Inmobiliaria Fundamenta se abre a modificar proyecto paralizado en Ñuñoa, pero pide intervención de la autoridad

Es abogado. Ejerció 10 años y luego optó por el rubro inmobiliario, donde lleva décadas. Pablo Medina (casado, siete hijos) es el fundador de la Inmobiliaria Fundamenta y tiene como socio minoritario a Andrés Echeverría de Frontal Trust.

En medio de esta entrevista realizada al mediodía del viernes, el empresario se enteró que los trabajadores que laburan en la construcción del más emblemático proyecto de su compañía estaban realizando fuertes manifestaciones en las afueras de la obra, en la esquina sur poniente de avenida Irarrázaval y Américo Vespucio. Ahí la firma inició hace tres años la construcción de cuatro torres: una para oficinas y las otras para 1.828 departamentos, además de un complejo comercial. Medina dice que llevan gastados US$ 100 millones del presupuesto de US$ 300 millones. Solo por el terreno pagó US$ 45 millones.

Sin embargo, hace exactamente una semana, el lunes 4 de abril, la Comisión de Evaluación Ambiental de la Región Metropolitana -presidida por la nueva Delegada Presidencial, Constanza Martínez, y por los recién asumidos Secretarios Regionales Ministeriales- decidieron rechazar el proyecto denominado Egaña Comunidad Sustentable.

“Nosotros no estrujamos la naranja. Podríamos haber hecho muchas más viviendas. Pero, al final, había un prejuicio hacia las grandes inmobiliarias, un tema muy político. Este proyecto se estaba viendo como un abuso de la norma como en Estación Central, pero son otros estándares de departamentos, de tamaño y de espacios comunes. Por eso este proyecto estaba siendo un éxito de ventas: ya teníamos un 40% vendido, de gente que quería vivir ahí, con estas bondades de conectividad, de comercio y un lugar tan cerca de todas partes”, dice Pablo Medina.

-¿40% comprometido?

-Promesas de compraventa. Y si el proyecto no se termina, tendría que mover a esos clientes a otros edificios o devolverles los bienes. Entonces, esto es un drama.

-La obra tenía una Resolución de Calificación Ambiental.

-El 2019, obtenemos la Resolución de Calificación Ambiental, pero los dirigentes vecinales -hay varias juntas de vecinos- recurrieron a la justicia: primero ante el director del Servicio de Evaluación Ambiental (SEA) y les va mal ahí. Después van al Tribunal Ambiental, que dice que está todo perfecto, que había 10.000 observaciones, pero hay dos que quiero que me las aclare, sobre refractación solar y sombras.

Nosotros, en cuatro meses, contratamos expertos e hicimos toda la tramitación para aclarar ante el SEA que no teníamos ningún problema de refracción solar.

-¿Qué tipo de norma se utilizó?

-Normas internacionales.

-¿Y la que figura en la Ordenanza General de Urbanismo?

-Absolutamente. La ley General de Urbanismo y Construcción está absolutamente cumplida, con creces. Aquí nos estamos yendo a aspectos que ni siquiera estaban normados por la legislación chilena. Para el tema de la sombra tuvimos que ocupar una norma inglesa del año 2018.

Por eso decimos que este proyecto, en estos dos aspectos de los 10 mil cuestionados, que son refractación y sombra, cumple estándares de una ciudad europea como Londres. O sea, este proyecto de Ñuñoa podría estar en cualquiera ciudad europea y aquí, en Ñuñoa, no.

-Luego, el proyecto pasó a ser votado -el 4 de abril- por la Comisión de Evaluación Ambiental de la Región Metropolitana, presidida por la nueva Delegada Presidencial y por los recién asumidos Secretarios Regionales Ministeriales.

-El SEA dijo ‘yo recomiendo aprobar’ y los Seremi, recién designados, de alguna manera influenciados por este ambiente político adverso en contra de este proyecto, votan en contra, porque no les gusta el proyecto.

A lo mejor, queriendo defender a los vecinos, no sé, destruyen, matan el trabajo de toda la institucionalidad vigente y la destruyen en un par de horas.

-La normativa señala expresamente que los acuerdos de la Comisión de Evaluación Ambiental serán siempre fundados y cada miembro deberá fundamentar su decisión al momento de emitir su voto.

-Cinco minutos antes de esta reunión nos invitan. Pudimos entrar y no nos dieron el derecho a réplica. No nos sentimos muy bien, pero esos son aspectos bien subjetivos. Sí sentimos categóricamente que no hubo fundamentos técnicos. O sea, eran que no les gustaba el proyecto, comentarios equivocados respecto de que no importa el porcentaje de sombra que está proyectando el edificio. Ellos querían que el edificio no proyectara nada de sombra. Entonces, a nuestro juicio, creemos que son argumentos muy caprichosos o no con un fundamento técnico serio ni una responsabilidad técnica seria.

Hay un deseo, un voluntarismo de no aplicar la legislación vigente y que se haga un estudio de impacto ambiental. Legalmente no lo podemos hacer. Habría que modificar la ley de alguna manera. Hicimos lo más parecido en su momento, y creo que lo superamos con creces en cuanto a la exigencia con la participación ciudadana.

-¿Usted considera que los votos no fueron fundamentados?

- Absolutamente, esto se votó con un criterio netamente político, no con uno técnico, lo que no debiera ser, porque debería garantizarse o verse esto como un tema legal, o sea, institucional y también técnico, como es el espíritu de la legislación medioambiental.

-En paralelo, hay un proceso ante la Corte Suprema. La inmobiliaria, los vecinos y el SEA recurrieron de casación tras la resolución del Tribunal Ambiental. ¿Ustedes van a esperar el fallo de la Suprema o el acta de la Comisión de Evaluación Ambiental para tomar una decisión respecto al futuro de este proyecto?

-Son dos caminos diferentes. Hay un proceso en la justicia ordinaria, que es lo que mencionas en la Corte Suprema. Si la casación se declara admisible se empieza a ver el fondo y eso puede durar dos años de tramitación.

En cualquiera de las instancias, estamos seguros que nos va a ir bien en la justicia ordinaria, porque todo se ha hecho perfectamente bien en cuanto a permiso de edificación, estudio de impacto vial y estudio de impacto ambiental.

Es un proyecto que ha sido revisado por gente que quiere buscarle vicios y nunca los han encontrado por la vía legal y técnica. Entonces, creo que los jueces de la Suprema van a ratificar todo lo obrado por toda la institucionalidad que ha funcionado hasta ahora.

Lo que sucedió el lunes pasado en la votación de la comisión está en el ámbito administrativo, en la discrecionalidad de la autoridad, que pensamos o creíamos que era absolutamente obvio que nos fuera bien, porque todos los informes eran favorables al proyecto en cuanto al tema de luminosidad y refractación solar.

Entonces, hoy día, el proyecto está muriendo por la justicia administrativa.

-Tienen 30 días para ejercer algún tipo de acción.

-Claro, pero si no hay una solución administrativa, la declaración de impacto ambiental queda sin efecto, queda rechazada.

"Podría resucitarse el proyecto"

-¿Cómo se llega a esa solución administrativa?, ¿un recurso de reclamación?

-No. Si nosotros reclamábamos contra la resolución del Comité Ejecutivo que se votó el día lunes, es un trámite de años; el proyecto debiera quedar paralizado por años hasta buscar una solución. Es una vía: desmovilizar, despedir, cerrar la obra esperando que esto se solucione por la vía de recursos administrativos, judiciales. Es paralizar la obra en los próximos días, indefinidamente, hasta que los recursos legales surtan efecto.

Esto es una catástrofe para todos, para el país, porque realmente no es solamente nuestro proyecto. La señal que se está dando es que no se puede invertir; quién va a creer en la institucionalidad si llevamos tres años construyendo, llevamos gastado US$ 100 millones con 1.000 personas trabajando, y en dos horas te destruyen el proyecto. No podemos seguir, porque nos quedamos sin la declaración de impacto ambiental que había sido entregada el año 2019.

Esto es muy malo para el Estado; no es un problema del gobierno. Estamos con problemas de inflación, de crecimiento, de desempleo, con el coronavirus, y nosotros mismos nos hacemos zancadilla botando estos proyectos que realmente son un aporte para la ciudad. Lo dicen los urbanistas: cómo Chile se va a dar el lujo de botar a la basura 1.700 viviendas con el déficit que tenemos, en un lugar con dos líneas de Metro y transporte público.

Se están cargando un proyecto maravilloso con la idea de que se está cambiando el estilo de vida del ñuñoíno. Y aquí hay un tema de inclusión, que pasó también en Vitacura y en Las Condes: los alcaldes, los vecinos egoístas no querían que la gente que iba prosperando se fuera a vivir ahí y aprovechara las plazas y las vías.

Pero lo hicieron bien, lo hicieron con la legalidad: cambiaron los planes reguladores y la ley, pero, aquí, sin cambiar la ley quieren excluir a gente que aspira a vivir en lugares como Ñuñoa. La dejan sin la oportunidad de integrarse a todas las bondades que tiene esta comuna.

La autoridad no decidió que ahí pasaran dos líneas de metro y una autopista pensando en los 100 vecinos que había en el lugar, que ahora deben ser no más de cuatro. Se pensó que ahí iba a haber edificios en altura, comercio, oficinas, viviendas.

Nos da pena, no solo por Fundamenta (que también tenemos muchos otros proyectos y estamos en otros países), nos da pena por la ciudad. Hay 550 departamentos vendidos. Esa gente quería vivir ahí por algo. Por eso creo que la autoridad debiera entrar en razón y dar una solución, no por salvar nuestra inversión solamente, sino por una serie de bienes que están siendo destruidos con esta paralización del día lunes de la autoridad.

Yo entiendo, es gente nueva, estaba recién nombrada. A lo mejor, fue el primer día de trabajo; no conocían el proyecto, no conocían nada de lo que yo estoy diciendo. Gente nueva que le dijeron, ‘oye, tení que votar en contra’, a pesar de todos los estudios técnicos favorables. La delegada presidencial también, gente nueva, recién venía llegando. Entonces, ya, se pueden equivocar, pero arreglemos el problema.

Creemos que, de alguna manera, el gobierno municipal tiene la llave para destrabar esto a nivel del gobierno central.

-¿Por qué la alcaldesa Emilia Ríos tiene la llave?

-Creo que el Gobierno central ha escuchado estas voces comunales en contra del proyecto y creemos que, con una anuencia o un cambio de actitud de los dirigentes comunales, podría resucitarse el proyecto.

-¿Cuál es su fórmula?, ¿qué se junte de nuevo la comisión y el proyecto sea votado nuevamente? Sería algo inédito.

-Creo que hay que sentarse a conversar para buscar una reactivación. La solución debe ser inmediata; no estamos hablando de semanas, son días. Y podría ser una solución que este tema se volviera a votar.

-No ha pasado jamás.

-Si la resolución de la comisión se nos notifica, ahí solamente quedarían recursos legales y esos son la muerte proyecto. Hay que buscar soluciones dentro de la realidad y hacer que esta situación se perfeccione. Hoy día estamos en un proceso de desmovilización del proyecto. Todavía confiamos en que hay un espacio con la autoridad -la que sea: gobierno central o municipal- dentro de la institucionalidad. Confiamos en que podamos buscar una solución rápida para reanudar el proyecto.

-¿No van a ejercer ninguna acción administrativa o judicial?

-Vamos a ejercer todas las acciones legales -Corte Suprema, recurso administrativo y ante el Servicio de Evaluación  Ambiental-, pero son lentas y de resultado de años. La gente no puede aguantar años sin poder trabajar.

Lo más efectivo hoy en día es sentarse a conversar con la autoridad y buscar una solución que permita que la obra continúe.

-¿La empresa está dispuesta a modificar el proyecto?

-En la medida que siga siendo medianamente rentable, obviamente que sí.

-¿Están dispuestos a construir menos, hacer menos pisos?

-Podría ser. La peor solución hoy día, es paralizar la obra.

-Las cuatro torres tienen más de 30 pisos. ¿En cuánto estarían dispuestos a reducir el proyecto?

-Habría que verlo con ellos. También hay limitaciones: el proyecto no se puede modificar más de un 5%. Sí, estamos dispuestos, pero queremos saber cuál es el dolor de la autoridad en este caso. Si quieren que no demos sombra, ya, no damos sombra porque el que da sombra es un edificio del lado de la calle Juan Sabaj. Estudiemos eso.

-¿Se puede modificar esa torre y reducir su cantidad de pisos?

-Quieren que no demos ninguna sombra por Juan Sabaj, ok, estudiémoslo y lo hacemos.

-Rodrigo Benítez es el abogado de la inmobiliaria. ¿él dice que se puede hacer esto que usted propone?

-Se puede. Son situaciones nuevas, pero con voluntad se puede. O sea, dentro de legalidad, se puede.

-¿Es declarar nula la pasada votación y volver a poner en tabla el proyecto ante la Comisión de Evaluación?

-Creemos que el camino es dejar sin efecto la votación del lunes antes de que seamos notificados. Creemos, porque puede ser que ellos tengan una mejor solución para enmendar el tema. Se puede hacer una nueva votación con el compromiso nuestro de conversar algo realmente concreto, como reducir sombras, pero dentro de la legalidad.

La ley hoy día permite dar una solución inmediata. Los trabajadores están en la calle bloqueando la avenida Américo Vespucio. Ellos quieren volver a trabajar.

-¿Los trabajadores están recibiendo su sueldo o ya fueron despedidos?

-Todavía no son despedidos.

-¿Y cuánto plazo se va a dar la empresa?

-Esperamos que la autoridad tome conciencia de lo que se está generando, el daño país, las señales que estamos dando. Esto debiese estar solucionado el día lunes (hoy) y que la obra siga en marcha, sobre todo para evitar este estallido social que hay ahí en la esquina de Américo Vespucio con Irarrázaval.

-¿Y si la autoridad les plantea que la única salida es presentar un estudio de impacto ambiental?

-No, son seis años más y eso significa ya desvincular a todos los trabajadores la próxima semana (esta semana). Eso es un proceso de años; es un nuevo proyecto.

-¿Con eso se desecha completamente el proyecto?

-Legalmente no es factible una petición así porque habría que cambiar la ley.

-Pero si se mantiene el rechazo a la declaración de impacto ambiental tienen que presentar una nueva.

-Si se rechaza hay que hacer un nuevo proyecto bajo la legislación actual.

-Y el nuevo plan regulador en la zona pone limitaciones a la altura de construcción.

-Sí, y ahí ya hay que hacer la pérdida de lo que hay y, seguramente, el proyecto se irá a remate. Pero no creemos que lleguemos a esa instancia tan fatídica. Creemos que existe la voluntad, por lo menos la nuestra, de buscar una solución que permita que la obra continúe.

-¿La empresa está en capacidad financiera para desechar este proyecto?

-Solamente se afecta ese proyecto, no afecta a ningún otro de la empresa. Es una pérdida de capital importante, sí, pero, con la mano en el corazón, el que más pierde es el país más que nosotros. Tenemos muchas otras obras, en otros países; es una tremenda pérdida, pero me duele todo el daño colateral que existe respecto de nuestros trabajadores y del ánimo para volver a invertir. O sea, quién va a volver a invertir si en dos o tres años te van a dejar sin efecto el Eistu, la DIA, el permiso de edificación… ¿quién se va a atrever a invertir? Entonces, eso es muy malo para Chile. Yo creo que la autoridad quiere lo mejor para los chilenos y lo mejor es dar confianza para la inversión. Ojalá que haya una contraparte que empatice con lo que estoy diciendo.

Hay mucha gente muy preocupada por lo que está pasando. No me queda duda que esto ya es sabido por el gobierno central. No es algo menor y no es un problema de Fundamenta, es un problema que tiene la industria y, en realidad, toda la inversión en Chile, porque esto le puede pasar a un agricultor, a un minero o a un comerciante. Hay que dar seguridad jurídica a la persona, al peatón, a la persona individual. Todos necesitamos certeza jurídica.

-La certeza jurídica está porque se cumplieron todos los procesos que indica la ley. ¿La duda está en que si los votos de la comisión están fundamentados o no?

-Ahí está el germen de la ilegalidad. A nosotros no nos sirve ganar esto en un juicio y que la Corte Suprema nos dé la razón en cinco años y ser indemnizados por el Estado. Lo único que nos sirve es echar a andar este proyecto.

-¿Por qué cree que se rechazó esta obra?

-Más que personas determinadas, son ideas o paradigmas que hay, que, de alguna manera, este tipo de proyecto perjudica a los vecinos y mata ese estilo de vida ñuñoíno. Pero hay una equivocación ahí, porque, obviamente, la esquina de Irarrázaval con Américo Vespucio no es para que esa señora salga a pasear al perrito en la calle, ni va a regar el antejardín. Ese es el estilo de vida que los dirigentes vecinales quieren conservar y los hace enemigos de este tipo de proyectos. Quizás querrán ser alcalde o consejeros municipales y después diputados. Pero aquí le estamos haciendo un daño a la ciudad en su conjunto. Además, todos los señores de la tercera de alrededor ya han vendido para proyectos inmobiliarios; se han ido y, a lo mejor, han podido mantener su estilo de vida en lugares como La Reina o Las Condes. Pero no podemos echar a la gente para fuera de la ciudad, tenemos que darle los bienes que tiene el centro de la ciudad, las líneas de metro. No podemos seguir protegiendo a las casitas que están en los costados de las líneas del Metro; lo natural es que ahí se hagan edificios, se densifique.

Puede ser que esto no sea muy popular para la mayoría de la gente, pero existe este paradigma que estos grandes proyectos alteran la vida de estos vecinos que quieren mantener su estilo de vida y que egoístamente impiden que otros puedan gozar de lo que ya tienen. Pero es a corto plazo, porque cuando los hijos de ellos quieran vivir cerca de sus padres en Ñuñoa, van a tener que irse a lo mejor a La Florida o Puente Alto. Hay un contrasentido. Hoy día el urbanismo no va en ese sentido, no va en vivir en la periferia sino que vivir cerca del lugar de trabajo, cerca del centro urbano en lugares como este. Entonces, es una pena. Lamentablemente nosotros creíamos que teníamos nuestro mejor proyecto, pero parece que la autoridad no lo piensa así.