidad para las inmobiliarias y constructoras que están en esta industria con una mirada de largo plazo, que cuentan con un balance financiero sólido y estructuras internas muy profesionales. Por lo general, estas empresas son las primeras en recibir ofertas de terrenos y tienen la capacidad financiera y profesional para llevar adelante proyectos exitosos.
-¿Seguirán los precios una tendencia alcista? ¿Cuánto más podrían subir?
-En la medida en que continúe una situación de demanda estable, la cual naturalmente va subiendo producto del crecimiento demográfico y el incremento en el ingreso familiar, junto con una situación más bien restringida en la capacidad de generar nuevos proyectos que satisfagan dicha demanda (producto de lo señalado anteriormente), es natural esperar que continúe un incremento en los precios.
Ahora bien, dado que el crecimiento económico se está atenuando, es de esperar que los ingresos familiares también se estabilicen y, por lo tanto, esto debiera impactar en una demanda por vivienda creciendo a niveles menos acentuados.
Producto de lo anterior, creemos que los aumentos de precios seguirán, pero a una tasa menor de la que hemos visto en los últimos años.
Aconcagua:
Mayor restricción en créditos para constructoras e inmobiliarias
Al igual que las otras inmobiliarias, en Aconcagua también están tranquilos respecto del estado de la industria. En una presentación a inversionistas, la filial de Salfacorp indicó que "el sector sigue mostrando un dinamismo importante aunque las cifras presentan una baja con respecto al año 2012".
Por el lado de la demanda, se ha visto un aumento en venta de departamentos y disminución en venta de casas, dice la firma. También un alza en la velocidad de ventas y en el valor de las viviendas.
Por lo mismo, sentencian, "los fundamentales de la demanda siguen sanos". Dentro de éstos, destacan que el acceso al crédito no presenta cambios, se mantienen las tasas promedios y el C.A.E. continua a la baja; mientras que persiste un alto empleo.
En la vereda de la oferta, también destacan la disminución sostenida de la misma por segundo año.
En aspectos más complejos, señalan que ha habido un aumento en los costos, así como que los créditos para constructoras e inmobiliarias estuvieron más restrictivos durante el cuarto trimestre.
Respecto de factores estructurales de la oferta, enumeran que persiste una escasez de terrenos para el desarrollo de proyectos, mientras que hay dificultad para conciliar los altos costos contra los precios de venta; mientras que hay una escasez de empresas dispuestas a construir viviendas para terceros.
Armas:
La industria tiene buenos fundamentos
Una visión similar para este año tiene Cristián Armas, gerente general de la inmobiliaria Armas. El crecimiento de la economía en torno al 3,5% - 4% proyectado, sigue siendo bueno para el sector, asegura y por ello anticipa que las ventas deberían crecer en torno a 5%.
-¿Cómo proyecta 2014 para la industria inmobiliaria?
-Se ve bastante bien para nosotros. Esperamos vender más de 4,5 millones de UF. La industria también está bien, con buenos fundamentos, tasas de interés bajas, desempleo bajo y un stock bajo.
-¿Cuánto podrían crecer las ventas o habría caídas?
-Esperamos que el mercado crezca un 5%. De hecho, en enero y febrero las ventas estuvieron mejor que el año pasado.
-Un escenario de desaceleración del crecimiento del PIB ¿cuánto podría golpear a la industria?
-El PIB va a ir de menos a más, por lo que no creemos que haya caídas. Si no logra tener un punto de inflexión, evidentemente terminará por pegarle a la industria, golpeando al empleo, que nos afecta a nosotros. Pero las proyecciones de crecimiento de los economistas están entre 3,5% - 4% y ese es un entorno bueno para la industria, junto con estas tasas que son bastante favorables.
-¿Cuándo se sentirían esos efectos?
-La industria reacciona al desempleo y las tasas. La primera está muy robusta y las tasas, extremadamente bajas, lo que tendrá efectos positivos en el futuro próximo. Si hubiera algo más, que es un supuesto, golpearía a fines de 2015. Para que haya un efecto más negativo, que también es un supuesto, tendría que haber una crisis. Para eso, el crecimiento tendría que ser bajo el 2%.
-¿Cuáles serán los desafíos y oportunidades para este año?
-El desafío es que la autoridad busque cómo resolver el grave problema de la falta de tierra a causa de las restricciones que imponen los planos reguladores y que no se elimine el IVA al DFL2, lo que será nefasto para la clase media.
Entre las oportunidades, mencionaría que el gobierno active la densificación en ejes de Metro y líneas estructurantes de la ciudad, lo que podría producir integración social, como se produjo en Santiago centro.
-¿Seguirán los precios una tendencia alcista? ¿Cuánto más podrían subir?
-Van a subir un 5% salvo que se elimine el IVA, en cuyo caso el alza sería de, al menos, dos dígitos para los tramos afectados –bajo 4 mil UF- dada la falta de oferta que hay.
Fernández Wood Vizcaya:
Menor velocidad de ventas y estabilidad en precios
Para Eduardo Crawley-Boevey, gerente general de Fernández Wood Vizcaya, este año será similar al pasado, aunque con una tendencia al alza en los precios. El único cambio es que podría haber una menor velocidad de ventas, lo que no sería algo grave, pues el stock de viviendas está sano.
-¿Cómo ve 2014 para la industria inmobiliaria?
-Si no se presenta un aumento significativo en los niveles de desempleo, deberíamos estar frente a un 2014 con características similares al 2013, con una moderación en el alza de los precios. Sin embargo, no vemos que éstos puedan bajar producto de un exceso de oferta, ya que la oferta de viviendas nuevas está en niveles bastante sanos para la industria. Sí podríamos ver una disminución en la velocidad de ventas.
-En un escenario de desaceleración del crecimiento ¿cuánto podría golpear al sector?
-Sin duda, una desaceleración del crecimiento traería efectos que impactarán a la industria inmobiliaria, especialmente cuando aumenta el desempleo y disminuye el poder adquisitivo de las personas. Sin embargo, tal como mencioné, la oferta de viviendas está en niveles sanos y, por lo tanto, se podría ver una menor velocidad de ventas y una estabilización de los precios de las viviendas.
-¿Cuándo se sentirían esos efectos?
-Los efectos se pueden sentir si el escenario negativo se mantiene por más tiempo y empieza a aumentar el stock de viviendas nuevas, lo que genera problemas estructurales al sector. Sin embargo, la incorporación de nuevos proyectos habitacionales en los últimos años se ha mantenido contenida, producto de la escasez de terrenos, las restricciones normativas y el alto costo de construcción. Esto sin duda, puede mitigar los efectos adversos de una desaceleración.
-¿Cuáles serán los desafíos y oportunidades este año?
-Sin duda, el gran desafío será seguir desarrollando proyectos, a pesar de la escasez de terrenos en las comunas claves de Santiago. En cuanto a oportunidades siempre se puede ir optimizando los recursos y buscando nuevas alternativas de construcción más eficientes en todo sentido. Las comunas periféricas que presentan una buena conectividad, también son buenas oportunidades para el desarrollo de proyectos habitacionales.
-¿Seguirán subiendo los precios?
-El costo de mano de obra, la normativa post terremoto, el nivel de terminaciones de las viviendas y la escasez de terrenos, son estructurales en la determinación del precio y es muy difícil que cambien pero, en alguna medida, ya se han internalizado en los precios con las alzas de los últimos años. Con estos antecedentes y, además con una oferta en niveles razonables, no vemos posible que los precios disminuyan, pero sí se podría ver un crecimiento más moderado de precios que en 2012 y 2013.
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