Inversionistas institucionales y family offices salen de compras y aprovechan descuentos en activos inmobiliarios

Como una “profunda crisis” catalogan los expertos la situación que vive el sector inmobiliario chileno en los últimos años.

En 2023, quebraron 137 constructoras, y en los últimos nueve años se registraron más de 1.100 solicitudes de liquidación de empresas del rubro, según datos de la Superintendencia de Insolvencia y Reemprendimiento del Ministerio de Economía.

El alza de la inflación generó un incremento de tasas de interés que afectó el acceso a los créditos hipotecarios, enfriando las ventas del sector y obligando a las constructoras a adoptar nuevas estrategias para mantener la demanda, entre ellas, la reducción en los precios de venta originales.

Una de las ventas en proceso es el terreno de la antigua sucursal de Montserrat en Irrarázaval, estimado en UF 150.000. Su valor hace unos años era de UF 220.000.

“Las inmobiliarias están vendiendo activos con descuento debido al alza de las tasas de crédito hipotecario, que ha llevado las ventas a mínimos históricos. Paralelamente, enfrentan la presión de cumplir con sus compromisos financieros, ya que los bancos exigen el pago incluso en casos de pérdida o quiebra”, afirmó a DF, el vicepresidente de Colliers. Reinaldo Gleisner.

Aprovechan la caja

Esta situación despertó el apetito de los inversionistas institucionales y family offices, quienes tienen caja y liquidez suficiente para adquirir activos inmobiliarios con el objetivo de generar ingresos mediante el arriendo, para posteriormente venderlos cuando las condiciones de mercado sean más favorables y así obtener mayor rentabilidad.

Los vendedores de estos activos incluyen principalmente a fondos de inversión y personas naturales y/o jurídicas que buscan salir del negocio y obtener liquidez.

“Es de conocimiento público que algunos fondos han enfrentado dificultades y han tenido que liquidar activos o renegociar para encontrar una salida viable”, señaló la gerenta general de MBI Inversiones, Karin Küllmer.

El gerente de finanzas corporativas de GPS Property, Esteban Acevedo, afirmó que este segmento de inversionistas está optando por dos tipos de adquisiciones: en primer lugar, “aquellas oportunidades que surgen en empresas en distress (estrés financiero) y que poseen activos inmobiliarios de calidad”.

En segundo término, dijo Acevedo, las compras se efectúan en los denominados trophy assets, (activos altamente deseables), que tradicionalmente no están en venta, pero debido a la actual coyuntura están disponibles a precios razonables o a su valor libro.

Activos comerciales

Los expertos del mercado coincidieron que la preferencia de este tipo de inversionistas está principalmente enfocada en activos del ámbito comercial y de rentas residenciales.

En el segmento comercial, la mayoría de las adquisiciones se centran en la renta para el arriendo de oficinas.  Un ejemplo reciente de ello fue la venta de la sede corporativa de AFP PlanVital -ubicada en calle Tenderini, Santiago centro- a Inversiones Futuro Limitada, sociedad vinculada al empresario Jonás Gómez Pacheco y sus hijos.

Fuentes de la industria informaron que la transacción se cerró en un rango de entre UF 25 y UF 32 por metro cuadrado. Antes del estallido social su valor superaba las UF 44 por metro cuadrado.

El inmueble consta de 2.400 metros cuadrados y se vendió por un total de UF 75.000, lo que equivale a $ 2,8 millones (su valor original era mayor a UF 105.000).

Acevedo, en tanto, afirmó que las compras de oficinas actualmente se concentran en propiedades de Clase A (estándares más altos en calidad), principalmente en sectores como El Golf y Nueva Las Condes.

Además, mencionó que estos inversionistas también están optando por adquirir activos comerciales, como por ejemplo, strip centers y locales stand alone (espacios comerciales independientes).

En esta línea, fuentes de la industria sostienen que desde 2022 en adelante se han realizado compras con descuento a Inmobiliaria Santander, propiedad de la familia Bada, exdueños de Supermercados Montserrat.

Conocedores de las operaciones sostuvieron que una de las ventas en proceso es el terreno de la antigua sucursal de Montserrat en Irarrázaval, Ñuñoa, en UF 150.000. Su valor hace unos años era de UF 220.000.

Preferencia por departamentos

En cuanto a los activos de renta residencial, las adquisiciones de los inversionistas de alto patrimonio se están enfocando en comunas como San Bernardo, Macul y San Miguel, priorizando proyectos terminados y recepcionados con precios de mercado entre UF 3.000 y UF 5.000.

Además, hoy existe una preferencia por departamentos sobre casas, enfatizando la importancia de buenas terminaciones en relación precio-calidad debido a que el objetivo es su arriendo. También están considerando áreas con alta liquidez para facilitar la eventual salida de la inversión.

Gleisner de Colliers sostuvo que “la selección de zonas está determinada por las oportunidades del mercado. Los inversionistas experimentados siempre buscarán mercados profundos para asegurar una salida más ágil o para alcanzar rentabilidades excepcionales que superen la media”.

Mientras que Küllmer aseguró que los  family offices siempre están evaluando alternativas, por lo que sus inversiones dependen de cómo se van dando las oportunidades del mercado, y en base a eso eligen las zonas geográficas para invertir.