El reciente análisis de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) sobre acceso a la vivienda en Chile, evidenció el impacto que han tenido las modificaciones a los planos reguladores comunales en el alza de los precios de casas y departamentos.
Aunque el cambio a las normativas comunales -principalmente reduciendo alturas- no impactó directamente, desde 2013 se ha acentuado la restricción a la densificación, lo que está incidiendo en el aumento del valor del suelo, que a su vez, explica alrededor del 50% del alza de los precios en el período.
El consultor del área de brokerage de Colliers International, Reinaldo Gleisner, explica que con los cambios a los planos reguladores, ha disminuido tanto la densidad como la constructibilidad promedio a la mitad.
“Si antes yo podía construir en promedio cuatro metros de vivienda por un metro de terreno, hoy día no puede ser más que dos metros de vivienda por uno de terreno. Hay una contradicción en que se requiere más viviendas y falta terreno, pero además estoy haciendo artificialmente escaso el terreno en relación a la norma que había antes”, explica.
Un ejemplo de ello es lo que ocurrirá con la entrada en vigencia del nuevo plan regulador de Ñuñoa, donde además de disminuir la constructibilidad, disminuye notoriamente el número de viviendas que se pueden levantar sobre la superficie útil.
Esto último se da porque con las restricciones también sube el metraje mínimo construido, pese a que en muchas ocasiones no se condice con la demanda del lugar.
“Por ejemplo, en Ñuñoa, si en la zona que topa con Avenida Vicuña Mackenna con la normativa antigua se pueden hacer 833 viviendas de 45 m2 cada una, con la nueva se podrán construir 400 viviendas de 75 m2 cada, pero dado que no puedo vender esos departamentos, pues no existe una demanda, tengo que hacer 400 de 45 m2. La conclusión entonces es que puedo construir menos de la mitad de las viviendas”, dice Gleisner.
Esto se condice con los datos levantados por el estudio de arquitectos de Iván Poduje, Atisba, que revela que las comunas que históricamente han tenido mayor dinamismo en la Región Metropolitana, son las que han sufrido los mayores ajustes en los planes reguladores.
En un grupo de 14 comunas analizadas, si con las regulaciones vigentes se pueden levantar 412 mil departamentos, antes se podían 828 mil.
Por ejemplo, Conchalí disminuye cerca de 70%, lo que se traduce en que si antes cabían según el plan regulador, descontando zonas consolidadas, 59.667 departamentos, con la nueva normativa sólo se pueden construir 15.824. Le sigue Estación Central, que ha pasado de 71.378 a 17.148, Quinta Normal con 80.677 a 61.522, y Santiago centro con 183.061 a 37.256.
Los precios a nivel país han crecido un promedio de 8% anual la última década, y este año la tendencia se ha profundizado, llegando a un incremento de 9% anual, explican desde Colliers.
Vicente Domínguez, ADI
"Todas las actuaciones de la autoridad han sido en favor del alza en los precios"
Tras el informe de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), que reveló un aumento en las restricciones de las familias chilenas para poder comprar una vivienda, el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, advirtió que esa tendencia se mantendrá en el corto y mediano plazo en el mercado chileno, escenario en el cual llamó a las autoridades a tomar un rol activo para implementar políticas que contengan esto.
"Efectivamente hay múltiples causas por las que el precio de las viviendas está aumentando, pero tal vez la principal es el alza del valor del suelo. Y ahí hay un rol inconsciente de la autoridad, que ha ido dificultando el acceso al suelo y generando restricciones en su uso", dijo.
Así, en un escenario donde se restringe la oferta, pero la demanda no disminuye, los precios se incrementan y Domínguez prevé que se siga en esa tendencia.
La CChC indicó que para comprar una vivienda nueva, las familias necesitarían ahorrar 100% de sus ingresos por un período de 7,6 años, lo cual refleja el progresivo aumento de precios en esta industria.
"Todas las actuaciones de la autoridad han sido en favor del alza en los precios de viviendas, como es el aumento de impuestos, mayores exigencias desde el punto de vista constructivo, y también restricciones a los planos reguladores", enfatizó.
"En el corto y mediano plazo no veo un cambio de tendencia, porque esta ha sido una década bastante inusual: en los últimos 40 años ha habido plusvalía, pero en los primeros años era muy baja y hoy día los precios siguen aumentando en forma muy vigorosa, por lo que con razón al usuario final le cuesta comprar cada vez más", dijo.
Cristián armas, empresas Armas
"Los márgenes de las inmobiliarias han caído persistentemente"
Una visión concordante con la CChC tiene el gerente general de Empresas Armas, Cristián Armas, respecto a las causas del incremento en el valor de las viviendas. A juicio del empresario, las restricciones a la densidad y constructibilidad han empujado al máximo los precios, pues la demanda no afloja.
Además -dice-, el primer eslabón en la cadena que impacta en los precios, son los dueños de las tierras que compran posteriormente las inmobiliarias, porque se están vendiendo mucho más caros por la escasez de suelo que existe.
"Aquí tenemos un problema de déficit de oferta, y gran parte de este valor se lo llevan los propietarios de la tierra (...) Los márgenes de las inmobiliarias -y es cosa de verlo en las empresas de bolsa-, han caído y lo han hecho persistentemente", enfatizó.
Respecto a posibles soluciones, sostuvo que la centralización de las decisiones es clave, toda vez que cada alcalde oficia para su propia alcaldía es decir, "prefiero no tener edificios porque mis votos están ahí".
Sumado a lo anterior, está la entrega de incentivos a los desarrolladores para la concreción de viviendas más al alcance de las personas, un objetivo en el cual se podría empezar a avanzar con la aprobación del proyecto de integración social que actualmente se discute en el Congreso. "Yo creo que el gobierno está trabajando con fuerza en eso y tiene toda la voluntad de hacerlo. Veo la cosa bien, pero el problema ya lo tenemos encima", dijo.
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