Liquidación del fondo de Toesca refleja la crisis del sector inmobiliario

En una señal de los problemas que atraviesa el sector inmobiliario de Chile, uno de los fondos de inversión en bienes raíces más grandes del país se verá forzado a liquidar sus tenencias en los próximos meses.

Toesca SA anunció recientemente la liquidación de su Fondo Rentas Inmobiliarias, el cual tiene US$215 millones en activos entre centros comerciales, bodegas, edificios de oficinas y residencias en varias ciudades de Chile.

El fin del fondo, siete años después de su lanzamiento, subraya el costo de años de altas tasas de interés que han paralizado la industria inmobiliaria y perjudicado las perspectivas de proyectos tanto residenciales como comerciales.

Family offices de Andrónico Luksic y familia Angelini son aportantes del fondo que liquidará Toesca

Los fondos inmobiliarios también están pasando apuros en EEUU y Europa. Pero el dolor en Chile, donde el Banco Central ya está recortando agresivamente costos de endeudamiento, muestra cuánto es necesario bajar las tasas de interés para que la industria inmobiliaria vuelva a ser atractiva.

“El sector inmobiliario es uno de los sectores que observamos con algún rezago en la evolución de la economía. Por lo tanto, sí, ponemos foco en el sector inmobiliario”, afirmó la presidenta del Banco Central de Chil, Rosanna Costa, el martes.

Augusto Rodríguez, director del area de bienes raíces de Toesca, dijo que las valoraciones de los activos habían caído alrededor de un 11% desde 2021, cuando las tasas de interés comenzaron a subir en Chile. Pero dijo que se trataba de pérdidas en papel. “Aún así, hemos visto transacciones de inmuebles para renta, y esperamos que eso se vaya reactivando conforme bajen las tasas, que es lo que el mercado espera vaya ocurriendo”, dijo.

Toesca había propuesto extender la duración del fondo por otros dos años, pero el 5% de los accionistas optó por no hacerlo, lo que fuerza la liquidación. La administradora de activos celebrará ahora una junta el 30 de mayo para fijar los términos de la liquidación del fondo.

Rodríguez afirmó que ningún inversionista institucional, como fondos de pensiones, compañías de seguros de vida o grandes family office, votó a favor de la retirada.

Mercado ilíquido

El Banco Central de Chile ha recortado las tasas desde un máximo de 11,25% el año pasado al 6,5%. Pero esos costos de endeudamiento aún se traducen en financiamiento costoso para compradores y desarrolladores, lo que ha contribuido a desacelerar el mercado. Los permisos de construcción de viviendas, por ejemplo, están cerca de un mínimo histórico, según el Instituto Nacional de Estadísticas.

Rodríguez agregó que el mercado inmobiliario comercial del país sigue siendo menos líquido que antes de la pandemia debido a las altas tasas de interés.

El fondo operará normalmente, pero no recibirá nuevo capital ni seguirá invirtiendo en adquisiciones, dijo Rodríguez. Se iniciará un proceso de venta de activos durante un período de tiempo determinado en la reunión.

A medida que las tasas de corto plazo caigan como resultado del ciclo de flexibilización del banco central, esa caída hará que sea más fácil obtener financiamiento para bienes raíces, dijo Costa, agregando que el mercado parece “más favorable” que en el pasado.

Toesca actualmente está invirtiendo en un fondo separado de activos Net Lease en Chile y ha comprado más de 20 propiedades de ese tipo en los últimos 12 meses.

“Aún nos queda mucho capital en ese fondo para seguir invirtiendo, y nuestros inversionistas están encantados con el portafolio que hemos ido construyendo y los retornos que estamos obteniendo”, afirmó Rodríguez.