Exceso de departamentos: la crisis que golpea a la industria inmobiliaria en Chile

En muchas ciudades alrededor del mundo, los problemas que aquejan a sus industrias inmobiliarias suelen ser la escasez de viviendas y los altos precios. En Chile, en cambio, es tal la cantidad de departamentos terminados y sin vender que el Gobierno hasta ha sugerido comprar algunos.

Las restrictivas condiciones hipotecarias y las tasas de interés en sus mayores niveles de los últimos 14 años han frenado las ventas en el país. Esto hace que los promotores inmobiliarios se queden con un número sin precedentes de apartamentos vacíos, cuyo mantenimiento aún tienen que pagar.

Los precios de las viviendas en el país han estado a la baja, el desempleo en la construcción sigue alto y las quiebras han sacudido a las empresas inmobiliarias. Esto ha sumido a todo el sector en una crisis. El año pasado quebraron 137 constructoras y 15 promotoras, mientras que ocho constructoras reestructuraron sus negocios en 2023.

“Toda esta crisis nos ha hecho darnos cuenta de que el negocio inmobiliario no va a volver a ser el mismo”, dijo Luis Carreño, fundador y consejero delegado de AThink Desarrollos Inmobiliarios.

Dos años y medio de ventas

Solo en la capital, Santiago, el stock de viviendas sin vender alcanzó un récord de 68.000 a mediados del año pasado y desde entonces apenas se ha reducido a 66.000, según la Cámara Chilena de la Construcción.

Y no es que el exceso sea en los segmentos de lujo: alrededor de dos tercios del inventario actual está destinado al sector de clase media, según José Ignacio Vicente, gerente general de la plataforma de alquiler y venta de viviendas Toctoc.com. Su empresa calcula que, al ritmo actual de ventas, se tardarían unos dos años y medio en vender todas las viviendas disponibles en la capital.

Incluso la presidenta del Banco Central de Chile, Rosanna Costa, y el ministro de Hacienda, Mario Marcel, han expresado su preocupación por la debilidad de la industria.

“Por su parte, el sector de la construcción ha seguido debilitándose”, dijo Costa en noviembre. Es tal la incertidumbre económica y la débil demanda que solo “un tercio de las empresas tiene previsto realizar inversiones en 2024”.

El empleo en el sector sufre. El número de personas empleadas en la construcción cayó a 709.000 en enero, un descenso del 5% en 12 meses y un 12% por debajo del máximo alcanzado en enero de 2022, según la Cámara Chilena de la Construcción. Y a partir de noviembre, la superficie autorizada para la construcción de viviendas alcanzó su nivel más bajo desde 1992.

El ministro de Vivienda, Carlos Montes, dijo en noviembre a la Comisión de Hacienda del Senado que el Gobierno está sopesando la opción de comprar casas valuadas entre 1.600 y 1.800 unidades de fomento, la unidad contable chilena atada a la inflación, (entre US$60.000 y US$70.000). Desde entonces el Gobierno no se ha referido nuevamente al tema.

Retiros de AFP y efecto en el mercado

El mercado inmobiliario chileno no es el único golpeado por las altas tasas de interés. Pero la forma en que se llegó a este escenario tiene algunas diferencias.

Desde 2021, los chilenos han retirado más de US$50.000 millones de sus cuentas individuales de ahorro para pensiones. Eso aceleró la inflación y obligó a las administradoras de fondos a liquidar valores, lo que resultó en un mercado de capitales más pequeño y estancado. Al mismo tiempo, el banco central chileno elevó las tasas a un máximo de 11,25%, lo que se tradujo a la vez en un alza de las tasas hipotecarias.

El precio de las viviendas nuevas de entrega inmediata en la capital, Santiago, ha caído un 7% interanual, según TocToc.com. En los 10 primeros meses de 2023, el número de unidades vendidas cayó un 12%. El precio promedio de un departamento nuevo en Santiago está en unos 3.500 UF y de una casa en unos 5.200 UF.

Son tales los problemas de algunos desarrolladores que cuando los compradores desisten de seguir adelante, no pueden devolver el dinero.

Por ejemplo, Katherine Hernández, una profesional de la construcción civil de 32 años, lleva 10 meses intentando recuperar su depósito después de que el desarrollador del edificio donde quería comprar suspendiera todos sus proyectos.

Hernández dijo que pagó a Inmobiliaria Pacal unos tres millones de pesos (unos US$3.300) a principios de 2022 para asegurarse un departamento de tres dormitorios en Osorno, una ciudad a 820 kilómetros al sur de Santiago. La vivienda, de 58 metros cuadrados, debía estar terminada en el segundo semestre de 2023. Pacal tenía 180 días para devolver su depósito, según Hernández, que solicitó en abril de 2023. Desde entonces ha reservado otro departamento en un edificio diferente y ha presentado una queja al Servicio Nacional del Consumidor, o Sernac.

Bloomberg News realizó varias llamadas al número telefónico que aparece en la página de Pacal, pero no obtuvo respuesta.

El Sernac anunció en agosto una acción legal contra Pacal después de que la empresa no cumpliera con los plazos de entrega, y por los retrasos en la devolución de los anticipos. Según la agencia gubernamental, Pacal ha registrado retrasos en al menos seis proyectos y, en cuatro de ellos, la demora promedio es de casi un año. Hasta el 29 de agosto, había 1.506 consumidores con devoluciones de anticipos pendientes de Pacal. Poco más de un cuarto de las 7.000 quejas del mercado inmobiliario que recibió el Sernac en 2022 fueron contra Pacal específicamente.

“No es tanto dinero, pero es mío y necesito que me lo devuelvan”, dijo Hernández.

Recuperación en confianza

La actual crisis es peor que cualquier otra anterior, según Slaven Razmilic, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Chile.

Dijo que además de las condiciones económicas, el mercado inmobiliario de Chile también se ha visto atascado por la inestabilidad política que el país ha experimentado desde finales de 2019, haciendo que los compradores pospongan sus planes de comprar e invertir en bienes raíces.

Pero hay luz al final del túnel.

“Esperamos una recuperación de la confianza de los compradores, de la mano de la desaceleración de la inflación y menores grados de incertidumbre política”, dijo Razmilic. “La recuperación ya ha comenzado, pero no con la rapidez necesaria para reactivar la inversión en nuevos proyectos”.

Pero, como en todas las crisis, surgen oportunidades de inversión. La brasileña BTG Pactual ha proporcionado financiación a corto plazo para ayudar a los promotores mientras buscan nuevos compradores de viviendas, según El Mercurio.

Socovesa SA, una de las mayores empresas inmobiliarias en el país, obtuvo un préstamo privado de un millón de UF de un fondo gestionado por LarrainVial para capital de trabajo, informó Diario Financiero en diciembre. Las acciones de Socovesa acumulan una baja del 17% en 12 meses, en comparación con un alza del 21% para el índice S&P IPSA.

Los desarrolladores también están recurriendo a nuevas estrategias. Carreño, de AThink, dice que ahora está construyendo solo arriendos en lugar de departamentos para la venta. También ha comenzado a prestar servicios a otros promotores que rediseñan sus proyectos en departamentos más pequeños o de menor costo que deberían ser más fáciles de vender.
Aun así, Carreño admite que se ha visto obligado a tomar decisiones difíciles. Tuvo que recortar la plantilla de AThink en un 30%.