Dueños de inmuebles en balnearios de la V Región bajan precios de arriendos para impulsar la demanda

En lo que va del año y en medio del difícil contexto económico en el país, los consumidores han optimizado los gastos en torno a servicios como el retail. Y el turismo no ha logrado zafar de ese mayor cuidado del bolsillo por parte de los chilenos. Muestra de aquello es la caída en la ocupación reportada en los distintos balnearios de la V Región, y la preocupación de los propietarios es tal, que no les ha quedado otra solución de disminuir los precios de los arriendos.

Así lo reveló un estudio de los balnearios de Algarrobo, Concón, Puchuncaví, Valparaíso, Viña del Mar y Zapallar realizado por PROurbe Gestión Inmobiliaria en alianza con BuhoProperty. De acuerdo al documento, durante el tercer trimestre la ocupación de las viviendas de uno, dos y tres dormitorios anotaron una baja de hasta 50% respecto de las cifras percibidas durante los primeros meses del año.  Y según comentan desde la empresa de servicios inmobiliarios, las proyecciones para la próxima temporada alta "va a depender de la demanda y de las condiciones económicas que se den hacia el término del año e inicios del próximo".

Una de las zonas más afectadas es la de Zapallar. Entre el primer y tercer trimestre de este año la ocupación de las viviendas de un dormitorio bajó de 56% a 25%. En el caso de los inmuebles de dos dormitorios, la caída fue desde 63% a 30%, mientras que en la tipología de tres dormitorios, este descenso fue de 66% a 37%.

A este sector en problemas se suma Algarrobo, que si bien a principios de este año anotaba una ocupación de 69% en las viviendas de un dormitorio, hoy este índice apenas alcanza 34%. Y lo mismo ocurre con aquellos inmuebles de dos dormitorios (baja de 71% a 30%) y de tres habitaciones (caída de 65% a 27%). 

Y además en este listado figura la zona de Puchuncaví, cuya ocupación en la tiplogía 1D cayó de 67% a 31%, en la de 2D bajó de 64% a 27%, y en la de 3D el retroceso fue de 64% a 32%. 

Según explica Víctor Danús, gerente general de PROurbe Gestión Inmobiliaria, "siempre es bueno tener en cuenta que tanto Zapallar como Puchuncaví (Marbella y Maitencillo) son balnearios que apuntan al segmento socioeconómico más alto, por lo que hay propiedades de veraneo más caras que en el resto de la región. De modo que lo anterior provoca que el público objetivo sea más restringido".

Asimismo, señala que "actualmente aún estamos en temporada baja, por lo que las cifras de ocupación no son alarmantes, pues es un fenómeno más bien estacional". Y agrega que hasta el momento, las proyecciones de la empresa apuntan a que es posible que en los próximos meses la ocupación "se mueva en el rango entre un 80% y 100%".

Disminuyen valores

Respecto de los valores, la situación de los balnearios en Valparaíso no es la misma para todos, pues si bien hay arrendadores que han debido reajustar los valores a la baja debido a la poca demanda, hay quienes han optado por subir levemente el costo asociado. 

En este sentido, Algarrobo ha sido una de las comunas que ha anotado un descenso en los valores de todas las tipologías. Esto, de manera que entre el primer y tercer trimestre del año el precio promedio de los inmuebles de 1D descendió de los $60.424 a $56.950. Mientras que en el caso de los inmuebles de 2D la caída fue de $88.047 a $84.072. Y en los alquileres de 3D el retroceso fue de $101.260 a $97.961.  

Y a esta zona se suma Concón. De acuerdo a PROurbe, entre julio y septiembre esta comuna costera anotó un arriendo promedio de $ 60.242 para aquellas viviendas de un dormitorio, que dista de los $ 65.587 durante el primer trimestre. Y la diferencia en los inmuebles de 2 habitaciones fue de $ 79.700 (3T) y $ 83.789 (1T). Mientras que para los arriendos de tres piezas el valor bajó de los $ 119.091 a los $ 103.896.   

Un caso distinto es lo ocurrido en el sector de Puchuncaví, donde el valor promedio de las viviendas de 1D subió de $ 68.924 (1T) a $ 77.180 (3T), y en los inmuebles de 3D esta alza fue de $ 133.315 a $ 139.091.  Y algo similar a esto ocurre también en Valparaíso, donde los arriendos promedios de las viviendas de dos habitaciones se incrementaron de los $ 61.029 a los $ 65.805, y aquellas de tres dormitorios lo hicieron de $ 66.087 a $ 68.813. 

“La mayoría de las comunas tienden a ajustarse, debido a que los propietarios prefieren asegurar un arriendo, aunque sea a un precio algo más bajo, a dejar la propiedad sin uso. Dada la coyuntura económica, la tendencia va hacia la contracción del valor del arriendo por temporada”, explica Víctor Danús.

Y agrega que esta reacción al ajuste de precios debiera verse reflejado en la ocupación de este "mega-feriado" entre los días lunes 31 de octubre y martes 1 de noviembre.

Respecto de los próximos meses, el experto señala que "en la medida que las condiciones económicas se mantengan en el escenario actual, no debiera haber mayor variación de precios, puesto que los precios ya se ajustaron". E indica que "ahora bien, si hay un deterioro mayor de dichas condiciones, también debiera un mayor ajuste a la baja en los precios, para lograr atraer demanda". 

Perfil de arrendatarios

De acuerdo a las cifras, en la V Región los inmuebles más demandados son los departamentos de dos o más dormitorios. Y el interés por las casas y departamentos cada vez se hace más creciente debido a los servicios con los que cuentan como piscina, quincho, espacios para guardar bicicletas o incluso canchas de tenis.

"Independiente del tipo de vivienda, las personas valoran transversalmente tener una buena vista (ideal despejada al mar) y estar a una distancia caminable a la playa. Y también contar con servicios básicos en las cercanías", comenta Danús.

En tanto, el perfil de quienes arriendan se ajusta principalmente a profesionales o empresarios mayores de 35 años. "En su mayoría, son familias de altos ingresos, muchos con dos o más hijos.  Habitualmente, arriendan por todo el verano y el jefe de hogar viaja los fines de semana y se queda solo dos o tres semanas completas", dice.

Y agrega que una figura que también proyectan para estas semanas es la de “arriendo de temporada compartido”, a partir de la cual varias familias que se unen para arrendar este tipo de propiedades y así abaratar costos.

"Creemos que va a ser una temporada similar a la de años anteriores, siempre y cuando la economía se mantenga con las condiciones actuales. Estos balnearios apuntan a las personas con mayores espaldas financieras por lo que están menos expuestos a los vaivenes económicos", sostiene.