La oferta de créditos hipotecarios a 30 años de plazo está regresando, según confirman diversas entidades financieras, que, ante mejores condiciones del mercado de capitales, comenzaron a relajar la exigencias que habían establecido en octubre de 2021, cuyo plazo máximo se fijó en hasta 20 años.
Esa decisión se debió al empeoramiento de las condiciones del mercado tras los tres retiros de ahorros previsionales, que dificultó el financiamiento de largo plazo de la banca.
Pero la situación cambió. El Informe de Percepción de Negocios del Banco Central correspondiente a mayo dio cuenta que las condiciones financieras “ha habido algún relajo en los plazos y pie exigido en la cartera hipotecaria respecto de fines del año anterior”.
De acuerdo a simulaciones hechas en los portales Compara Online y de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), varias entidades aparecen entregando financiamiento a más de 20 años: Santander, Banco de Chile, BancoEstado, Bci, Scotiabank, Itaú, Banco Falabella y Banco Consorcio.
El gerente de marketing y productos bancarios de Banco Falabella, Gustavo Alcalde, confirma el regreso del financiamiento a largo plazo. “Dadas las condiciones actuales del mercado, hemos ampliado el plazo hasta 25 años, con hasta 80% de financiamiento y hemos ido mejorando nuestra oferta de tasa de interés”, dice.
Similar situación relatan desde el Banco Consorcio. El gerente comercial corporativo de la compañía, Francisco Pérez, indica que “decidimos financiar hasta 30 años porque estos plazos hacen posible que muchos chilenos vean posible optar ahora a un crédito hipotecario, ya que esos 10 años adicionales permiten reducir en hasta un 20% la cuota mensual comparado con un crédito a 20 años”. La firma entrega hasta un 80% de financiamiento.
BancoEstado es uno de los actores que siempre mantuvo la oferta de financiamiento sobre el 80% y hasta el 90% para créditos de hasta UF 3.000, donde se concentran la mayoría de sus clientes.
“Para los préstamos con plazo de hasta 30 años, vemos que durante el último tiempo han bajado las presiones sobre el mercado de capitales, lo que ha permitido contar con mejores condiciones de financiamiento de largo plazo, lo cual es necesario para el otorgamiento de créditos hipotecarios”, afirma BancoEstado.
En esta línea, la oferta actual de la entidad considera en financiamientos sobre 80% y hasta 90% plazos de hasta 25 años y para financiamientos de hasta el 80%, plazos de hasta 30 años.
Otra entidad que mantuvo sus créditos hipotecarios hasta con 30 años plazo fue Bci. El gerente Ecosistema Vivienda Bci, Mauricio Moya Teutsch, precisa que el producto denominado "Home Extra" que considera una tasa fija por todo el periodo del crédito, respetando las condiciones de plazo y porcentaje de financiamiento. Adicionalmente, ofrecen Bci Home, que es un hipotecario con tasa variable a un plazo máximo de hasta 25 años.
Moya Teutsch reconoce que “estamos constantemente desafiando nuestras tasas, no sólo en este contexto. La situación de mercado ha forzado al alza las tasas hipotecarias y es una realidad que nuestros clientes han observado en el último tiempo”.
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¿Qué cambió?
Tras la salida de US$ 50 mil millones tras los retiros de ahorros previsionales, el mercado comenzó a normalizarse, según explica el profesor del ESE Business School, Matías Braun.
“La volatilidad en el mercado, especialmente el de renta fija, ha vuelto a niveles más razonables a medida que la posibilidad de nuevos retiros de los fondos de pensiones ha quedado atrás y que la viabilidad de las normas constitucionales que reformarían radicalmente el sistema cae. Esto permite que los bancos puedan tener la tranquilidad de poder financiar gracias a la inversión de fondos de pensiones y compañías de seguros los créditos que están otorgando”, dice Braun.
“A partir de marzo, la diferencia entre las tasas largas y las cortas ha estado mostrando una recuperación, favoreciendo la actividad de prestar fondos a largo plazo con captación a corto plazo”, ejemplifica.
En esa línea, el profesor de la Escuela de Negocios UAI, Julio Riutort, apunta que “las tasas de referencia en UF a 30 y 20 años han caído más de 110 puntos base, mientras que las tasas a 10 años han caído en torno a 70 puntos base. Esto pone en un mejor pie relativo el costo del financiamiento de largo plazo”.
El académico del Instituto de Economía UC, Caio Machado, remarca que “el rechazo del quinto retiro puede haber ayudado a mejorar un poco las condiciones, al evitar otra reducción abrupta en los ahorros que algunos anticipaban”.
El docente Unegocios FEN UChile, Jorge Berrios, añade otro factor: ante el aumento de la inflación y de las tasas de interés para los préstamos hipotecarios en el último año, la demanda ha caído por lo que “los bancos entran en la disyuntiva de entregar mejores condiciones crediticias o definitivamente bajos las condiciones que estaban, se exponen a no tener solicitudes de financiamiento”.
¿Mejor condiciones?
A pesar que la tasa de interés promedio para los préstamos hipotecarios marcó su primer retroceso en abril -en un año de continúas alzas- y de la vuelta de una mayor oferta crediticia respecto a 2021, el escenario no es muy alentador.
Riutort hizo ver que “desde mediados de 2021 hasta febrero de 2022 observamos una enorme contracción en el monto de nuevos créditos hipotecarios, especialmente severa para los créditos a más de 20 años plazo, cayeron a menos de la mitad”.
Al término de marzo, se evidenció que los flujos de nuevos créditos hipotecarios continuaron exhibiendo una importante contracción, registrando menos de US$ 600 millones en marzo, lo que se traduce en una reducción de 54% real respecto de los otorgamientos de marzo del 2021.
Por ello, Ruitort menciona que “queda por ver aún si estos cambios recientes se sostendrán en el tiempo o si la creciente preocupación por la inflación y perspectivas de actividad económica nos llevarán a mantener el pie en el freno en las decisiones de largo plazo”.
Según Braun “hoy el tema es más bien reducir la incertidumbre política y la posibilidad de que el ahorro privado deje de ser un pilar del sistema de pensiones”, sostiene.
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