Alza de impuestos y costo de financiamiento: las claves que marcaron el año en los fondos de renta inmobiliaria

Tras el estallido social y la pandemia, los fondos de renta inmobiliaria no residencial continuaron enfrentando diversos desafíos en 2023, como por ejemplo, alzas de impuestos y un financiamiento de mayor costo ante el aumento de tasas de interés, advirtieron desde la industria.

“En los últimos años, esta la clase de activos se ha visto perjudicada por nuevos impuestos y aumento de los mismos (por ejemplo, la sobretasa del avalúo fiscal y aumento de éste), en un contexto donde los ingresos se han visto afectados y así como también las tasas de descuento”, señaló el gerente de activos inmobiliarios de BTG Pactual Asset Management, Pedro Ariztía.

Para el ejecutivo, ante una economía con un alto nivel de tasas, “los vencimientos de deuda y la capacidad de renegociación ha golpeado de un modo distinto a los actores de la industria”.

En este escenario, aquellos fondos “que han tenido mejor acceso a financiamiento ya sea mediante llamados de capital o que ya traían una mejor estructura de deuda han podido sortear de mejor forma el escenario de alza en las tasas”, apuntó el socio de Abaqus, Gonzalo Reyes.

Aumentos de capital y rescates

Para sortear el escenario de altas tasas, dos de los principales fondos del segmento recurrieron a una serie de medidas para fortalecer su posición financiera: “Renta Comercial” de BTG Pactual -con un portafolio de activos valorizado en unos US$ 1.200 millones- y “Renta Inmobiliaria III” de la AGF de SURA, con un patrimonio gestionado de $54.749 millones a septiembre.

“Ejecutamos un aumento de capital por aproximadamente UF 1,5 millones y vendimos activos no estratégicos, robusteciendo el balance del fondo y en consecuencia manteniendo nuestras clasificaciones de riesgo”, sostuvo Ariztía.

SURA, en tanto, anunció recientemente la opción de un rescate parcial de las cuotas a los aportantes de “Renta Inmobiliaria”.

“Por ley los fondos se pueden recomprar hasta un 5% de sus propias cuotas y eso es lo que está haciendo ‘Renta Inmobiliaria III’ de SURA: ya no tiene tiempo para hacer nuevas inversiones, tiene caja y con esto disminuye el descuento respecto al NAV o Valor Neto del Activo”, explicó el director de Propela Inversiones, Rodolfo Friz.

Paralelamente, “Renta Inmobiliaria” enfrenta un desafío al interior de su cartera de activos: una alta tasa de vacancia tres edificios comprados a Latam en 2019. El 12 de diciembre, Feller Rate redujo la clasificación de solvencia de “A” a “-A”.

La clasificadora basó su decisión en el “deterioro sobre el perfil de negocios, con un mayor nivel de vacancia en los últimos períodos informados”.

El portafolio de edificios adquirido a Latam, que incluye a Estado 10, que presentaba una vacancia del 79,5% al cierre de junio de 2023, según el fact sheet del fondo de SURA.

La visión del gremio para 2024

Desde la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión (ACAFI) explicaron que ante este panorama es difícil hacer una proyección. “Para lograr una perspectiva más clara sobre la industria en 2024 es importante considerar la evolución del pacto fiscal y cómo impactará el IVA en los arriendos de propiedades, entre otros temas que cobran relevancia al momento de otorgar certezas que permitan a la industria impulsar nuevas iniciativas y seguir contribuyendo así al desarrollo del país”, sostuvieron.