Asociación de desarrolladores inmobiliarios: “Hay que cambiar urgentemente la manera en que revisamos las obras”

El pasado martes se dio a conocer un informe -realizado por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) junto al área de estudios y consultoría de TOCTOC-, donde se concluye que, al cierre de 2023, las empresas e inversionistas demoraron en promedio 815 días para completar los procesos de tramitación de permisos municipales para levantar un proyecto inmobiliario en la capital.

Ese lapso supera en 25,7% el período observado en 2019, no obstante la actividad de la industria en 2023 fue sustancialmente menor a la registrada en los años previos a la pandemia, por lo cual este balance es un motivo de alarma para el sector.

- ¿Cuáles son las grandes conclusiones de este estudio?

- La primera señal de alerta es que estamos viendo plazos más extensos, incluso más que en 2019 cuando teníamos el doble de actividad. Por otro lado, nos dimos cuenta de que los proyectos más grandes tienen un plazo de tramitación similar al de los más pequeños. Eso es bien indicativo, porque te da luces respecto de que todos los proyectos se demoran lo mismo. Entonces, hay que cambiar urgentemente la manera en que revisamos las obras.

- ¿Cuáles son las principales razones de esta alza?

- Se han ido acumulando distintas regulaciones y responsabilidades no necesariamente bien asignadas a las direcciones de obra, que muchas veces no están necesariamente bien preparadas. Y hemos entrado en una situación donde se piden todos los papeles, me corresponda o no pedirlos, por la posibilidad de que alguien en algún momento lo solicite. Hay como una aprensión de exigir todo.

- ¿Por qué esta preocupación ha ido incrementando en este último tiempo?

- La participación ciudadana y el relacionamiento comunitario de los proyectos con su entorno es fundamental, es necesaria y valiosa. Eso sí, ésta debe ser oportuna, definida y canalizada. El problema es cuando hay reclamaciones que son posteriores, fuera de plazo, y ahí la autoridad empieza a dudar respecto de si lo que se hizo fue correcto o no. Entonces, el problema es hacerlo a destiempo cuando ya hay decisiones tomadas, con permisos aprobados y términos de condiciones de financiamiento comprometidas.

- ¿Por qué en algunos casos las municipalidades se demoran más de 1.300 días en estos trámites y otras menos de 600?

- Hay elementos que son bien prácticos, de gestión, en términos de procesos digitales, tramitación o carga laboral. También hay comunas que tienen una mejor predisposición al desarrollo, a la inversión, a tener proyectos de densificación equilibrada.

- ¿Cómo ha afectado esta mayor lentitud de la tramitación al sector inmobiliario?

- Tiene varias aristas. Desde el lado de la inversión, es complejo porque los tiempos no solo son más largos, sino además inciertos, y eso hace que la decisión de iniciar un proyecto se vuelva más costosa. Eso exige mucho más certezas, lo que ralentiza toda la inversión.

Desde el lado de los compradores hay una cara que se discute poco. Ese comprador que compró un departamento no se puede cambiar a éste porque no tiene todos los permisos. Y en ese período donde no puede escriturar puede subir la tasa de interés que haya negociado, la UF, el pie y el dividendo. Hoy tú no sabes cuánto más te vas a demorar y esa incertidumbre es más dolorosa todavía.

- ¿Cómo se puede disminuir o eliminar esta incertidumbre?

- Con las medidas que se están tomando. Acá hay elementos de corte administrativo y otros más legislativos. En el aspecto administrativo tenemos el trabajo que está empujando el Gobierno. Después, en lo legislativo hay dos proyectos de ley en tramitación: uno que busca especificar claramente cuáles son los elementos que las direcciones de obras tienen que revisar al momento de aprobar un permiso. El otro proyecto es el de los permisos sectoriales, que busca tener esta lógica de que cada proyecto debe pasar por procesos distintos.

- ¿Estas medidas van en la dirección correcta?

- Vamos en la dirección correcta, pero vamos en el carril de la derecha y tenemos que pasar al de la izquierda para avanzar más rápido. Está bien orientado, es ambicioso y es un proyecto bien técnico.

- ¿Cuál es su expectativa respecto de los tiempos para concretar los permisos este año?

- Creemos que las soluciones de carácter administrativo van a hacer que éstos bajen, ya que esto tiene que ver con elementos de voluntad y decisión. Hoy existe un espacio de mejora y hay que tomarlo. En lo legislativo, se van a demorar un tiempo más. Quiero ser claro, la urgencia es una cosa importante, y que ha tenido un espacio este último tiempo, pero ahora hay que centrarse en las soluciones.