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SII se alista para implementar el desconocido impuesto que grava el cambio de uso de suelo

Se trata de un gravamen vigente desde 2018, pero que no se ha podido aplicar. Es un tasa del 10% a las ganancias en venta de bienes raíces que estén en ubicaciones con cambio de uso de suelo.

Por: Sebastian Valdenegro

Publicado: Lunes 24 de marzo de 2025 a las 04:00 hrs.

Inmobiliario

SII

Sebastian Valdenegro

impuestos

Foto: Aton

El impuesto será exigible al propietario o poseedor que enajene el inmueble o los derechos reales constituidos en él o las cuotas poseídas en comunidad en tales bienes.

Hace un poco más de una década, el denominado Caso Caval cambió por completo la agenda del segundo Gobierno de Michelle Bachelet.

El escándalo que involucró al hijo de la exmandataria, Sebastián Dávalos, en un negocio inmobiliario en terrenos en Machalí, Región de O´Higgins, que se encontraba en proceso de cambio de uso de suelo, empujó una serie de cambios normativos para combatir el tráfico de influencias y corrupción.

Uno de ellos fue la Ley N° 21.078, vigente desde 2018 y que norma sobre los incrementos de valor de bienes raíces por ampliaciones de los límites urbanos. O sea, qué ocurre cuando una propiedad cambia su uso de suelo debido a la modificación de un plan regulador comunal, lo que genera efectos económicos en caso de su posterior venta.

Dicha norma incorpora un desconocido impuesto que aplica a dichas operaciones, el cual nunca se ha aplicado. Aquello podría cambiar en los próximos meses.

Esto, porque a mediados y fines de febrero, el Servicio de Impuestos Internos (SII) puso en consulta dos importantes borradores de circulares para comenzar a aplicar el gravamen, que contempla un gravamen a la renta de un 10% que tiene como base el mayor valor obtenido por la enajenación de predios que estén en comunas y sectores con un desarrollo de ampliaciones de sus límites urbanos.

La primera se relaciona con la manera en que se aplica y calcula el tributo; mientras que el segundo documento versa sobre el proceso de reavalúo de las propiedades que pasan a tener ubicación urbana debido a un cambio de uso de suelo.

Este último proceso debe realizarse, dice el borrador, en un período intermedio entre los dos reavalúos que realiza cada cuatro años el SII: el de predios agrícolas y el de bienes raíces habitacionales.

¿Cómo se calcula?

El impuesto se aplicará a la parte del mayor valor obtenido en las enajenaciones a título oneroso de bienes raíces situados en Chile, derechos reales constituidos en ellos, o de cuotas poseídas en comunidad respecto de tales bienes.

Esto, desde que dichos bienes se ubiquen en zonas incluidas en un proceso de ampliación del límite urbano y hasta la primera enajenación que se realice después de la publicación del instrumento de planificación territorial que amplíe el límite urbano o hasta su rechazo.

Se entenderá que un bien raíz está en una zona en “proceso de ampliación del límite urbano” desde que se inician los trámites para elaborar o modificar un instrumento de planificación territorial (plan regulador).

Para calcular la parte del mayor valor que se gravará, se emplean valores comerciales (inicial y final) según lo establecido en la Ley.

El mayor valor se captura fijando un valor antes que se inicie el proceso de ampliación del límite urbano (valor comercial inicial) y el valor que se obtenga con posteridad a ese proceso (valor comercial final).

Por ejemplo, si el costo de adquisición era 1.000 UF y tras algunos años el predio tiene un valor comercial de UF 3.000, ese diferencial de UF 2.000 sería el mayor valor. Pero si el valor comercial sube a UF 5.000 solo por el hecho de ampliarse el límite urbano, el impuesto captura ese diferencial especulativo (la diferencia entre UF 3.000 y UF 5.000).

Las excepciones

El impuesto no aplicará respecto de las enajenaciones en que el precio o valor asignado a ellas no exceda el equivalente a UF 5.000.

También el borrador señala que no se gravarán las operaciones que se realicen transcurridos 18 años contados desde que cualquiera de los siguientes hechos ocurra primero: la fecha de publicación del instrumento que amplíe el límite urbano; o el cumplimiento de un plazo de siete años a contar de la fecha de notificación al SII de las propuestas de modificación del límite urbano adoptadas por la autoridad encargada (sea municipio o Gobierno Regional). O sea, 25 años contados en total desde la señalada notificación.

En cambio, en el caso que los bienes raíces se enajenen en el marco de operaciones de leasing, aplicará siempre el impuesto, a pesar del transcurso de los años señalados anteriormente.

No será aplicable el impuesto a las enajenaciones que ocurran a partir del rechazo de la propuesta de modificación que amplía el límite urbano; o cuando se deba realizar la venta de manera forzada en el marco de una ley que habilite una expropiación de parte del Estado.

¿Por qué no se ha aplicado?

Si bien el tributo está vigente desde 2018, éste nunca se ha aplicado, ya que el impuesto y el reavalúo están sujetos a que los municipios, GORE, Minvu o Seremías le informen al SII sobre el cambio del plan regulador. Aquello no ha ocurrido hasta el minuto.

Desde el servicio explican que es necesario dictar las instrucciones dado que el impuesto se gatilla una vez que alguno de los organismos pertinentes inicie un proceso de modificación de un plan regulador, ya que el SII dispone de un plazo perentorio de seis meses para efectuar los cálculos de avalúo y determinar los valores iniciales y finales de tasación de los inmuebles.

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