Nicolás Cox, presidente de CBRE para Chile y Argentina: “Levantar capital para proyectos inmobiliarios no está siendo muy fácil”

Los mercados inmobiliarios están en movimiento, pese a la incertidumbre provocada por la pandemia. Esa es la visión de Nicolás Cox, presidente de la consultora CBRE para Chile y Argentina, quien destaca que las oficinas están en recuperación de los niveles de vacancia por el retorno del trabajo presencial.

Pese a que el mercado inmobiliario se encuentra sano y ha demostrado que sus activos son inversiones seguras, Cox está atento a lo que ocurre en la coyuntura política, ya que en las próximas semanas hay definiciones claves para el sector, como la votación del cuarto retiro, que podría complicar el acceso a financiamiento, tanto para inversionistas como para desarrolladores.

- ¿La pandemia y la incertidumbre económica ha provocado que los activos se estén vendiendo a menores precios para hacerlo más rápido?

- En general, hemos visto mayor disposición a vender de la que se veía antes, pero no en ánimo de liquidación. No hemos visto inversionistas tratando de deshacerse de activos a como dé lugar, sino que quizás privilegiando liquidez por sobre otra cosa, y buscando también un rebalanceo de sus portfolios.

Por ejemplo, si eres un fondo de inversiones que estaba fuertemente enfocado en oficinas, existe oportunidad vender ese activo a precio razonable, invertir eso en renta residencial o bodegas, y así hacer un rebalanceo de porfolio, que es atractivo.

- Ante esa mayor disposición, ¿los inversionistas están encontrando interesados?

- Sí, hemos visto algunas operaciones. Este es un mercado al que no le cuesta mucho sobrereaccionar. Eso lo vimos al inicio de toda esta situación. Ahora, también es cierto que los inversionistas en Chile son bastante profesionales y bien institucionales; es decir, no van a hacer locuras. Tienen responsabilidad fiduciaria y son administradores de fondos de terceros; entonces tampoco pueden tomar decisiones muy a la rápida.

El año pasado se llegó a pensar que el activo inmobiliario había perdido atractivo como objeto de inversión, pero se ha demostrado que no es así; que puede resistir muy bien a las diferentes crisis y que, como un destino de inversión de largo plazo, sigue siendo un activo muy noble.

Inversión a futuro

- ¿Cómo ve el año 2022? ¿Cree que se va a mantener esa intención de seguir diversificando los portafolios?

- El efecto principal de lo que vamos a vivir es una etapa de inacción. Básicamente, todo el mundo va a querer moverse sobre seguro y va a esperar a tener unas definiciones claras.

Por ejemplo, el inversionista va a esperar qué candidatos van a la segunda vuelta presidencial y cuáles sus posturas respecto de temas críticos. También tendrán la mirada en cómo se resuelve el tema de este eventual cuarto retiro, muy importante para la industria inmobiliaria.

No solo por el retiro de las AFP, sino más importante es si se avanza con estas indicaciones que se hicieron para las rentas vitalicias. Ese sería un golpe enorme para la inversión inmobiliaria desde el punto de vista de acceso al mercado de capitales para financiamiento.

- ¿Por qué?

- Porque por todas estas circunstancias políticas, las compañías han privilegiado la inversión en activos más líquidos.

A la fecha, levantar capital para proyectos inmobiliarios no está siendo muy fácil. Noticias que dan cuenta de que la gestora Principal está aumentando su fondo de renta residencial, o que BTG está aumentando sus fondos de capital preferente, se reportaban a diario hace unos meses. Hoy son titulares de los diarios porque son súper escasas. Eso da cuenta de esta incertidumbre y de cómo reacciona el mercado de inversiones.

- ¿En qué factores hay que fijarse a largo plazo?

- En los dos principales factores de inversión inmobiliaria: crecimiento económico y acceso al mercado de capitales.

El Fondo Monetario Internacional apunta que Chile va a crecer un 11% este año; eso es claramente un rebote de toda la situación del año pasado, pero preocupa que todas las proyecciones de crecimiento potencial van a la baja y lo sitúan entre 2% o 2,5% al año. Ese es un crecimiento que a veces se hace poco atractivo para países en esta región.

Lo otro: si el mercado de capitales logra resistir el eventual cuarto retiro, de todas maneras va a quedar un poco afectado en términos de costo.

Endeudarse hoy es más caro para el inversionista y para el desarrollador. Y eso, indudablemente, determina que los proyectos van a ser menos rentables y que a la larga va a ser necesario empezar a aumentar los precios mientras el mercado lo permita.

Si no tenemos crecimiento y no tenemos acceso al mercado de capitales no hay la inversión inmobiliaria a escala que se necesita.