Crisis social y sanitaria aumentan la rentabilidad exigida de activos inmobiliarios

El estallido social y posterior emergencia sanitaria por Covid-19 incrementó las rentabilidades anuales que esperan los inversionistas para adquirir activos inmobiliarios en Chile. La tasa de retorno es la principal referencia que utilizan los agentes del mercado para evaluar una inversión, donde se toma en consideración tanto el retorno que exigen los inversionistas como la tasa a la cual financian sus proyectos.

Un estudio levantado por Colliers International -hecho en base a información de mercado bajo la metodología del WACC (Costo de Capital Promedio Ponderado, por sus siglas en inglés), reveló que durante el primer trimestre del año se observó una fuerte alza en este indicador respecto de septiembre de 2019, previo al inicio de las crisis. Esto, de todos modos, tuvo diferentes variaciones según los tipos de inmuebles. 

Los desarrollos inmobiliarios han experimentado la mayor alza, ubicándose en el primer puesto en cuanto a rentabilidad exigida. A fines de septiembre tenía una tasa de 5,4% de retorno y cerró en 8,2% en marzo pasado. La gerente del área de asesoría financiera de Colliers, Bárbara Swinburn, explica que debido a que el inversionista se involucra desde la etapa constructiva, es un activo con mayor riesgo, porque ese proceso puede tardar un año por lo bajo.

Le siguen los multifamily -proyectos residenciales destinados exclusivamente a renta-, pasando de 4% a 5,05% en el período analizado. A pesar de este incremento, los multifamily siguen siendo el activo con menor tasa de retorno. "Esto coincide con nuestra visión de que representan un buen refugio para inversionistas, considerando que están más afectos a variables demográficas que al entorno económico", dice Swinburn.

Luego le sigue el aumento de activos industriales, comerciales, y en último lugar, las oficinas. En el caso de este último, las bajas tasas de vacancia que se registran en el mercado (en torno al 5%) "han ayudado a contener el alza en términos relativos", explica el estudio. No obstante, advierte que "hoy en día hay una discusión abierta de si los efectos del coronavirus, y su impulso al teletrabajo, serán de carácter permanente o transitorio".

Un factor clave en el aumento del retorno exigido, ha sido el aumento en la razón de endeudamiento de las empresas de cada subindustria inmobiliaria. Esta se incrementó un 73% promedio durante el primer trimestre, debido a una sobrerreacción del mercado para enfrentar la crisis económica. "El market cap -o valor de mercado- de las empresas comparables disminuyó fuertemente en el período en cuestión", señala el estudio.

Disminución de la demanda y precios

Los últimos dos meses -coincidente con la llegada del coronavirus la país- se ha observado una baja en la demanda por activos inmobiliarios. Swinburn explica que los fondos de inversión han disminuido sus compras, más que nada por las dificultades logísticas que enfrentan para levantar capital, más que a un menor interés por este tipo de bienes raíces.

"De todas formas, vemos que la coyuntura actual ha abierto espacio para adquirir activos que en circunstancias normales no estarían a la venta o las expectativas de los vendedores serían difíciles de alcanzar", dice.

El director de finanzas corporativas de Colliers, Rodrigo Makuc, agrega que en este tiempo han observado dos tipos de inversionistas. El primero, se ha refugiado en la renta inmobiliaria, en propiedades con un menor riesgo asociado -aquellas que tienen una mejor ubicación, más fácil recolocación y contrato de arriendo con contraparte sólida-, y por otra parte, inversionistas que han buscado adquirir propiedades con mayor riesgo de vacancia, pero con descuentos importantes respecto a sus promedios históricos.

El contexto actual ha llevado a que los cierre en la compra de propiedades sean a un menor precio, comparable a lo que se observaba ocho meses atrás. Esto no ha tenido la misma magnitud en todas las clases de activos, pues influye la calidad y riesgos implícitos del activo.

Otros fenómenos que han observado son una mayor preferencia por edificios residenciales de segmentos socioeconómicos más altos, con el objetivo de mitigar posibles riesgos de incobrabilidad, así como contratos a largo plazo de locales comerciales por parte de entidades enfocadas a la entrega de productos de primera necesidad, como supermercados y artículos para el hogar.