Jardines Vitamina tras demandas por deudas de arrendamiento: apunta a “caso fortuito o fuerza mayor” por la pandemia

La cadena de jardines infantiles Vitamina enfrenta una serie de demandas por deudas de arrendamiento de inmuebles alquilados por el holding educativo fundado por Alejandro Bascuñán. La compañía ha rechazado las acusaciones, apuntando a la figura de “caso fortuito o fuerza mayor” derivado de la pandemia, y que pagó rentas de arrendamiento –“hasta no dar más”, dijo-  sin tener posibilidad de usar el bien alquilado por disposición de la autoridad.

Uno de los procesos que enfrenta Vitamina es una demanda arbitral iniciada por el dueño de una propiedad en calle Federico Froebel, Providencia, que exigió el cobro de rentas, indemnizaciones y la restitución del inmueble arrendado.

“Durante la vigencia del contrato celebrado en el año 2008 y prorrogado por las partes hasta el 28 de febrero de 2028, acaecieron hechos imprevisibles e irresistibles provocados por la pandemia del Covid-19 que mermaron el patrimonio de la arrendataria, generando un desequilibrio patrimonial evidente e insostenible que fue la causa de que Vitamina no pudiera cumplir las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento”, dijo la empresa, que contrademandó, solicitando la revisión judicial del contrato de arrendamiento.

El juez árbitro, José Joaquín Verdugo, dictó sentencia a fines de junio, declarando que Vitamina incumplió el contrato de arrendamiento. Por esto, la condenó a enterar las rentas de alquiler de octubre a diciembre de 2022 y de enero a marzo y junio a octubre de 2023, más intereses. También aplicó multas por retardo en el pago y declaró la terminación del contrato de arrendamiento por incumplimiento, por lo que Vitamina deberá restituir el inmueble cuando el proceso quede ejecutoriado.

“Se rechaza la excepción de caso fortuito o fuerza mayor, la excepción de compensación y las demás defensas que Vitamina opuso en su contestación a la demanda principal”, dijo el árbitro en su sentencia.

A principios de julio, la empresa presentó ante la Corte de Apelaciones de Santiago un recurso de queja en contra del juez árbitro: acusó “faltas y abusos graves cometidos en la dictación de la sentencia definitiva”, la que pidió revocar.

“Vitamina estuvo y ha estado siempre de buena fe; desde el año 2008 al año 2022 cumplió sagradamente sus obligaciones contractuales, pagó las rentas de arrendamiento. Aun cuando, en pandemia, no pudo por largos periodos hacer uso del inmueble arrendado o podía hacerlo muy limitadamente, siguió pagando las rentas cuando comenzó la reapertura, aunque las condiciones de su negocio eran deplorables por el lento retorno de los menores a sus establecimientos. Soportó estoicamente todo lo que pudo hasta no dar más, intentó llegar a acuerdos razonables con la arrendadora”, sostuvo la sociedad representada por la abogada Jessica Morales.

Añadió que nunca negó el incumplimiento del contrato, pero dijo que correspondía que el árbitro se pronunciara y resolviera sobre la revisión judicial de estas obligaciones pendientes.

“El abuso se comete, no por la condena a cumplir el contrato, sino por la negativa a resolver la demanda reconvencional destinada a revisar un contrato que derivó en injusto y desproporcionado”, dijo la empresa, tras lo cual sostuvo: “La circunstancia de que Vitamina haya pagado inicialmente las rentas durante los periodos de confinamiento no significa que no fue afectada por ésta, sino simplemente significa que de buena fe, utilizo recursos de su patrimonio para cumplir con sus obligaciones y para mantener los contratos vigentes de sus centros educacionales. Lamentablemente, si las circunstancias no mejoran en el tiempo, como ocurrió en este caso, ese patrimonio va disminuyendo mes a mes hasta que la empresa no resiste más”.

“Contraria a la buena fe”

En paralelo, la compañía ha sido demandada civilmente para la terminación de contrato de arrendamiento por falta de pago, cobro de rentas adeudadas, indemnización de perjuicios y restitución de inmuebles, entre los cuales figura uno ubicado en el edificio MonedaAhumada, alquilado por Vitamina para la explotación de un jardín infantil.

En este caso, la empresa también apuntó a “caso fortuito o fuerza mayor” producto de la pandemia.

“Es un hecho público y notorio que, como consecuencia de los actos de autoridad, se prohibió el funcionamiento de los establecimientos educacionales y Vitamina no pudo hacer uso del inmueble arrendado entre marzo a diciembre de 2020 y entre marzo a julio de 2021, lo que produjo que el contrato de arrendamiento perdiera su finalidad práctica y las rentas de dichos meses carecieran de causa por no tener una prestación recíproca y equivalente”, afirmó la empresa.

Incluso, sostuvo que hubo un enriquecimiento sin causa. “Existieron pagos entre marzo y diciembre de 2020; esta parte pagó (a lo menos) 2.097,6 UF por el arrendamiento de un inmueble que no pudo utilizar. Así las cosas, como corolario de la excepción de contrato no cumplido, se deberá tener en consideración que la contraria ha recibido, a lo menos, 2.097,6 UF sin tener derecho a hacerlo”, sostuvo la firma, que también contrademandó a la inmobiliaria dueña de la propiedad.

El abogado Patricio Piddo, en presentación de la Inmobiliaria Cautín de Juan Pablo Diaz Cumsille, sostuvo que la demanda reconvencional, en que se pretende que el contrato sea revisado y modificado por el tribunal de la instancia, “es total y absolutamente ilegal e improcedente por carecer de todo fundamento legal en nuestro ordenamiento jurídico nacional”.

Y añadió: “La demandante reconvencional pretende que se revise un contrato que le ha sido útil hasta el día de hoy sin efectuar reclamo alguno. La contraria sigue usando y gozando el inmueble arrendado sin pagar la renta pactada, por lo que su pretensión es total y absolutamente contraria a sus actos propios, no pudiendo el tribunal dar lugar a aquella por ser total y absolutamente repudiable y contraria a la buena fe”.