Hace algunos días el ministro de Economía, Nicolás Grau, se refirió a uno de las principales novedades de la reforma tributaria presentada por el gobierno: La puesta en marcha del pago de impuestos por parte de aquellos contribuyentes que mensualmente perciben ganancias por el arriendo de casas o departamentos que corresponden al segmento DFL2, es decir, cuya superficie no supera los 140m2. Y en medio de un programa de televisión abierta, bajó el perfil al impacto de la norma propuesta, y dijo que aquellas personas que afirman que esto aumentará el precio de los arriendos, "no han hecho el ejercicio de mirar seriamente en términos cuantitativos".
Sin embargo, en la industria hay voces que rebaten los argumentos del jefe de la cartera de Economía, y aseguran que este nuevo impuesto tendrá un claro impacto al alza en el valor de los arriendos, y podría alcanzar variaciones.
“Es una mala señal y un retroceso en cuanto a que hay que promover que las personas inviertan en vivienda”, dijeron desde Colliers.
Cristián Martínez, fundador de la agencia Crece Inmobiliario, asegura que "este impuesto sí va a impactar a los precios de los arriendos, ya que el inversionista busca un determinado retorno. Y en esa rentabilidad esperada también incluye lo que paga de impuestos, por lo tanto, ese diferencial lo más probable es que se traspase a los arrendatarios".
Y además, sostiene que los más afectados serán los inversionistas menores, quienes "evaluarán un poco más" este tipo de negocios, ya que no cuentan con una variada cartera de herramientas para mitigar estas alzas de impuestos, como sí ocurre con las grandes empresas dedicadas al rubro inmobiliario.
En ese sentido, si bien Martínez señala que "el espíritu de la ley es bueno", comenta que "el fomento a los pequeños inversionistas va en línea contraria de lo que quiere esta medida". Y que esta propuesta "efectivamente va a provocar un déficit aun mayor de viviendas de las que tenemos hoy (...) dado que al haber una mayor cantidad de familias necesitando arriendos y una oferta cada vez menor y con mas restricciones, esto conlleva a que los precios de los arriendos experimentarán un alza", indica.
Traspaso de hasta un 40% de impuestos
Una visión similar es la que sostiene Jaime Ugarte, director ejecutivo de la empresa de servicios inmobiliarios, Colliers, quien es tajante al afirmar que "en este caso particular el ministro está equivocado", dado que históricamente el mercado se ha posicionado como "súper competitivo", de manera que "cualquier alteración en los tributos, ya sea por una eliminación de una exención o un alza, siempre en el mediano plazo se ha traspasado al usuario final", explica.
En este contexto, el ejecutivo señala que debido a que el inversionista tiene una tasa de impuestos mayor que el arrendatario, debe "subir necesariamente el canon de arriendo para poder ganar lo mismo que antes" y por ende, "mantener su rentabilidad".
Así, Ugarte comenta que por un lado, una persona que recibe ingresos entre $1.727.000 y $2.878.000 deberá pagar un 8% de impuestos, los que serán traspasados al arrendatario. Y que si los ingresos varían entre los $4.030.000 y $5.181.000 este deberá imponer por el 26%. En tanto, quienes reciban ingresos por $5.181.000 y $6.331.000 tendrán que pagar un impuesto de un 35%. Mientras que el siguiente tramo, es decir aquellas personas con ingresos por hasta $8.057.000 deberán pagar tributos por hasta un 40%. Todo esto, con cargo al valor de la renta mensual.
"Entiendo que esto se regule para las personas que tienen cinco, 10, 15 o 20 departamentos. Pero para el profesional que efectivamente tiene uno o dos departamentos y que está pensando en una inversión de largo plazo (...) vemos que va a tener que traspasar en el tramo marginal cerca de un 10%. Y a eso hay que sumarle que hoy también que hay una sensación de una inflación que no está", señala el vocero de Colliers.
Y agrega que un mercado que desde Colliers ven que puede resultar "favorecido" es el multifamily. "Es un mercado que funciona como empresa, es decir, claramente tributa y los tributos a las compañías no cambiaron. De hecho en algunos casos, bajaron. Entonces nosotros creemos que es una mala señal y un retroceso en cuanto a que hay que promover que las personas inviertan en vivienda".
Profundización del déficit de viviendas
A estas opiniones, se suma la de la Cámara Chilena de la Construcción, que a principios de este mes y a través de un comunicado, abordó la posibilidad de aumentar impuestos al arriendo de viviendas DFL 2, y señaló que dicha propuesta "impactará en el precio de los arriendos y, en consecuencia, en menores posibilidades de las personas para acceder a una vivienda por esta vía".
De este modo, Antonio Errázuriz, presidente del gremio, advirtió en el documento que "de hecho, podría ocurrir algo similar a la eliminación del Crédito Especial de Empresas Constructoras, CEEC, que quitó un subsidio indirecto a las familias", por lo que finalmente se "provocará un aumento del costo de construcción de las viviendas de hasta 12%, presionando al alza su precio".
Y que, además, es necesaria una mirada global del tema del déficit de viviendas, ya que si bien se dice que hay crisis habitacional, "al mismo tiempo se proponen medidas que podrían profundizarla”, dijo el empresario.
Minvu desestima impacto
Esto, mientras que por su lado, Tatiana Rojas, subsecretaria del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu), celebró el anuncio del proyecto de reforma tributaria. Y dijo que a pesar de haber impulsado una serie de medidas que responden a las necesidades de la población, desde la cartera de Carlos Montes saben que "una de las áreas que podría verse impactada efectivamente, es el área de vivienda".
En esta línea, la autoridad comentó que están "analizando con detalle cuáles van a ser específicamente los temas que se vean impactados o tocados", pero que actualmente no ven "que se pueda generar esa lógica perversa, en definitiva, de poder cobrar un impuesto necesario", debido a que, según explica, "cuando generas un negocio sobre ciertos ciertos montos, no debiese verse impactado el precio del arriendo".
Y añadió que desde el Minvu estarán "pendientes, atentos y vinculados con los ministerios necesarios para ver que eso se pueda atender o prever con la suficiente antelación para que no impacte justamente un área que para nosotros es sumamente relevante".
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