En poco más de cinco años, un fondo de bienes raíces de Blackstone Inc. para pequeños inversionistas se ha convertido en una fuerza de US$ 70 mil millones en la economía estadounidense.
Se ha tragado apartamentos, casas suburbanas, dormitorios, centros de datos, hoteles y centros comerciales. Es propietaria del lujoso hotel y casino Bellagio de Las Vegas; un rascacielos neoyorquino de 76 pisos diseñado por Frank Gehry; y un extenso complejo en Florida para pasantes que trabajan en Walt Disney World Resort.
A diferencia de muchos fideicomisos de inversión en bienes raíces, sus acciones no cotizan en bolsas. Pero impulsado por miles de millones de dólares de personas adineradas, Blackstone Real Estate Income Trust se ha convertido en uno de los principales impulsores de ganancias de la empresa, expandiendo la inversión inmobiliaria en mercados privados a las masas.
Ahora, la máquina de hacer dinero se enfrenta a su mayor prueba. El aumento de las tasas de interés amenaza con reducir el valor de las propiedades y dificultar la obtención de deuda barata. La Reserva Federal elevó su tasa clave en otros 75 puntos básicos el miércoles y dijo que probablemente se necesitarán "aumentos continuos".
Aunque la estrategia BREIT está superando a las acciones (el rendimiento neto total de su clase de acciones más popular fue del 9,3 % en los nueve meses que terminaron en septiembre), las entradas se están desacelerando y los rescates están aumentando.
Los asesores patrimoniales de algunos bancos son cada vez más cautelosos acerca de la exposición de los clientes a inversiones más ilíquidas. En UBS Group AG, algunos asesores han estado recortando su exposición a BREIT después de que el crecimiento masivo del fondo lo convirtiera en una parte demasiado grande de los ahorros de los clientes, según personas cercanas al banco. El personal de Merrill Lynch de Bank of America ha estado revisando las carteras de clientes más de cerca en este mercado para evaluar la exposición de los clientes a los REIT que no cotizan en bolsas, dijeron otras personas.
Después de años de atraer inversores en busca de rendimiento en un momento de tasas de interés bajísimas, BREIT está bajo una nueva presión. Tiene umbrales sobre cuánto dinero pueden sacar los inversores, lo que significa que si demasiadas personas se dirigen a las salidas, es posible que deba restringir los retiros o aumentar sus límites.
BREIT se construyó para capear los desafíos de los mercados, dijo Nadeem Meghji, director de Blackstone Real Estate Americas, con su cartera muy inclinada hacia viviendas de alquiler y activos de almacén en el Sun Belt de EE. UU.
“Esto es exactamente lo que quieres tener en un entorno como el que estamos hoy”, dijo en un comunicado.
El REIT ha acumulado US$ 21 mil millones en swaps de tasas de interés este año para protegerse contra mayores costos de deuda. Dichos swaps se han revalorizado en US$ 4400 millones, lo que ha ayudado a impulsar el valor general de la cartera.
BREIT “se opera con una liquidez sustancial y está estructurado para nunca ser un vendedor forzoso de activos”, dijo Meghji. “Todo esto permite que BREIT brinde un rendimiento sobresaliente para sus inversores”.
Los ejecutivos de Blackstone están involucrados personalmente: el presidente Jon Gray ha puesto US$ 100 millones más de su propio dinero en BREIT desde julio, al igual que el director ejecutivo Steve Schwarzman, según una persona cercana a la compañía. En total, los empleados de la empresa tienen unos $1.100 millones de su propio dinero en el REIT.
Aún así, el dinero que se invirtió en BREIT cayó considerablemente en el tercer trimestre. Recibió US$ 1,2 mil millones en flujos netos, frente a aproximadamente US$ 7,7 mil millones en el período del año anterior. Los inversores agregaron alrededor de un 50% menos de dinero nuevo. Los retiros han aumentado aproximadamente 15 veces. Una parte de los rescates se ha relacionado con inversionistas asiáticos que buscan efectivo en mercados volátiles, dijo la persona cercana a la firma.
Blackstone creó BREIT como un producto semilíquido. Tiene un límite general para los inversores que cobran el 2% del valor liquidativo del fondo cada mes, o el 5% cada trimestre, aunque el directorio del fondo tiene la discreción final de aumentar o reducir estos umbrales. En junio, la fecha más reciente en la que los datos mensuales estaban disponibles públicamente, el REIT tenía solicitudes de reembolso del 1,96% del fondo . Si BREIT limitara la capacidad de los inversores para sacar dinero, tendría un efecto dominó en el mundo inmobiliario debido al tamaño y la importancia del fondo como indicador de los mercados financieros.
“No significa que sea malo, incorrecto o que vaya a suceder mañana”, dijo Rob Brown, director de inversiones de Integrated Financial Partners, una firma de asesoría patrimonial con sede en Waltham, Massachusetts. Pero algunos inversionistas minoristas pueden ser tomados por sorpresa si asumieran que podrían obtener su dinero cuando quisieran, dijo.
Las preocupaciones sobre la lenta recaudación de fondos y una caída más amplia en la negociación han estado pesando sobre las acciones de Blackstone: las acciones han bajado un 29% este año, una caída más pronunciada que la caída del 21% en el S&P 500.
La puerta que BREIT abrió para inversores pequeños
El lanzamiento de Blackstone Real Estate Income Trust en 2017 fue sísmico para los fideicomisos de inversión en bienes raíces no cotizados. Ese era un rincón de las finanzas con una reputación empañada debido a las altas tarifas, los bajos rendimientos y un escándalo contable que enfureció al entonces mayor patrocinador de tales REIT.
El tono de los fideicomisos puede ser convincente: una persona puede participar en una franja de propiedades y cobrar dividendos, beneficiándose del aumento de los valores inmobiliarios sin los giros del mercado de valores.
BREIT se destacó. Permitió que los inversores más pequeños ingresaran con tan solo US$ 2.500 y permanecieran todo el tiempo que quisieran, lo que permitió reembolsos limitados cada mes. Eso contrasta con la mayoría de los fondos de compra total que toman dinero de pensiones y grandes inversionistas, que requieren compromisos de varios años. BREIT era menos costoso que los REIT no cotizados de su época, pero más costoso que los fondos mutuos típicos.
Al principio, la gente dentro de la empresa no estaba segura de si BREIT podría estar a la altura de las ambiciones de los principales líderes de Blackstone.
Kevin Gannon, director ejecutivo del banco de inversión en bienes raíces Robert A. Stanger & Co., recuerda haberle dicho al personal de Blackstone justo después del lanzamiento del fondo: “Si no recaudan US$ 20 mil millones, deberían avergonzarse de ustedes mismos”.
Los empleados de Blackstone en la reunión parecían preocupados, dijo Gannon, “como si les pusiera un objetivo en la espalda”. Gray, uno de los autores intelectuales del fondo, tuvo una respuesta diferente y les dijo a los lugartenientes: "Se los dije".
BREIT le dio a Blackstone una posición pionera en el mercado multimillonario sin explotar para inversores individuales. Fue un elemento clave de la apuesta de la empresa por convertirse en una marca minorista más grande. Otras firmas de capital privado siguieron su ejemplo a lo largo de los años en busca del efectivo de las personas, mientras que el circuito de recaudación de fondos para pensiones y el dinero de los grandes inversores se llenó de gente.
La entrada del administrador de activos alternativos más grande del mundo en los REIT no cotizados provocó una carrera armamentista, con Starwood Capital Group, KKR & Co. y otros lanzando fondos similares. Cuando los mercados subieron, BREIT y otros rivales en 2021 y principios de 2022 fueron actores clave en un auge de recaudación de fondos "tan lleno de acción como la vida amorosa de Pete Davidson", escribieron en mayo analistas de la firma de análisis de bienes raíces Green Street, refiriéndose al comediante que salió con Kim Kardashian y Ariana Grande.
Cuando alguien invierte dinero en BREIT, pone en promedio más de US$ 150.000, según una persona familiarizada con el asunto. Los flujos constantes impulsaron una búsqueda de adquisiciones que un empleado de bienes raíces de Blackstone describió como implacable.
BREIT fue el mayor impulsor de ganancias de Blackstone en el último trimestre de 2021. El fondo recibe el 1,25 % de los activos en comisiones y el 12,5 % de los rendimientos, comisiones más altas que los fondos tradicionales de acciones y bonos. Los asesores también han ganado mucho, cobrando comisiones por adelantado sobre algunos clientes BREIT.
Las empresas que cotizan en bolsa han sido un objetivo frecuente, incluidas Preferred Apartment Communities Inc. y el propietario de viviendas universitarias American Campus Communities Inc. mitad de 2022, según Jones Lang LaSalle Inc.
BREIT estacionó alrededor del 20% de su dinero en almacenes y centros logísticos, en una apuesta a que el comercio electrónico impulsaría las rentas. Incluso más dinero se destinó a propiedades residenciales, que ahora representan aproximadamente la mitad de su cartera. Los ejecutivos tienen la tesis de que la escasez de viviendas daría a los propietarios influencia para reajustar constantemente los alquileres. De esta manera, el fondo podría obtener suficiente efectivo para compensar la inflación, que Gray había pronosticado a principios de 2021 que sería persistente y obstinada.
El año pasado, BREIT se hizo cargo de Home Partners of America, que ahora posee 30.000 viviendas. Era una plataforma a través de la cual Blackstone podía decir que estaba dando a los inquilinos la oportunidad de convertirse en propietarios. El REIT se expandió aún más hacia viviendas asequibles con una compra de propiedades de aproximadamente US$ 5,1 mil millones de American International Group Inc. el año pasado.
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