Las claves de la primera guía para detectar fraudes en loteos de terrenos irregulares

Una guía práctica sobre cómo evitar fraudes y engaños en la adquisición de loteo de terrenos irregulares en todo el país, lanzó esta semana la Asociación de Notarios, Conservadores y Archiveros Judiciales, que preside Mauricio Astudillo, con el objetivo de contener estos delitos que se siguen generando en diversas regiones.

Se establece que un loteo irregular son "divisiones de terrenos, emplazados generalmente en zonas rurales y sin autorizaciones de subdivisión, que no cumplen con la normativa urbanística que regula dichos predios, y en los cuales no es posible llevar a cabo la construcción de viviendas por no tener dichos suelos un destino habitacional, no contando con las obras de urbanización mínimas, a saber: agua potable, alcantarillado, alumbrado público, instalaciones eléctricas, pavimentación, entre otras".

La Ley General de Urbanismo y Construcciones, vigente desde 1976, dice que fuera de los límites urbanos no está permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones (salvo algunos casos excepcionales). Por lo mismo, la asociación plantea que es necesario tener a la vista estos antecedentes antes de adquirir un predio.

La ley sanciona a todo aquel que realice actos o contratos que tengan por finalidad transferir el dominio sobre inmuebles con el objeto de crear nuevas poblaciones o comunidades en contravención a las normas urbanísticas, pudiendo aplicarse penas de hasta 10 años de presidio. Al mismo tiempo, podrá disponerse la demolición de las casas construidas por quienes hayan comprado estos terrenos (o bien derechos o acciones sobre dichos terrenos) y que no cuenten con los permisos correspondientes.

¿Cómo reconocer un posible loteo irregular?

- Ventas de terrenos rurales con superficies menores a 5.000 metros cuadrados, especialmente si no cuentan con un rol de avalúo propio.

- Ventas de "acciones, derechos, cuotas y/o porcentajes" sobre terrenos rurales, especialmente si el vendedor indica que dicha cuota o porcentaje corresponde a una porción determinada del inmueble, o bien, si informa que luego de 5 años hay que hacer algún trámite de regularización o saneamiento en Bienes Nacionales.

- Ventas de terrenos que no poseen delimitaciones claras de calles, tampoco acceso a espacios públicos ni a servicios básicos como: alcantarillado, agua potable, luz, entre otros.

- Ventas de terrenos rurales en los cuales el vendedor se rehúsa a aportar mayores antecedentes del inmueble, o a exhibir la documentación de aquel (por ejemplo: plano de subdivisión aprobado por el Servicio Agrícola y Ganadero, rol de avalúo en Servicio de Impuestos Internos, etc.)

- Tener especial cautela con las "ofertas imperdibles" de terrenos rurales a bajo costo.

- Si el vendedor indica que el terreno rural forma parte de una "comunidad" o "condominio", en donde para poder comprar se solicita aceptar normas de convivencia o reglamentos internos, ello no implica un cambio de uso de suelo habitacional, manteniendo aquel alguno de los usos propios de los suelos rurales (agrícola, ganadero o industrial).

- La ley no permite condominios en suelo rural.

- No actuar apresuradamente e informarse antes de comprar. Se debe conocer la situación jurídica del inmueble, los posibles usos o destinos que le puede dar, y el estado de las obras de urbanización que tiene.