En el marco la celebración de los 80 años de la compañía, el presidente ejecutivo de la constructora Desco, Juan Ignacio Silva, analiza el sector y los principales desafíos que afronta en la actualidad.
La firma, que este miércoles lanzará el libro "80 años en obras de 80 arquitectos", que escribió la constructora con la colaboración de la Facultad de Arquitectura de la Univeridad del Desarrollo, está impulsando un fuerte plan de crecimiento para recuperar terreno (ver nota relacionada).
A juicio de Silva, si bien el mercado inmobiliario pareciera estar repuntando, todavía hay muchos temas por resolver, especialmente en lo que dice relación con el actuar de Contraloría.
"Yo te diría que lo que enfrenta hoy día el sector de la construcción e inmobiliario, es la crisis más grande provocada por un organismo público sobre la industria", recalca el expresidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).
- ¿Cómo ve el momento que vive la industria inmobiliaria en Chile?
- Nosotros estuvimos más conservadores en la compra de terrenos, porque Chile estaba estancado desde el punto económico dos años atrás y ahora estamos tratando de recuperar el ritmo, pero comprar más paños ha sido una dificultad. Y eso en parte es por lo cual los precios de los terrenos en Santiago suben, porque hay escasez, la que viene de muchas fuentes, principalmente de las municipalidades, que congelan planos reguladores para tratar de disminuir la densidad o altura.
Esto muestra poca visión de ciudad, porque hay que dar espacio a mucha gente en la ciudad todos los años y si se observa lo que se está haciendo, es condenar a todos los que necesitan unidades. Este fenómeno representa del orden del 40% o 50% del aumento del precio de las viviendas en los últimos años. Otros temas son impuestos, cambios de condiciones técnicas, mayores estándares de construcción, etc.
- ¿Por qué cree que se da este problema con los municipios? Pese a que viene hace años, pareciera ser que no logra haber solución...
- Entre 1990 y 2000 hubo una visión de que la ciudad no podía seguir extendiéndose, entonces se le puso un cinturón, de manera tal de que si se expandía, tenía que pagar todas las externalidades. Había que densificar la ciudad.
Con esa política fuimos consecuentes los últimos 20 años y ahora, tal vez por un exceso en una comuna, se produjo una cosa de decir "por qué estamos haciendo, estas cosas tan grandes", cuando en realidad si uno lo compara desde el punto de vista de lo que hemos hecho a través de los años, esta ciudad lo único que ha hecho es mejorar los últimos años notablemente.
Algunos excesos de construcción en altura, han provocado un debate que obliga a reordenar las piezas, pero no se ve una muestra fuerte de la autoridad de decir hacia dónde va la planificación.
Hay buenas intenciones, por ejemplo en el Consejo Nacional de Desarrollo Urbano (CNDU), donde se está tratando de producir un nuevo acuerdo de ciudad, pero no se ve que haya una visión general.
-Desde el punto de vista de las inmobiliarias, ¿hacen alguna reflexión del rol que han jugado en esta crisis, por ejemplo con esos excesos de construcción?
- Nosotros como inmobiliarios lo único que hacemos es ver dónde está la demanda y tratar de satisfacerla de la manera que la gente quiere que se satisfaga: ubicación y precio. Entonces en la búsqueda de ese equilibrio, de repente lleva a excesos y hay que tener cuidado.
El tema es que si tú empiezas a poner muchas restricciones, el precio empieza a aumentar. Y el dilema es ¿qué ocurre con esa gente que tiene que comprar? ¿Dónde se va?
- ¿Y cuál es entonces la obligación de ustedes?
- Todos los inmobiliarios tenemos que dedicarnos a hacer cosas que sean apreciadas desde el punto de vista urbano. Esa es una obligación, por lo que tenemos algo de qué preocuparnos. Y eso en general ha ocurrido en Santiago, que es una ciudad bonita, que tiene arquitectura.
Hay que cuidar que la búsqueda del precio no te lleve a violar ese concepto de patrimonio de la ciudad, que en general se ha hecho bastante bien. Si el beneficio de la integración no se respeta adecuadamente, produce un daño sobre la ciudad y hace que se degrade algún barrio.
De eso hay que preocuparse.
- ¿Y cómo ve el trabajo que se está llevando a cabo en el Consejo? ¿Ve que podría llegar a buen puerto?
- Es un tema complejo que necesita líderes. Yo soy siempre optimista de que gente entendida en la materia logre dar con buenas soluciones, pero no nos podemos olvidar de una cosa: que lejos los mayores intereses económicos están dentro de una ciudad, por lo tanto, no es fácil.
- Esto no solo pasa en Santiago, sino en Valparaíso y otras ciudades...
-Claro, ahí hay un debate conservacionista complejo, donde quieren conservar todo, pero ¿cómo permitir que se vaya integrando una modernización que sea acorde con la belleza y las necesidades de la ciudad? Ese es un tema que aún no se resuelve en Valparaíso.
Ahora, yo soy un convencido de que los ciudadanos tienen que participar en la planificación. No tienen que participar cuando ya un empresario decide qué hacer en un punto específico. No puede ser que un permiso de construcción se transforme en un detonante para que tú opines si hay que darlo o no, porque eso es pedirle a los empresarios que sean una especie de censores de lo que hay que desarrollar.
Planifiquemos y que todos los ciudadanos se enteren bien de lo que hay que hacer, de manera que cuando tú vayas a construir, lo que tengas que resolver sean sólo los problemas técnicos.
Nosotros no podemos estar pidiendo permiso a la ciudadanía, porque se supone que esta etapa ya pasó en la planificación.
- Pero da la sensación que los instrumentos de planificación no funcionan bien...
- Se supone que los planes reguladores en su tiempo se consultaron. Muchas personas pueden haber participado y después no se acuerdan, porque algunos tienen 10 años. Hay que validar mejor el proceso. No hay ninguna duda de que la ciudadanía tiene que participar, pero también se tiene que tener el contexto de lo que se puede hacer en la ciudad. A todos nos gustaría que nuestro barrio no se alterara para nada, pero a veces hay que soltarlo por algo global.
Ahora, tenemos un problema con las certezas jurídicas espectacular.
- ¿Cómo ve ese tema?
- Lo que enfrenta hoy día el sector de la construcción e inmobiliario, es la crisis más grande provocada por un organismo público sobre la industria.
Se decía que la única manera de hacer un proyecto era cumpliendo con el plano regulador, entonces el director de obras te daba el permiso, pero luego el contralor está diciendo que ese instrumento tiene defectos, y por tanto, es ilegal.
¿Pero cómo es posible entonces que todavía sigan vigentes si es que el señor contralor tiene razón y los planos reguladores son ilegales? El desencuentro de interpretaciones entre el Ministerio de Vivienda y Contraloría está provocando una incertidumbre en la construcción que la verdad que ya se está traduciendo en una crisis donde están usando al sector privado de rehén, porque esto es una discusión entre funcionarios públicos.
- ¿Les ha tocado como constructores enfrentarse a situaciones así?
- Sí, y además estamos tomando varias precauciones en todas las compras de terrenos para que no estén en las zonas de discusión. Pero en general nos topamos con demoras en las Direcciones de Obras Municipales (DOM), en las cuales no te aprueban los proyectos porque tienen cierto temor de cómo se aclaran ciertos puntos, lo que hace más difícil la construcción.
- ¿Y han significado algún avance los encuentros que han sostenido con el Ministerio y la Contraloría?
- Como empresarios, a través de la Cámara, lo que hacemos es tratar de hablar con las autoridades para que se den cuenta de lo compleja de la situación. Yo celebro cuando salió que el principal lobbista es el presidente de la CChC. ¡Cómo no lo ha de ser si este es el problema más grave que ha tenido el sector construcción en muchos años!
Ahora, mi impresión es que el Ministerio está en una vía de tratar de encontrar soluciones, de que la Contraloría me parece que tiene que cambiar un poco su visión, de que se está metiendo a interpretar cosas y que esa pega no es de él, es del Ministerio.
Yo espero que esto vaya convergiendo, pero los tiempos en construcción están corriendo y para el sector el tiempo es importante. No es cosa que digamos en cinco años tenemos todo resuelto, si en ese mismo lapso de tiempo se produjeron muy graves problemas.
- La Cámara constataba que esto ya tenía un efecto en el ingreso de nueva oferta inmobiliaria...
- Claro, US$ 5.000 millones es el efecto. Pero ese es el efecto de lo que está ya en ejecución, pero hay un efecto futuro de cosas no claras, en las cuales empiezan a no poderse desarrollar cosas, porque no se sabe para dónde van.
Firma acelera plan de crecimiento con compra de hasta cinco terrenos
Con 4,5 millones de metros cuadrados construidos y más de 550 proyectos levantados, Desco cuenta con una larga y variada trayectoria, que la convierte en una de las empresas más antiguas del sector de la construcción.
Fue en 1938 que tres compañeros de la escuela de Ingeniería de la Pontificia Universidad Católica se juntaron y fundaron la empresa. Se trata de Rafael Donoso Carrasco, José Miguel Echenique Rozas y Sergio Silva Bascuñán (padre de Juan Ignacio), que con la primera letra de sus apellidos crearon la firma Desco.
Sus primeros pasos los dieron en la construcción de casas y el gran salto lo pegaron a raíz del terremoto de Chillán de 1939. "Mi padre siempre decía, que curiosamente lo que hizo crecer a Desco fue el terremoto de Chillán. En esos tiempos los terremotos dejaban la ciudad entera abajo, ahora nos quejamos porque dos edificios quedan con problemas, pero antes con el adobe desaparecían ciudades enteras", dice Silva.
El vuelo que tomaron les permitió diversificarse a puertos, Metro e inclusive construyeron el Museo Interactivo Mirador (MIM).
"Esta es una empresa que a través de los años ha trabajado con todos los gobiernos y con todos los medios económicos", dice.
La idea es seguir vigentes en la industria, y por ello, ya han presentado propuestas para participar de las próximas licitaciones de Metro. "Estamos celebrando 80 años, pero con la mira de cumplir otros 80", enfatiza el empresario.
A día de hoy, terminaron el mall Marina Arauco y el de Quilpué y el backlog u obras por ejecutar alcanzan los US$ 230 millones.
El foco de la compañía está puesto en aumentar el volumen de ventas en un plazo relativamente corto, para lo que esperan comprar del orden de 4 a 5 terrenos en la región Metropolitana, Valparaíso y la de Coquimbo, para así retomar el ritmo que habían disminuido años atrás debido al escenario menos dinámico que enfrentaba Chile.
La meta está puesta en alcanzar US$ 130 millones en venta, lo que prevén podría lograrse de aquí a un año más.
Además, están próximos a retomar la construcción de unos de los hoteles emblema de la región de Valparaíso: el Punta Piqueros, que en noviembre recibió un nuevo permiso ambiental y que permitirá avanzar con las obras que ya tienen 98% de avance de la obra gruesa y 56% de las terminaciones. Explica que en un año podrían estar terminándolo.
Otro proyecto emblema que están levantando es uno de viviendas con laguna artificial en Huechuraba, en plena Ciudad Empresarial, que implica inversiones totales por US$ 180 millones y cuya primera etapa ya cuenta con el 80% vendido, a la espera de la recepción municipal para ser habitado.
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