Casi 77 mil metros cuadrados de oficinas clase A+ o premium añadirá al mercado de Santiago la Torre 2 o Gran Torre Costanera de Cencosud. El edificio, junto con la Torre 4 del mismo proyecto, añadirá prácticamente todo lo que se consume en oficinas en un año en la ciudad. Por lo mismo, la industria está mirando con atención los pasos del proyecto.
Aunque por el momento la preocupación no es tan grande, considerando que no existe una fecha clara para el ingreso del desarrollo , el que se ha ido postergando varias veces. La última comunicación oficial de Cencosud, que envío al regulador bursátil de Estados Unidos, señaló que sería en 2014.
Nuevo retraso
En la industria señalan que Cencosud ha indicado que la fecha estimada sería diciembre del próximo año. En todo caso, todos coinciden en que lo más probable es que ingrese hacia mediados de 2015.
Las causas del retraso son variadas: desde las obras de mitigación que deberán resolver para esta etapa, hasta el sistema eléctrico al interior del edificio, que aún no ha sido instalado, según trascendió.
El tema de la fecha de ingreso no es menor, puesto que los escenarios cambian. Si efectivamente ingresara el próximo año, el mercado vería una producción de sobre 200 mil metros cuadrados. Sólo en el sector más cercano, en El Bosque-El Golf, serían unos 86 mil m2 de producción, estiman en NAI Sarrà.
Si fuera en 2015, como todos creen, el mercado Clase A vería menos de 100 mil m2 de ingreso en todo Santiago, mientras que sólo en el sector de El Golf se contabiliza hasta ahora un edificio, por 14.8756 m2 (Santander El Bosque), por lo que la entrada de las dos torres de Costanera Center tendrían un menor impacto.
En todo caso, según cifras de CBRE, un 84,1% de los proyectos en construcción y que ingresarían en 2014 en el Golf están disponibles; mientras que de lo esperado para 100% no hay nada precolocado.
Otro factor que impactará en el ingreso de este proyecto son las variables macroeconómicas. Las últimas estimaciones de crecimiento del país han ido a la baja, y según explica Torsten Richter, analista jefe de NAI Sarrà, “un crecimiento económico de 6% anual se manifiesta en una demanda de 200.000 m2 por año (Prime + Subprime)”. En tanto, por “cada 1% menos de crecimiento, baja la demanda aproximadamente en 50.000 m2”.
El Golf y El Bosque
En todo caso, hay algunas cosas claras que tiene el mercado: todos se verán afectados por el ingreso de la Gran Torre, en mayor o menor medida, con la excepción de dos de los sectores más premium, como Isidora Goyenechea y el eje Apoquindo-El Golf.
Así, Aliro Franco, jefe de research de Jones Lang LaSalle (JLL), comenta que “es poco probable que los usuarios de oficinas que apunten a un perfil exclusivo (representativo del sector El Golf, por ejemplo) vean a la Gran Torre Costanera como una alternativa para relocación”.
Ello queda de manifiesto al mirar los datos de la industria, los que muestran que la vacancia está en El Golf en 3,5%, la más baja de la ciudad, comparado con otros sectores de la capital.
En estas zonas, la vacancia podría subir en torno a tres puntos a cuatro puntos, estima otro experto de la industria. Ello redundaría en que todo el mercado vería un alza de un punto en la disponibilidad de oficinas.
A lo anterior se suma que la misma Gran Torre no vendría con una gran pre colocación como ocurre con la mayoría de los proyectos, que al obtener la recepción municipal tiene cerca de 70% de sus espacios prearrendado. Para Costanera Center ésta no sería superior al 30% y podría demorar en su colocación. Como ejemplo, citan el Empire State, en EE.UU. que tardó tres años en colocarse, lo que no es malo, aseguran, sino la realidad para el tamaño del proyecto.
Y la realidad pareciera dar la razón a las estimaciones: aunque sonaban como usuarios de la Gran Torre la firma de servicios financieros Tanner, el estudio de abogados Baker & Mackenzie, sólo esta última seguiría esperando al proyecto. Otros que miraron y que finalmente se desistieron fueron Siemens, Cisco y hasta BTG Pactual, que optó por Parque Titanium.
Cercanos a una de estas firmas aseguran que para ellos es complejo comprometerse con irse a la Gran Torre si no hay un plazo seguro de entrega del edificio.
Otros submercados
El impacto para otros sectores, explican, vendría dado por el cambio de algunos usuarios al Costanera Center, considerando que se espera que los pisos más bajos salgan a precios competitivos, en torno a 0,5 UF/m2. En ese sentido, grandes empresas que demanden al menos 1.000 m2 de plantas libres son los que llegarán al proyecto, por lo que algunos emplazados en la Ciudad Empresarial, podrían migrar a la Gran Torre, considerando los precios, dice un desarrollador.
Franco agrega que “la tendencia histórica de la migración de usuarios de oficinas sigue la expansión hacia el oriente de la ciudad, por lo que probablemente la demanda del proyecto no venga marcadamente de empresas que operan actualmente en sectores como Nueva Las Condes o el naciente corredor Escuela Militar / Apoquindo”. En este caso, se espera que edificios antiguos de sectores como Andrés Bello y El Bosque, debido a su cercanía con Costanera Center, puedan mirar hacia la Gran Torre.
Verónica Melys, jefa de research de CBRE Chile, agrega que “hay otros edificios de Providencia que uno podría pensar que se verían afectados, pero creemos que en mucho menor medida, porque estamos hablando de edificios que apuntan a otro tipo de usuarios, por lo que no debería haber un impacto en sus precios de arriendo”.
Respecto de edificios clase B, añade Melys, “estimamos que no se verán afectados, pues no compiten con la Torre II del Costanera Center”.
El factor precio
Otro tema a considerar, será el precio de arriendo de las oficinas. Franco, de JLL, comenta que “el proyecto se encuentra en el límite con el sector de Andrés Bello así como cercano al sector de El Bosque, ambos del submercado de Las Condes, conformados mayoritariamente por edificios Clase A. Andrés Bello exhibe bajas vacancias (cerca de 3,5% entre Clase A y AB) y rentas promedio de UF 0,6 /m2 en Clase A, mientras que el sector de El Bosque exhibe alta vacancia en el segmento Clase A (cercanas al 8,5%, representada por los edificios El Bosque 500, Territoria El Bosque y Edificio Birmann) y rentas promedio de UF 0,62/m2”. Por lo mismo, “podría esperarse que las rentas de Andrés Bello se mantengan hacia fines de 2014, mientras que podría observarse alguna disminución en El Bosque, en función de su mayor vacancia”, añade.
En tanto, algunos expertos prevén que los precios del mercado de oficinas clase A y B podrían caer, ante la expectativa de que Costanera Center salga a colocar sus torres en valores que vayan desde las 0,5 UF /m2 hasta 1 UF /m2, para el caso de los pisos más altos. Así, los niveles más bajos de la torre, podrían atraer a empresas desde Andrés Bello, en Providencia, hasta Huechuraba, una zona que se caracteriza por la competencia en precio, aumentando su vacancia, ante la mudanza de algunas firmas a la Gran Torre o a los espacios que dejen en Providencia o El Bosque quienes se cambien allá.
Otros creen que no vendrían caídas en el precio de los arriendos, pues iniciar este proceso, sería entrar en una espiral envolvente que costaría frenar. Así, lo más probable es que haya un congelamiento en los valores de arriendo, sin profundizar las alzas de los últimos años.
Incentivos
Por todo lo anterior, cuentan desarrolladores de oficinas, muchos están tratando de ingresar durante 2014 al mercado, con el fin de no salir a comercializar al mismo tiempo que la Gran Torre. “Los escenarios de vacancia en niveles de equilibrio (9%-10%, que no se aprecian hace diez años) generarán un cambio en la estrategia de comercialización que deberán implementar los desarrolladores de oficinas, los cuales deberán competir no sólo a través de precios, sino mediante la entrega de términos comerciales que muestren mayor flexibilidad hacia el potencial inquilino (períodos libres de renta, financiamiento de habilitación, cláusulas de término anticipado, entre otras)”, asegura Franco.
En CBRE añaden que “no ocurrirá nada dramático en el mercado con la entrada de la Torre”, pues “algunos desarrollos podrán tener que ajustar sus políticas comerciales en favor de una mejor competencia”.
Estrategia de arriendo
Hasta ahora, comentan en la industria, Cencosud ha cambiado en varias oportunidades la estrategia de colocación de oficinas, la que finalmente quedó en stand by mientras no resuelven las mitigaciones y otros aspectos técnicos.
Inicialmente la idea del grupo, dicen desarrolladores, era colocar a precios altos, considerando las características del proyecto. Luego, cambiaron a tres valores: altos para el tope de la torre, medios y bajos, todo ellos según ubicación.
Sin embargo, ahora la idea sería comenzar a arrendar prontamente producto del impacto financiero que está produciendo el proyecto, al tener una inversión paralizada. Además, está el lucro cesante: utilizando un precio conservador, de 0,5 UF/m2, los prácticamente 90 mil m2 de oficinas deberían generarle ingresos por unas 50 mil UF, los que hoy no perciben.
Por lo mismo, a algunos de los que miraron, Cencosud les ofreció igualar lo que otros edificios premium les cobraban, más un descuento de hasta 10%.
Los obstáculos
Medidas de mitigación
Costanera Center debe cambiar el sentido de tránsito de Av. 11 de Septiembre entre Apoquindo y Vitacura; se debe dejar Av. Providencia bidireccional entre Tobalaba y Los Leones. Además, "se deberá presentar previo a la Etapa 3 el estudio operacional del Par Sánchez Fontecilla–Tobalaba, entre Vitacura y El Bosque. En caso que el par no sea la mejor alternativa o no se justifique, la rampa de salida Luis Thayer Ojeda del proyecto se reubicará en Av. Holanda", dice el Eistu del proyecto.
Aspectos técnicos
Según entendidos, la Gran Torre aún no cuenta con el cableado eléctrico interior. A ello se suma que se añadió un mirador al tope de la torre, lo que obligó a construir un espacio en cada piso para ascensores exclusivos para los turistas y así éstos no se cruzarán con los usuarios de las oficinas.
El modelo de arriendo
Otro factor que ha entorpecido el desarrollo es que Cencosud buscaría arrendar los espacios bajo el modelo de retail, que difiere de cómo se colocan las oficinas. Lo mismo le ocurrió con el hotel, que iría en la Torre 4.
Esto debido a que no les acomodaría el modelo de asociación con los hoteleros, donde el dueño del activo es el que debe alhajar los espacios asumiendo los costos.
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