El martes los representantes del mundo de la construcción asistieron a la comisión de Hacienda del Senado a presentar sus informes sobre el impacto que la reforma tributaria ocasionaría a los precios de las viviendas y, en especial a las que importan a “la clase media”, si es que el gobierno no introduce modificaciones a la iniciativa legislativa.
Al igual que la educación y la salud, argumentaron en la instancia, la vivienda es un derecho social. “No puede ser tratada como un bien de consumo, sino que como un bien social, como un medio para reducir las desigualdades y mejorar la calidad de vida y como un mecanismo de ahorro e inversión para las familias”, planteó el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Daniel Hurtado, quien a días de ese momento reflexiona hoy sobre los puntos que inquietan a los integrantes del gremio.
Lo anterior, considerando que el proyecto de reforma tributaria incluye una limitación del crédito especial del IVA a la vivienda en forma gradual y fija un tope de 2.000 UF. A ello se suma la aplicación del IVA a la compra y venta habitual de bienes inmuebles; impuesto a la renta en ganancia de capital por venta de inmuebles y el aumento del impuesto de timbres y estampillas.
- ¿Cómo evalúan su presentación en el Senado y la diferencia con lo que sucedió en la Cámara de Diputados?
- Nosotros vemos una disposición diferente a lo que pasó en la Cámara de Diputados. Eso es algo que todos compartimos. Quince minutos para todas las ramas de la Confederación de la Producción y del Comercio (CPC) no tiene nada que ver con los 50 minutos que tuvimos en el Senado. La disposición es distinta y eso es compartido por toda la CPC. Ahora, no sabemos si esto se materializará en indicaciones concretas y si nuestras propuestas serán consideradas.
- Durante este segundo tiempo tributario se han
reunido varias veces con el ministro de Hacienda y su equipo técnico. ¿Qué impresión les dejó esos encuentros? ¿Fueron receptivos e insinuaron cuáles podrían ser los cambios a incluir?
- Ellos fueron muy receptivos y quedaron en estudiar nuestras propuestas. No tenemos todavía nada concreto, pero sí una sensación de que escucharon nuestros planteamientos. Porque ahora, a diferencia de lo que se afirmaba en un comienzo, estos cambios sí van a afectar el precio final de la vivienda. Ya existe un consenso entre los informes de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, de la Biblioteca del Congreso y el del equipo técnico de la CChC que el impacto en precios será del orden de un 11,5% a un 13% para las viviendas sobre las 2.500 UF.
- ¿Contrastaron las metodologías y los supuestos de trabajo con Hacienda, ya que según el gobierno el alza será mucho menor al 13% expresado por ustedes?
- Se establecieron los supuestos metodológicos de ambos y ya no son distintas las cifras. Para las viviendas bajo las 2.500 UF, donde todavía se alcanza a reflejar el beneficio de las 100 UF como tope por inmueble, el impacto es menor. Sin embargo, a medida que la vivienda comienza a subir de precio, el traspaso es mayor hasta llegar a un máximo de 13% para viviendas entre 2.500 UF y 3.000 UF y en eso, no existen dobles lecturas y hay acuerdo. Lo que presentó Hacienda ante la Comisión fue un punto de la curva, un sólo ejemplo para una vivienda de 1.320 UF y ahí el impacto es de 2,4%, pero no siguió la curva completa del impacto del alza.
- Entonces, ¿hay acuerdo en el impacto en precios para las viviendas sobre 2.500UF?
- El efecto más importante es entre 2.500 UF a 3.000 UF. Ahí con Hacienda, utilizando la misma metodología, estamos de acuerdo que el alza llega al 13%.
- ¿El Ministerio de Hacienda no ha entregado toda la información?
- Hacienda entregó sólo un ejemplo, un punto de la curva para una vivienda de 1.320 UF y ahí el alza es de 2,4%. Eso está bien, pero es una información incompleta, porque si se aplica la misma metodología para viviendas de mayor precio se llega hasta el 13% que decimos nosotros.
- ¿Cuántas viviendas que se comercializan en el mercado están bajo las 3.500 UF?
- El porcentaje total que se vende bajo las 3.500 UF debe ser del orden del 85%. Las personas que acceden a las viviendas bajo las
3.500 UF tienen ingresos familiares promedios entre $ 550 mil y $ 1.800.000. Representan unos siete millones de personas, casi dos millones de familias.
Las propuestas
- ¿Cuáles son las alternativas que se pueden incluir para amortiguar el traspaso a precio final en la compra de viviendas?
- Lo primero que se puede hacer es buscar un nivel intermedio entre las 2.000 UF y 4.500 UF. Por ejemplo, se puede dejar el límite de la franquicia en 3.200 UF. Consideramos que no se debe aplicar IVA de venta cuando existe habitualidad, porque esto afectará, principalmente, a la clase media.
- ¿Para la compra y venta de segunda vivienda también plantearon una propuesta concreta?
- Sobre la ganancia de capital en la venta de segunda vivienda, proponemos que se aplique el impuesto en forma decreciente si es que una persona decide vender su segunda vivienda antes de cinco años. El tener dos viviendas no es sinónimo de mayores ingresos, sino que una inversión que hacen las personas pensando en el futuro. Una alternativa es eximir de cualquier pago si el inmueble se vende después de cinco años, ya que ahí claramente no se compró para ser negocio. Ahora para el impuesto de timbres y estampillas creemos que no tiene sentido encarecer el crédito a las personas. Actualmente, para los DFL2 se le aplica un impuesto de timbres y estampillas de 0,2% y de 0,4% para las demás; entonces, proponemos que hasta 5.000 UF se debe dejar un impuesto de 0,2%.
- De continuar tal como está el proyecto, ¿también podría ocasionar problemas en el acceso al crédito hipotecario?
- Sí, porque ahora las personas tendrán que ahorrar más para poder optar a una vivienda, porque los bancos comenzarán a pedir un porcentaje más amplio de ahorro antes de prestar un crédito hipotecario. Si hoy se exige un 10%, perfectamente con los cambios de la reforma esto podría subir a mínimo de entre 15% y 20% de ahorro del total de la vivienda para optar por un crédito.
Incentivos a la inversión
-En los temas más globales de la reforma, ¿también ven que falta algún incentivo para el ahorro y la inversión
- Es urgente que se incluya en esta reforma mecanismos de inversión y ahorro. Consideramos que si no hay incentivos potentes para nuestro sector, vamos a tener una menor actividad.
La construcción es muy intensiva en capital, porque las empresas hacen lo que el flujo de caja les permite. Normalmente cuando las empresas quieren iniciar un proyecto de inversión se necesita un porcentaje de capital propio y, por lo tanto, la cantidad de proyectos que las constructoras realizarán dependerá de cuánto es mi capital propio, y cuando no hay incentivos de inversión y ahorro no hay motivos para que las utilidades se reinviertan en la empresa, lo que se traduce en menores proyectos.
"Para el sector de la construcción 2014 será el año más débil desde la crisis subprime de 2009"
Hace unos días, la Cámara Chilena de la Construcción ajustó sus expectativas de crecimiento del sector para el presente año desde 4,4% proyectada en diciembre del año pasado a 1,1%. Pero el presidente de la CChC, Daniel Hurtado, advierte que "esta cifra está con sesgo a la baja, ya que puede ser negativo".
- ¿Cuáles son las perspectivas de crecimiento para su sector en 2014?
- A fines del año pasado proyectamos que la vivienda crecería 1,5%. Ahora, vemos una caída de 0,4%. En infraestructura se esperaba una expansión de 5,8% y terminará siendo 1,8%. En seis meses tuvimos que corregir nuestro escenario base desde el 4% anunciado en diciembre de 2013 a 1,1% y con una clara tendencia a la baja.
- ¿Es factible que la construcción se contraiga este año?
- Sí, es perfectamente probable. Todavía restan seis meses para que termine el año, por lo que la construcción puede presentar una contracción.
- ¿Puede ser el 2014 el año más débil desde la crisis subprime de 2009?
- Sin duda, todas las señales apuntan a esa dirección.
- ¿Qué factores explican la merma en el crecimiento de la construcción?
- En proyectos de concesiones a fines del año pasado habían unos US$ 3.900 millones en carpeta, de los cuales hoy quedan US$ 2.600 millones. Se quedaron en el camino US$ 3.200 millones en proyectos que no se van a hacer. Eso está afectando el crecimiento.
Ahora, lo más triste es que hace cuatro años, eran US$ 8.000 millones; y hoy la cartera de proyectos llega a menos de la mitad.
- En cuanto a los proyectos de infraestructura, ¿cómo ven su comportamiento?
- Si bien esperamos un crecimiento en infraestructura de 3,1%, ese nivel no tiene certeza porque sabemos que se están paralizando proyectos energéticos y se han ido cayendo proyectos importantes, por lo que se ha reducido la posibilidad de hacer inversiones en el área. En 2012, teníamos una cartera de proyectos de US$ 110 mil millones en minería, y hoy es menor a US$ 50 mil millones, por lo tanto, ha caído a menos de la mitad.
- En materia de viviendas públicas y privadas, ¿cuáles son las perspectivas para este año?
- Considerando el escenario económico actual, estimamos que 2014 finalizará con una cifra de ventas de 68.900 unidades, lo que equivale a un crecimiento anual de 1,2% respecto de 2013. En diciembre del año pasado habíamos estimado un crecimiento de 1,4% para 2014. Para el Gran Santiago proyectamos una cifra de ventas de 37.200 en 2014: 0,1% más que en 2013. Esta estimación también se revisó a la baja. Anteriormente era de 0,5%.
- El gobierno anunció que a través de la inversión pública iba a ayudar a dinamizar la economía.
- Hemos escuchado eso, pero todavía no se ha visto reflejado. Es probable que esto se concrete en los próximos años.
- ¿Cuánto de este menor crecimiento que tendrá la construcción corresponde a la incertidumbre que ha generado la reforma tributaria?
- Según una encuesta que se realizó entre los socios de la Cámara, el 59% del total declaró que la variable que le parece más preocupante para el desempeño 2014 es la desaceleración de la inversión y el consumo. Mientras que para el 22% es la reforma tributaria y un 15% el acceso al crédito.
- ¿Cómo evalúan la agenda energética que lanzó el gobierno?
- Vemos voluntad política del ministro de Energía, Máximo Pacheco, para sacar adelante la agenda, y esperamos que así sea.
Ahora, la tendencia de los últimos años apunta más a rechazar proyectos, más que a aprobarlos. Eso es un dato objetivo. Además, después del rechazo de proyectos como Central Castilla, Barrancones e Hidroaysén, no vemos que estén en carpeta grandes proyectos energéticos, por lo menos hasta 2020.
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