Por A. Massoudi y A. Raval
Nueva York
Los creyentes en el sueño de la casa propia en EEUU están de vuelta. Y su fe ha enviado el precio de las acciones de las mayores constructoras a las nubes.
Mientras el S&P 500 ha subido 16% en los últimos doce meses, las constructoras en el índice estadounidense han subido un sorprendente 85%.
La subida ocurre debido a que una incipiente recuperación en el sector inmobiliario ha empujado los inventarios existentes a mínimos históricos, haciendo que suban los precios de las viviendas y creando un fértil mercado para nuevas construcciones.
Es tal el nivel actual de confianza que las constructoras privadas están volviendo al mercado de valores por primera vez en casi una década, lo que ha provocado saludables valoraciones de los inversionistas ansiosos por ser parte de la historia de crecimiento del sector.
Taylor Morrison, la séptima constructora del país por capitalización de mercado, con sede en Arizona, recaudó
US$ 629 millones el martes en la mayor salida a bolsa de una constructora en al menos dos décadas. Cuando anunciaron la operación en diciembre esperaban obtener US$ 250 millones.
Y los bancos dicen que un puñado de otras constructoras busca sacar ventaja de un mercado abierto a financiar su crecimiento a través de una salida a bolsa.
Sin embargo, en medio de la euforia, algunos inversionistas se preguntan si el sector, que está en una fase temprana de lo que muchos esperan sea una recuperación de varios años, ya está recalentado.
“Tras el alza en las acciones de las constructoras el último año y medio, algunos inversionistas comienzan a temer que las expectativas para la industria y las constructoras se hayan vuelto demasiado elevadas, por lo cual las acciones no justifican los actuales avalúos”, señala Drew Reading, analista de Bloomberg Industries.
Actualmente las constructoras transan más de dos veces su valor libro, una medida que incluye sus posesiones de tierra y nuevas viviendas en construcción. Eso está muy por encima de los promedios históricos, dicen los banqueros y analistas, que agregan que las empresas del sector usualmente transan una vez y media su valor libro.
Además, las actuales valoraciones precio/libro probablemente sean aún más altas de lo que parecen, ya que las firmas están aprovechando activos impositivos diferidos o pérdidas en sus libros para reducir futuros pagos tributarios.
“Históricamente, el valor libro ha sido una buena medida, pero en los últimos años no ha sido el caso porque los terrenos de algunas constructoras debieron depreciarse durante la crisis inmobiliaria y varias compañías lo hicieron en diversos grados”, señaló Alex Barron, analista senior de investigación de Housing Research Center, con sede en Texas.
Barron dice que los inversionistas harían mejor si evalúan los actuales precios de las acciones frente a futuras estimaciones de ganancias. Eso significa que las expectativas de los inversionistas sobre cuándo las constructoras volverán a construir viviendas a una tasa normalizada son clave para realizar los avalúos.
Los inicios de construcción de viviendas unifamiliares llegaron a una tasa anual de 411.000 en febrero tras llegar a 613.000 en enero, la tasa más rápida desde julio de 2008, según el Departamento de Comercio. La Asociación Nacional de Constructoras de Viviendas señaló que en tiempos normales el mercado de EEUU debería sumar entre 1 millón y 1,3 millón de viviendas por año para satisfacer el ritmo de crecimiento de la población, la formación de nuevos hogares y el declive de stock de viviendas.
Actualmente, las constructoras transan a catorce veces su estimación de beneficios para 2015 y doce veces su estimación de beneficios para 2016. Antes de estallar la última burbuja inmobiliaria, las firmas transaban diez veces, lo que sugiere que los avalúos actuales lucen bastante completos. “Los inversionistas están pagando un precio que indica que creen que las constructoras van a continuar su ritmo actual los próximos dos o tres años”, señala un banquero de inversión.
PulteGroup, la mayor constructora por capitalización de mercado, volvió a ser rentable en 2012, tras cinco años consecutivos de pérdidas, y necesita un crecimiento de ganancias de una tasa anualizada de 53% hasta 2015 para cumplir las estimaciones de Wall Street.
Si la firma puede lograr ese crecimiento los próximos tres años y volver a la mitad de su nivel de ganancias del año del auge, 2005, a niveles actuales el precio de la firma parece adecuado en diez veces futuras ganancias.
Otro factor que podría potenciar los balances de las constructoras son los crecientes precios de las viviendas. Datos de la consultora Corelogic señalan que los precios de las viviendas subieron 10,3% en febrero, la mayor cifra año sobre año desde marzo de 2006.
Aunque algunos analistas han dicho que el reciente aumento de los precios ha sido inusual, cualquier alza continuada debería ayudar a los márgenes operativos y avalúos, en particular en vista de los crecientes costos laborales y de terrenos.
Sin embargo, los inversionistas que pagan altas sumas por la exposición al sector también deben considerar los impedimentos para el retorno a la normalidad de las constructoras.
Los préstamos bancarios siguen siendo bajos, lo que hace que los créditos hipotecarios necesarios para comprar nuevas viviendas estén fuera del alcance de muchos estadounidenses.
Mientras tanto, los posibles compradores que temían un nuevo colapso en el mercado han volcado sus preferencias desde las viviendas unifamiliares a las multifamiliares y otros eligen alquilar. También hay una importante reserva de casas de hipoteca ejecutada que aún deben volver al mercado.
A pesar de eso, algunos observadores creen que las tasas hipotecarias, en mínimos históricos, un mejor mercado laboral y el consiguiente fortalecimiento de la confianza del consumidor impulsarán a más estadounidenses a vender sus viviendas actuales y realizar nuevas compras. Eso significa que se necesitarán más casas.
“Estamos en la parte frontal de tendencia multianual en las acciones inmobiliarias y aún veremos numerosas alzas para las constructoras”, señala Robert Wetenhall de RBC.
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