Con sus ubicaciones de moda y ofertas de cerveza gratis, WeWork logró hacer que los espacios de oficina flexibles fueran atractivos. Sólo había un problema: la empresa no podía hacer que se pagaran.
La caída de WeWork en la bancarrota de Estados Unidos el lunes, bajo el peso de más de US$ 13 mil millones en obligaciones de arrendamiento de oficinas, ha ensombrecido a los proveedores de espacios de trabajo flexibles en ambos lados del Atlántico y ha agudizado los temores sobre dificultades financieras para los propietarios de oficinas que luchan ante el paso al trabajo desde casa.
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El director ejecutivo de WeWork, David Tolley, dijo en la declaración de quiebra de la compañía que había modificado 590 contratos de arrendamiento y reducido las obligaciones de alquiler futuras en US$ 12 mil millones, pero que "no podía superar los costos inmobiliarios heredados y los vientos en contra de la industria".
La pregunta es si los problemas para el sector de oficinas flexibles siguen limitándose a WeWork, y si otras empresas de trabajo flexible pueden aprovechar el cambio al trabajo híbrido impulsado por la pandemia de Covid-19.
Revolución tecnológica
Mark Dixon, director ejecutivo de la mayor empresa de espacios de oficinas flexibles, IWG, sostiene que “las dificultades y tribulaciones con WeWork” han sido un “espectáculo secundario” de un enorme cambio en el mercado de oficinas.
“El golpe al cuerpo es la tecnología, no WeWork. . . La tecnología está cambiando la forma en que trabaja la gente”, dijo Dixon.
Las marcas de oficinas flexibles esperan que las empresas que buscan ahorrar dinero en grandes oficinas estáticas vean el espacio flexible (desde escritorios por horas hasta pisos completos con diseños personalizados) como un sustituto, a pesar de los problemas para el nombre más conocido del sector.
"La gran ironía de la quiebra de WeWork es que llega en el momento exacto en que la industria flexible en general ha estado experimentando un desempeño récord", dijo Jamie Hodari, director ejecutivo del proveedor de coworking Industrious, con sede en Nueva York. Dijo que muchas empresas se estaban mudando del “espacio sobredimensionado de sus sedes (...) hacia un espacio más flexible con un tamaño más modesto”.
"La quiebra de WeWork se debe menos a la falta de demanda que a las características específicas de su modelo de negocio".
Mala señal para propietarios
La quiebra de WeWork agrava los importantes desafíos que enfrentan los propietarios de oficinas. Las tasas de desocupación han alcanzado este año máximos de dos décadas en Londres y las grandes ciudades de Estados Unidos, a medida que las empresas recortan su espacio de oficinas.
WeWork, que proporciona 900.000 escritorios a clientes en más de 700 ubicaciones globales, ya estaba en conversaciones para renegociar muchos de sus arrendamientos. Como parte de su presentación del Capítulo 11 ante el tribunal federal de Nueva Jersey el lunes por la noche, la compañía solicitó permiso para cancelar 69 contratos de arrendamiento en Estados Unidos y Canadá, incluidas unas 40 ubicaciones en la ciudad de Nueva York.
La pérdida de alquileres por la salida de WeWork afectará el valor de los edificios que dejen atrás. Ya se prevé que los valores de las oficinas caigan alrededor de un 50% en promedio en ciudades como San Francisco y Nueva York en los próximos tres años en comparación con los niveles de 2019, según la consultora Capital Economics.
Sus ubicaciones internacionales no forman parte de la reestructuración, pero aun así han sufrido perturbaciones.
WeWork dijo el martes que a partir de octubre había retenido US$ 78 millones en concepto de alquiler adeudados a propietarios estadounidenses e internacionales. El propietario Helical dijo la semana pasada que había rescindido los contratos de arrendamiento de WeWork sobre seis pisos en Old Street de Londres por "falta de pago del alquiler". Las empresas llegaron a un acuerdo a corto plazo para volver a ocupar el espacio después de que WeWork pagara el alquiler y las tarifas atrasadas.
Impacto en mercado de oficinas
El proceso de salir de contratos de arrendamiento indeseables probablemente implicará al menos algunas batallas judiciales. La declaración de quiebra de WeWork enumeró varias reclamaciones multimillonarias por alquileres atrasados o tarifas de cancelación de arrendamiento, algunas de las cuales disputa.
Aún así, los ejecutivos y analistas inmobiliarios esperan que el impacto directo de WeWork en el mercado de oficinas en general sea limitado.
La firma de datos inmobiliarios CoStar dijo que la retirada de WeWork planteaba un "riesgo considerable" para propietarios específicos, pero su huella era "todavía bastante pequeña en relación con el mercado en su conjunto". WeWork representa el 0,73% de la ocupación en Nueva York y menos del medio por ciento en San Francisco y Boston, dijo CoStar.
"Estas son brasas alrededor del borde del fuego", dijo Dixon de IWG. IWG, que opera 3.455 ubicaciones en todo el mundo bajo marcas como Regus y Spaces, ya se había hecho cargo de "un número bastante significativo de WeWorks" y su objetivo sería conseguir más, añadió.
Hodari, director ejecutivo de Industrious, dijo que algunas de las ubicaciones emblemáticas de WeWork serían demasiado grandes para que otras empresas las asumieran, pero que la mayoría probablemente serían adquiridas. “Así será como funciona la industria hotelera. Cuando un Marriott no funciona, se convierte en un Hyatt”, afirmó. "No todos estos se apagarán, simplemente serán administrados por otra persona".
Cal Lee, que asesora sobre espacios de trabajo flexibles en la agencia inmobiliaria Savills, dijo que había “recibido llamadas de operadores durante toda esta semana y toda la semana pasada queriendo ocupar cualquier espacio de WeWork que volviera al mercado”.
Lee dijo que WeWork había sido "pioneros", pero "la forma en que escalaron y el modelo que utilizaron para escalar, en última instancia causó este estrés".
Otros proveedores utilizan diferentes modelos de negocio que, según ellos, son más sostenibles. Quieren evitar los costosos arrendamientos a largo plazo que arrastraron a la empresa fundada por el empresario Adam Neumann.
Estos contratos dejaron a WeWork con el pago del alquiler incluso cuando el número de clientes que utilizaban su espacio se desplomó durante la pandemia de Covid-19. WeWork dijo que sus cifras de ocupación se habían recuperado al 75% en 2022, desde el 45% en 2020.
El “gran cambio” fue que los rivales de trabajo flexible “no estaban alquilando estas (ubicaciones) en un mercado de alquiler completo. . . Cambiaron su modelo de negocio para reconocerlo y poder escalar. . . Los arrendamientos a largo plazo no son tan sostenibles como los acuerdos de gestión y las empresas conjuntas”, añadió Lee de Savills.
En virtud de estos acuerdos de asociación o gestión, los propietarios subcontratan la gestión de los espacios de oficina a marcas de espacios de trabajo flexibles.
IWG informó el martes que de los 204 acuerdos para nuevas ubicaciones firmados en el tercer trimestre de este año, 200 fueron de “capital ligero”. Aún así, el 60 por ciento de los centros IWG operan con arrendamientos estándar, en comparación con una minoría que funciona como empresas conjuntas, franquicias, acuerdos de administración o donde el alquiler varía según los ingresos. Los arrendamientos de IWG suelen ser firmados por entidades corporativas con fines especiales para limitar el riesgo para la empresa en general.
Industrious comenzó a cambiar a contratos de gestión en 2017 y estuvo cerca de eliminar gradualmente todos los arrendamientos tradicionales, dijo Hodari. The Office Group, el negocio de espacios de trabajo flexibles de propiedad conjunta de Blackstone, ha sido tradicionalmente propietario de sus oficinas, pero el director ejecutivo, Enrico Sanna, dijo que tenía "un número creciente de acuerdos de gestión".
Desafíos
Incluso con los nuevos modelos de negocio, las marcas de oficinas flexibles enfrentan desafíos.
Algunos propietarios han comenzado a competir directamente ofreciendo sus propias opciones de trabajo flexible. “El espacio flexible no va a ninguna parte”, dijo Nikki Gibson, directora de la firma de administración de propiedades Ashdown Phillips & Partners. Más propietarios se preguntaban “tal vez deberíamos hacerlo nosotros mismos”, dijo. WeWork dijo que algunos de sus clientes habían llegado a acuerdos directamente con los propietarios para permanecer en su espacio.
El mercado de oficinas en general también está inundado de espacio barato disponible para subarrendar por parte de empresas que buscan recortar gastos. Tolley, de WeWork, atribuyó en parte los problemas de la empresa a los “precios sin precedentes y el volumen significativo” del espacio de segunda mano.
“Cargado con muchos. . . Debido a los arrendamientos insostenibles, el modelo de negocio existente de WeWork se ha vuelto cada vez más difícil de mantener y debe modificarse su precio para alinearlo con el mercado inmobiliario actual”, dijo.
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