Los pronósticos apuntaba a que las mayores restricciones de la banca para otorgar créditos hipotecarios y una economía más débil, que de hecho golpeó las expectativas de los consumidores, podía desencadenar una fuerte alza de gente que se arrepiente de comprar una vivienda.
Sin embargo, ese escenario no se concretó y, al contrario, a raíz de una serie de medidas impulsadas por las inmobiliarias se logró cortar a tiempo una tendencia al alza de los desistimientos, los que según cifras de Toctoc.com cayeron al cierre de 2017 en comparación con el cierre del año anterior.
Es más, mientras en 2013 se registraron tasas de desistimiento de 15% en promedio, en 2017 fueron de 8%, entre casas y departamentos.
Donde se ha visto un cambio más drástico ha sido en el segmento de casas. Esto, porque durante los últimos meses de 2016 y los primeros de 2017 se percibía una tendencia al alza llegando incluso a 25%, lo que hacia fines de año fue bajando hasta niveles entre 10% y 13%.
En departamentos el comportamiento ha sido más estable, pero mientras en diciembre de 2016 cerró en 14%, en el mismo mes de 2017 fue de 10%.
Esto se ha visto reflejado en algunos de estados financieros de compañías. En Besalco, por ejemplo, reportaron que al cierre de 2017 tuvieron 29 promesas que no se concretaron en Chile, mientras el año anterior habían sido 41. “Las unidades de promesas desistidas han disminuido respecto de igual periodo del año anterior, tanto en el ámbito nacional como en el internacional”, dijo la firma.
Socovesa informó que tuvo un ratio de 4,9% en este indicador, lo que es un punto porcentual menos que el año anterior. “Las promesas de casas disminuyeron su nivel de desistimientos, mientras que las de departamentos la aumentaron, pero dentro de los niveles que la compañía considera sanos para la industria”, explicó.
Pero no fue el caso de todas. Aconcagua reportó una leve alza en este indicador, pese a que en 2017 había impulsado un plan especial de desistimientos.
Las medidas
Pero el fenómeno no ha sido del todo natural. Desde 2016 que rigen nuevas exigencias de provisiones a la banca sobre colocaciones hipotecarias, impulsó que las inmobiliarias establecieran nuevas políticas de venta como el aumento del pie exigido.
La gerente comercial de Paz, Claudia Zapata, explica que “hemos implementado políticas de venta tales como la exigencia del pago de al menos 15% de pie y la pre aprobación bancaria y/o respaldo de fondos propios. A esto se suma una permanente asesoría a nuestros clientes para que mantengan las condiciones de endeudamiento y un perfil crediticio sano”, lo que ha repercutido en sus indicadores.
El gerente general de Echeverría Izquierdo Inmobiliaria, Raimundo Cruzat, cuenta que en su caso los desistimientos se han mantenido en niveles bajos, entre el 1,5% y 2% del total de promesas. Sin embargo, también han promovido medidas como el aumento de pie apuntando a conseguir un cliente con alta probabilidad de compra.
“El exigir un mayor compromiso del cliente al momento de la compra es una medida que de alguna manera hace que el cliente se la piense dos veces antes de comprometerse. Mientras exista la posición más restrictiva de los bancos, exigir un 15% de pie es una medida que hace que el cliente desista con una menor probabilidad”, dice.
Inmobiliaria Santolaya dice que ellos subieron la exigencia de pie desde 15% a 20%, según su gerente general, José Antonio Santolaya.
El gerente comercial de Ralei Development Group, Andrés Ergas, agrega que las mejores expectativas laborales que hace que los clientes sean más probables de ser sujeto de crédito que hace años atrás.
Proyección a la baja
Aunque los niveles están en niveles sanos y hay poco espacio para una baja adicional, se espera que si se concreta la recuperación económica el indicador mejorará un poco más.
Aunque hay cautela. En Echeverría Izquierdo Inmobiliaria dicen que no hay que descuidarse, porque el mayor ritmo puede ser “contraproducente”, por el hecho de que fomenta el endeudamiento y, por lo tanto, una persona podría finalmente no acceder al crédito hipotecario y, por lo tanto, desistir.
“Se espera que el dinamismo de la economía en el 2018 sea mejor al visto durante los últimos años. Esperamos que en materia inmobiliaria la demanda retorne a los niveles de tendencia de largo plazo”, hizo ver Socovesa en su reporte financiero de fin de año.
En Siena Inmobiliaria que esperan que este indicador llegue a un rango entre 5% y 8% a nivel industria. De concretarse, sería una baja histórica.
"Cuando un banco se lleva la cartera por ser más agresivo los otros lo siguen"
Un actor que influyó en todo este fenómeno fue la banca. A juicio de Toctoc.com, la mayor rigidez que mostraron a la hora de financiar compras de viviendas –por ajustes regulatorios y menor ritmo económico- no se tradujo en un alza evidente en los desistimientos.
El gerente general de Echeverría Izquierdo Inmobiliaria, Raimundo Cruzat, dice que "el mercado hipotecario es bastante tentador para los bancos y, si bien al principio fueron más restrictivos, es un mercado competitivo. Entonces, si hay alguien que se está llevando la cartera por ser un poquito más agresivo, algunos de los otros bancos lo empiezan a seguir". El ejecutivo comenta que ya se está financiando el 90% de las viviendas.
Ana María del Río, gerenta general de Siena Inmobiliaria, señala que las restricciones bancarias fueron más que compensados por los factores favorables que se vieron en el último tiempo en la compra de viviendas en la Región Metropolitana, lo que permite ver la baja en los desistimientos.
"Los clientes han privilegiado concretar sus posiciones y aprovechar los precios sin IVA a los que compraron, las bajas tasas de endeudamiento, que son históricamente muy buenas, y mantener las ubicaciones donde compraron", dice Del Río.
Un matiz plantea Inmobiliaria Deisa, ya que asegura que la restricción de los créditos por parte de la banca sí ha generado efectos en la baja de los desistimientos.
"Para el negocio inmobiliario, la banca es un pilar fundamental, por lo tanto, creemos que, en el largo plazo, es una buena política la restricción del monto total de los créditos", dice su gerente general, Gonzalo Santolaya.
Un cambio en el perfil del comprador, dado por una mayor participación de pequeños inversionistas en la adquisición de viviendas para renta versus quienes adquieren para vivir, y la estabilidad en las tasas de interés, estarían jugando en la baja de los desistimientos, según explica el gerente comercial de Inmobiliaria Norte Verde, Ramón Rojas. El ejecutivo cuenta que los cambios en las políticas crediticias de la banca fueron informados con anticipación, contribuyendo a que las inmobiliarias pudieran prepararse y ajustar sus políticas de venta.
Tan activo está el mercado que el flujo de operaciones sobre créditos otorgados por el sistema bancario local alcanzó en 2017 algo más de $ 352 mil millones, el monto más alto registrado desde 2004. Esta cifra significa un incremento interanual de 31,3% en comparación con 2016 en los flujos operacionales, según datos de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (Sbif).
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