Los precios de las viviendas mantendrán la tendencia al alza, pese al descenso en las ventas y otros factores que podrían indicar lo contrario.
Esa es la visión que tiene la industria inmobiliaria, donde no contemplan que los precios tanto de departamentos como de casas, puedan bajar.
Es más, en la industria sólo acumulan razones para que ocurra todo lo contrario y la estimación es que los valores podrían escalar incluso por sobre el 10% adicional.
La Cámara Chilena de la Construcción (CChC) informó hace unos días que las ventas inmobiliarias bajaron un 6,1% en el segundo trimestre y desde el gremio aseguran que el año debería cerrar sin crecimientos en este indicador.
El gerente de asuntos corporativos de Empresas Socovesa, Juan Pablo Martínez, comenta que el incremento tiene que ver con temas estructurales más que con coyunturas.
“Santiago dejó de crecer hacia afuera y lo hace cada vez más hacia el centro, ahí se ha concentrado la demanda, lo que se suma a la escasez de suelo. Por la mayor demanda sobre la oferta, es que han sucedido sistemáticos aumentos de precios”, dice.
El gerente general de inmobiliaria Actual, Rodrigo Lyon, asegura no ver ninguna razón para que los precios de las viviendas bajen, “sobre todo en zonas de alta demanda, como Santiago o Providencia, donde no quedan sitios”, dice.
Escasez de suelo
El director del área estudios inmobiliarios de Tinsa, Christian Wegmann, destaca un factor de especulación en la venta de terrenos, lo que hace que en muchos casos el valor del suelo sea injustificado, lo que en termina por minar la posibilidad de concretar proyectos.
“A raíz de la escasez de terrenos y otras materias, la tendencia al alza de los precios seguirá sí o sí. Veo imposible que bajen los precios”, plantea el gerente general de inmobiliaria Desco, Juan Pablo Monge, quien añade que otro flanco que mantendría los precios al alza es la reforma tributaria.
El socio de Icafal, Sergio Icaza, adelanta que a raíz del ajuste tributario los precios para las viviendas sobre 2.000 UF subirán entre un 6% y un 12%, dependiendo del valor de éstas.
“Los nuevos proyectos sobre 2.000 UF que entren al mercado post reforma tributaria, lo harán con un alza de entre 10% y 13%”, calcula Monge y el mismo rango adelanta Cristián Armas, gerente general de la inmobiliaria Armas.
La postura en Actual es que sólo la exención del IVA elevará los precios al menos un 5%. “Si le agregamos todas las otras variables, los precios subirían entre un 10% y 15%”, añade Lyon.
Las expectativas de Enrique Caballero, gerente inmobiliario de Altas Cumbres, es que las viviendas de entre 3.000 UF y 6.000 UF, subirán en un rango de entre 7,5% y 10%, mientras que las viviendas por sobre el valor mencionado lo harían entre 10% y 12,5%.
“Es un hecho que hoy es un mejor minuto para comprar propiedades que cuando entre en vigor la reforma tributaria”, advierte el ejecutivo de Socovesa.
A su vez Lyon dice que previo a la implementación de la reforma, probablemente hacia 2016, la demanda por viviendas debería elevarse y concentrarse en un período muy acotado.
“Qué ganas como inmobiliarias de tener mayor oferta en ese momento para aprovechar. No se tratará de una burbuja inmobiliaria, si no de una ventana de dinamismo que se abrirá”, comenta.
Factor incertidumbre
Lo que no concita consenso en la industria es el análisis del comportamiento que tendrá la demanda.
El gerente de estudios de la CChC, Javier Hurtado, indica que “menos empleo asalariado, crecimientos menores en las remuneraciones, malas expectativas del consumidor y condiciones más restrictivas para obtener un crédito, obviamente son un buen caldo de cultivo para que la demanda de vivienda disminuya”.
El ejecutivo añade que estos factores son más poderosos que el hecho de que las tasas de los créditos hipotecarios están en niveles por debajo del promedio histórico.
En la inmobiliaria Altas Cumbres apoyan esta tesis y aseguran que “existe mucho ruido en las expectativas en el mercado, por lo que las ventas deberían bajar otro poco llegando a cerca del 10% de caída”.
Carolina Arrau, gerenta de Estudios de Colliers, estima que la contracción del segundo trimestre “se suma a este escenario de menor demanda” y pronostica que la acción de los elementos mencionados debieran incidir en una moderación del crecimiento de la demanda este año y el próximo.
Por la otra vereda, Cristián Armas enfatiza que “la demanda no se ha contraído en lo más mínimo, lo que hay es una falta de oferta a causa de que hay cada vez menos posibilidades de construir porque las municipalidades restringen la altura y densidad de los edificios y casas”.
Alzas por zonas
Según el Índice Real de Precios de Viviendas de la CChC, en el trimestre móvil abril-junio el precio de los departamentos en Santiago registró un alza anual de 13,7%. En igual período, el precio de las casas aumentó 7,9% en doce meses.
En las zonas Santiago Centro y Nor-Oriente el alza de los precios de las viviendas en altura se aceleró levemente, mientras que en la zona Nor-Poniente avanzó 1,3% anual, tras 13 meses con tasas negativas.
En casas, solo la zona Nor-Oriente exhibió un incremento de precios. Las zonas Nor-Poniente y Sur registraron alzas menores a las observadas en el trimestre móvil previo.
Durante el segundo trimestre del año la oferta de viviendas disminuyó 12% en doce meses, producto de que la oferta de departamentos se redujo 14% y la de casas, 2%.
La oferta es la variable que más le preocupa al gerente de estudios de la CChC.
“Mientras la demanda mantiene en el tiempo una tendencia más o menos estable, la oferta viene cayendo y ese es el gran driver que hace que los precios estén al alza. Más del 80% de las compras son en verde, porque no hay suficiente oferta”, indica Hurtado.
Permisos residenciales aumentan 28% en Santiago
POR M. MARAÑÓN
Pese a la caída en ventas que las viviendas en Santiago han sufrido durante el segundo trimestre de 2014 en comparación con el mismo periodo del año anterior, se advierte dinamismo en el sector si se observa la evolución de los permisos de edificación para uso residencial aprobados. La superficie aprobada para construcción residencial en los cinco primeros meses del año totalizó 4,5 millones de metros cuadrados del total de 6,7 millones de metros cuadrados aprobados en la capital y que incluyen uso habitacional, servicios, comercio e industria. Así, se advierte un alza de 28,4% en relación al mismo lapso de 2013 (cuando alcanzaron 3,5 millones de metros cuadrados), según datos extraídos de la Dirección de Obras Municipales por la tasadora inmobiliaria de Arenas & Cayo. En tanto que si se comparan los datos de este 2014 con el mismo lapso enero-mayo de 2012, cuando se aprobaron 3,9 millones de metros cuadrados para uso habitacional, el aumento sería de un 15%. Detrás de estas variaciones y de la menor superficie aprobada en los dos años anteriores se encuentra el efecto de déficit de vivienda que atraviesan ciertos sectores de la ciudad, dice Teodosio Cayo, gerente general de la firma. El actual incremento obedecería al interés de muchas empresas por pedir permisos para incluir seguridad jurídica para futuras construcciones que puedan desarrollarse entre 2014 y 2015. También a que, en promedio, la superficie solicitada por departamento se habría elevado desde 65 metros cuadrados a 82 m2, por lo que cabría esperar que estos inmuebles se localicen en el sector oriente de la capital, anticipa Cayo. De esta manera, se podrían ver posibles bajas en este indicador en lo que resta de 2014 y principios de 2015, anticipan en la tasadora.
REACCIONES
Carolina Arrau GERENTA DE ESTUDIOS DE COLLIERS
Debiera haber una moderación del crecimiento de la demanda en el mediano plazo, lo que comprende 2014 y 2015".
Juan Pablo Martínez GERENTE DE ASUNTOS CORPORATIVOS DE EMPRESAS SOCOVESA
Es un hecho que hoy es un mejor minuto para comprar propiedades que cuando entre en vigor la reforma tributaria".
Sergio Icaza SOCIO DE ICAFAL
Los precios para las viviendas sobre 2.000 UF subirán entre un 6% y un 12%, dependiendo de su valor".
Juan Pablo Monge GERENTE GENERAL DE DESCO
A raíz de la escasez de terrenos y otras materias, la tendencia al alza de los precios seguirá sí o sí. Veo imposible que bajen los valores".
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