Con la aprobación de la Modificación del Plano Regulador Metropolitano (PRMS-100), se sumarán al suelo urbano de Santiago poco más de 10 mil hectáreas. Sin embargo, en el sector dudan que la nueva normativa logre reducir los precios de las viviendas, como algunos anticipaban. Por el contrario, dicen que las alzas seguirán o en el mejor de los casos, podria contenerlas.
En todo caso, el gerente de estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, Javier Hurtado, califica la aprobación de la normativa como “una buena noticia” y reconoce que aunque “no está resuelto todo, es una señal de que habría más terreno”.
Condiciones
Según explica el subsecretario de Vivienda, Francisco Irarrázaval, las modificaciones plantean “un desarrollo urbano supeditado al cumplimiento de determinadas condiciones. En efecto, la regla general es que los territorios ampliados tendrán una densidad muy baja (de unos 16 habitantes por hectárea)”.
Esto, cuenta Esteban González, socio y gerente de estudios de la consultora AGS Visión Inmobiliaria, muestra que en realidad es suelo urbano con densidad de terrenos rurales, puesto que las zonas urbanas requieren densidades de al menos 100 habitantes por hectárea.
En todo caso, el plan considera la posibilidad de ampliar la densidad hasta 165 habitantes por hectárea. Para ello, se debe cumplir con ciertas condiciones: tener una superficie mínima de 60 hectáreas, destinar un 30% del terreno a áreas verdes, otro 6% a equipamiento y un 8% a vivienda social.
Hurtado comenta que estas limitaciones “son condiciones bien duras”.
En tanto, el experto de AGS, agrega que estas condiciones harán lento el desarrollo de los proyectos. “La superficie útil es menor del 50%, por lo que costará que se desarrolle de forma rápida”.
Todo ello se traspasará a precios, comenta González. “El tipo de producto será sobre 2 mil UF”, dice. Un planteamiento similar hace Hurtado. “Son tantas condiciones que no serán baratas” estas viviendas.
“Los terrenos incorporados van a subir de precio y es complejo predecir cuánto“, dice Guillermo Carpio, de Valuaciones de Chile”, aunque explica que si “en las zonas incorporadas entre las comunas de Maipú y San Bernardo, fuesen hoy construidas, podría significar un incremento en su precio desde 0,5 UF/m2 a 3 UF/m2”.
Los estudios que faltan
Un aspecto que las inmobiliarias dicen que falta por resolver es cómo realizar los estudios de “Factibilidad Territorial” que serían necesarios para aprobar un proyecto. Para esto, dice González, hace falta que el Ministerio de Vivienda dicte un instructivo aclarando estos puntos, lo que tardaría unos doce meses en salir. A eso se deberán añadir los estudios de impacto ambiental o las adecuaciones que cada comuna deberá realizar a sus planos comunales.
Por todo ello, las inmobiliarias esperan que los primeros proyectos nacidos bajo esta normativa vean la luz entre tres y cinco años más.
Sin embargo, Irarrázaval señala que “esta modificación al PRMS rige en forma inmediata, una vez que sea publicada en el Diario Oficial. Para su aplicación no se requiere de reglamentos o instructivos adicionales”.
Lo que añadió
Las modificaciones al PRMS-100 incluyen dos aspectos. El primero es la ampliación del límite de extensión urbana en Quilicura, Pudahuel, Maipú, San Bernardo y La Pintana. De esta forma, se suman poco más de 9.400 hectáreas como suelo urbano.
Un segundo cambio es “la reconversión de territorios emplazados dentro del límite urbano de las comunas de Renca, Cerro Navia y La Pintana, que el plan vigente define como zonas con uso industrial exclusivo, en los que se propone el uso habitacional mixto”, añade Irarrázaval. Esto añadió otras 749 hectáreas, centradas en estas tres comunas.
"Lo más negativo es el exceso de tramitaciones y la falta de claridad"
Cristóbal Mira, gerente general de Socovesa Santiago:
-¿Cuáles son los beneficios en general, y para ustedes, en particular, de la aprobación del PRMS-100?
-Socovesa cuenta con un importante banco de terrenos, especialmente en la Región Metropolitana, por lo que no nos beneficia la incorporación de nuevo suelo urbano, ni tampoco quisimos especular en su minuto, comprando tierra que se beneficiará con este nuevo plano regulador.
-¿Cuáles son los aspectos negativos de esta modificación?
-Creo que lo más negativo es el exceso de tramitaciones y la falta de claridad de cómo y en cuánto tiempo se pondrán habilitar para desarrollar los terrenos que pasan a ser urbanos en el nuevo plano regulador.
-¿Qué aspectos faltaría resolver?
-Los que ya mencioné, especialmente mitigaciones y cómo se aumenta la densidad del suelo urbano para permitir desarrollo inmobiliario.
-Algunos señalan que la normativa grava mucho los terrenos, por el porcentaje que hay que dedicar a vivienda social, equipamiento, etc. ¿ esto podría impactar en el precio?
-Obviamente todo esto genera un impacto en precio, por lo que mucha gente que en su minuto compró soñando en lo que cambiaría con el PRMS, hoy ven que no les dan los números.
-Se dice que podrían caer los precios de la vivienda. ¿Cuándo podría ocurrir esto y cuánto es la estimación inicial de caídas?
-Dudo que haya una caída, y sobre todo en el corto plazo, pues tomará a lo menos un par de años que estos suelos se puedan desarrollar.
"Los precios de las viviendas seguirán subiendo"
Cristián Armas, gerente general de Empresas Armas:
-¿Cuáles son los beneficios de la aprobación del PRMS-100?
-Esto solucionará en parte temas como la falta de tierra, pero el proceso para que los primeros proyectos partan será muy largo por lo que las viviendas en Santiago seguirán subiendo de precio.
-¿Cuáles son los aspectos negativos del mismo?
-Debió aprobarse hace cinco años. Las exigencias son muy altas y todo eso se traspasará a precios.
Veo muy difícil que se puedan hacer viviendas para el quintil más bajo mientras no se resuelva el valor de los subsidios que hoy está en orden de 600 UF y debiera subir ostensiblemente
-¿Pero algunos dicen que ayudará a bajar los precios de la vivienda?
-Los precios van a seguir subiendo. No habrá caídas, sino que alzas.
-¿Por qué?
-Esta tierra entra muy tarde, cuando la presión es inmensa y esta nueva tierra tiene un sinnúmero de exigencias que serán traspasadas a precios.
-Pero ¿resuelve el Plano Regulador la problemática de viviendas y suelo para viviendas en la RM?
-No, en lo absoluto. Esto sólo resuelve una parte del problema pero aun está el 70% de las personas que quiere vivir en departamentos cerca de los centros y a ellos cada día se les impide más entrar dado que los municipios no quieren construcción.
-¿Qué aspectos falta resolver?
-Las viviendas seguirán subiendo mientras no se resuelva el problema de fondo que es una planificación centralizada de los planos reguladores, que el subsidio de contribuciones no sea pagado por los municipios, sino que por el gobierno central y que de verdad se haga integración social, sino los pobres y emergentes estarán condenados a vivir a dos horas de sus trabajos.
"Habrá disponibilidad de suelos para desarrollos con mayor integración social"
Fabián Wulf, gerente general Inmobiliaria Manquehue:
-¿Cuáles son los beneficios de la aprobación del PRMS-100?
-Viene a solucionar un problema mayor de disponibilidad de suelos para el desarrollo de casas para el segmento medio en la Región Metropolitana. Esto acompañado con importantes obligaciones en el desarrollo como son la entrega de una importante superficie en áreas verdes, desarrollo de vivienda social y dar respuesta concreta en mitigaciones a los impactos que produzca un proyecto, dará lugar a mejores desarrollos, más integrados y con mayor calidad de vida.
-¿Y para ustedes?
-No tenemos suelos en estas zonas, pero ahora se regulariza el mercado en términos de que los precios son más reales al contar con la norma y nos permitirá estudiar futuros desarrollos con mayor decisión.
-¿Cuáles son los aspectos negativos del mismo?
-Los plazos. No se cuenta con un reglamento que regule cómo se deben desarrollar todos los estudios y condiciones para poder presentar un proyecto que se someta este tipo de aprobación. Se estima que un desarrollo no deberá estar listo para su inicio de obra y venta antes de cuatro a cinco años. Eso no ayudará mucho a solucionar los problemas actuales y complejiza las negociaciones de los valores de suelos en estas zonas.
-¿Caerán los precios de las viviendas como algunos dicen?
-Nos da la impresión que lo largo de los plazos comentados matiza bastante que los precios vayan a bajar. Más estimamos que suavizará las alzas.
-¿Resuelve el PRMS la problemática de viviendas y suelo para viviendas en la RM?
-La solución debe ir de la mano de la calidad de los desarrollos. Lo que sí se ve es una conurbación de la cuidad, que probablemente dará mayores opciones en soluciones viales, de equipamiento y de disponibilidad de suelos para desarrollo con mayor integración social. Seremos los desarrolladores lo que debemos convencer, con buenos argumentos, que estamos dando una buena solución para segmentos medios y de vivienda social y, por supuesto en esto el mercado ayuda, pues habrá mayor competencia y eso es positivo.
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