La propuesta de reforma tributaria presentada por la administración del Presidente Boric abrió un nuevo flanco a la industria inmobiliaria, principalmente por la idea de eliminar la exención del impuesto a la renta por los arriendos de hasta dos inmuebles tipo DFL2 (140 metros cuadrados).
De acuerdo a los expertos, quienes más se verían afectados serían los arrendatarios, -quienes verían incrementado el valor de su arriendo como consecuencia del cambio de la norma-, y los inversionistas particulares, que posiblemente optarán por vender los inmuebles que tenían como inversión.
“Quienes se verían más afectados serían los inversionistas hormiga, que posiblemente optarán por vender desde ya algunos de sus departamentos”. señala Vicente Torres de Colliers.
Vicente Torres, subgerente del Área Only Investors de Colliers, destaca que, actualmente, los inversionistas que tienen un inmueble DFL2 como persona natural y lo arriendan están liberados de pagar impuestos por la renta de los dos primeros departamentos que tengan una superficie máxima de 140 m2. En cambio, explica, con la nueva exigencia todos los departamentos pagarían dicho impuesto al aumentar la base imponible.
Por otro lado, precisa que se limitaría la rebaja de la base imponible por los intereses de los créditos hipotecarios adquiridos. “Esto, sumado al déficit de vivienda actual y considerando que ingresará una menor cantidad de proyectos debido a mayores exigencias municipales y cambios normativos, impulsarán los precios de arriendo al alza”, afirma.
Y agrega: “Finalmente, serán los arrendatarios quienes terminarán pagando un arriendo más caro. Además, con la reforma se modificaría el impuesto único de 10% por concepto de ganancia de capital al vender una propiedad, y se incluiría dicha ganancia al global complementario, llegando en el tramo más alto a un 43%”, señala”.
Cristián Ruiz, broker de RE/MAX Central, explica que este proyecto propone eliminar la exención para las dos primeras unidades, incrementando la base de ingresos de las personas para obtener una mayor recaudación. “El impacto del incremento podrá ser aún mayor dependiendo del tramo de ingresos, pues el proyecto de reforma considera además un incremento en la tasa marginal para rentas superiores a 70 UTA (unos $ 43 millones)”, dice.
Añade que el cambio propuesto trae consigo varias implicaciones: “La rentabilidad neta para los inversionistas inmobiliarios será menor a la actual. Es esperable que se busque traspasar ese gasto tributario al canon de arriendo, pero eso lo va a determinar finalmente el marcado dependiendo de la oferta y demanda que exista al momento de que entre en vigencia la ley”, detalla Ruiz.
De acuerdo al ejecutivo de Colliers, para los inversionistas inmobiliarios institucionales o empresas que se dedican al arriendo de viviendas, la propuesta de reforma tributaria no tendría un mayor impacto en la tributación, incluso sería un beneficio.
Se plantea que las empresas podrían rebajar el impuesto a la utilidad de un 27% a un 25%, siempre y cuando reinviertan en productividad. “Lo que hará más rentable para las empresas vender una propiedad que haya ganado plusvalía, debido a que tributarán menos por la ganancia de capital. Bajo esta mirada consideramos que es una oportunidad para las empresas invertir en este tipo de activos, sumado a que podrán verse beneficiadas por el alza en el precio de arriendo que generará la imposición de pago de impuestos por arriendo de las viviendas DFL2”, detalla Torres
Inversionistas institucionales
Otro efecto que identifican desde Colliers y que beneficiará a los inversionistas institucionales sería una disminución en la morosidad. “La reforma propone crear un incentivo para que los arrendatarios impulsen a sus arrendadores a declarar la renta percibida por arriendo. Al hacer esto, el arrendatario podría deducir de su base imponible los arriendos que paguen por hasta $450.000 mensuales, bajando el impuesto a la renta que paga anualmente, lo que, a su vez, fomentará el pago oportuno del arriendo”, dice el ejecutivo.
Por esto, sostiene que la reforma potenciaría así al mercado de multifamily o renta residencial, el cual ya ha tomado mucha fuerza en el país y continúa expandiéndose rápidamente.
A modo de ejemplo, dice que, si se considera un dueño de un departamento persona natural que gana $ 3 millones, que arrienda su departamento a $ 450 mil a una persona que gana $ 1.500.000 líquidos, con esta nueva reforma pagaría 0,68 UF mensuales más que hoy ($ 22.440). Si el dueño fuera una empresa, pagaría 2,03 UF mensuales menos que hoy considerando la reforma ($ 66.990). Finalmente, el arrendatario pagaría mensualmente UF 1,43 más que hoy ($ 47.190), explica el experto de Colliers.
Con respecto al impuesto por la ganancia de capital, considerando un departamento que se compró a 2.000 UF y se vende a 3.000 UF, una persona natural pagaría 160 UF de impuesto más que hoy ($ 5.280.000), y en el caso de una empresa asumiendo el mismo ejemplo, pagaría 20 UF menos ($660.000), añade.
“Quienes se verían más afectados serían los inversionistas hormiga, que posiblemente optarán por vender desde ya algunos de sus departamentos para aprovechar el impuesto único del 10% y evitar que compute en el global complementario, como indica el borrador de la reforma tributaria a partir del próximo año”, sostiene Torres, quien prevé que se abrirán oportunidades para las empresas de comenzar a comprar departamentos a inversionistas particulares que quieran deshacerse de sus activos, por lo que se incrementarán las ventas y compras de departamentos durante este segundo semestre de 2022.
Dado esto, Torres sentencia: “El interés por comprar este tipo de viviendas como inversión de parte de personas naturales disminuiría, lo que a su vez desincentivaría el desarrollo de futuros proyectos inmobiliarios de viviendas, agravándose aún más el déficit habitacional de 2.5 millones de viviendas al año 2035, estimado recientemente por la CChC”.
Ruiz, de RE/MAX Central, coincide: “Este cambio propuesto es un desincentivo a la compra de propiedades para inversión, que afecta principalmente a inversionistas hormiga y no es una buena noticia para la industria inmobiliaria puesto que ya ha mostrado una caída significativa en la demanda producto del encarecimiento de los créditos hipotecarios”.
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