El impulso de la compra de Open Kennedy al momento expectante de Parque Arauco

Tras largas negociaciones entre ambas compañías, Parque Arauco y Falabella anunciaron este miércoles el cierre del acuerdo para la compra de Open Plaza Kennedy (OPK) por parte del operador de centros comerciales, activo ubicado frente a su mall ícono.

El trato, por un valor de UF 4,8 millones (unos US$ 198 millones), incluye el traspaso del Hotel Courtyard by Marriott por parte de la filial inmobiliaria del retailer, que así concreta una pieza clave de su plan de venta de activos una vez que la compraventa se materialice hacia el segundo semestre de 2025 y sea aprobada por la Fiscalía Nacional Económica (FNE).

Para la empresa ligada a la familia Said, la toma de control de OPK potenciará la ya activa dinámica comercial de Parque Arauco Kennedy, cuyas ventas crecieron 16,5% en el segundo trimestre. “Este acuerdo es importante porque, en caso de concretarse, nos permitirá aumentar nuestra superficie arrendable de centros comerciales en aproximadamente 5%”, indicó al momento del anuncio el gerente general de la empresa, Eduardo Pérez Marchant.

En efecto, la materialización de la compraventa incorporará en el mix de Parque Arauco Kennedy marcas relevantes del retail que no formaban parte de ese mall, como Ikea, H&M, Sodimac, Tottus y Decathlon.

A casi un mes de la entrega de sus resultados en la primera mitad de este año, que arrojaron un alza de 24,6% en las utilidades, conocedores de la plana ejecutiva de Parque Arauco señalan que la noticia generó una inyección de entusiasmo en la compañía. Y no solo por incorporar un centro comercial del nivel de OPK en un escenario del tamaño del mercado chileno, sino porque está en línea con un eje clave de su trayectoria.

“A diferencia de otras empresas más dedicadas al desarrollo de proyectos desde cero o greenfiels, Parque Arauco ha tenido una gran apertura estratégica a las adquisiciones y, en ese contexto, esta operación viene a reforzar esa tradición hacia los M&A (fusiones y adquisiciones) como parte del crecimiento, y más en este caso que incorpora un activo de muy alta calidad”, opina un exejecutivo del sector.

El acuerdo por OPK fue asumido desde Parque Arauco con una posición financiera cuya caja supera los $ 420 mil millones (unos US$ 460 millones), por lo cual es “más que suficiente para financiar la operación y por otro lado, hemos tenido resultados muy sólidos en este último tiempo”, detalló el CEO de la compañía al momento del anuncio.

Analistas valoran que esa solvencia se basa sobre una política financiera que privilegia capitalizar para invertir en crecimiento –ya que el reparto de dividendos se sitúa entre un 30% y 40% de las utilidades- por lo cual la compañía tiene una capacidad de recursos para invertir en torno a US$ 200 millones al año, explican conocedores de la firma.

De ese monto, aproximadamente la mitad se invierte en fortalecer sus mayores activos presentes, a partir de sus respectivos planes maestros inmobiliarios. Entre los principales anunciados al mercado, destaca la expansión del propio Parque Arauco Kennedy con un programa de desarrollo inmobiliario que incluye un edificio de oficinas y otro habitacional en modalidad multifamily, de acuerdo a un master plan con un horizonte a 2028.

En este mismo ámbito, en Perú  se suman las ampliaciones en curso de los malls MegaPlaza Independencia (el principal de la firma en ese país) y MegaPlaza Ica, el segundo más importante de esa cartera en superficie. 

La otra mitad de las inversiones se destina mayoritariamente a nuevos centros comerciales. Por la vía de adquisiciones el portfolio de la empresa creció en 2023 con dos activos destacados en el retail colombiano: la compra de una participación en el mall Titán Plaza en Bogotá, y la toma de control del centro comercial Parque Fabricato en Medellín.

Y en el ámbito de desarrollo de proyectos desde cero, la empresa prepara otro hito relevante para este año: la apertura del mall Parque La Molina, en Lima, cuya inauguración está prevista en diciembre próximo, justo previo a la Navidad, con lo cual la firma suma su centro comercial número 21.

Al sostenido crecimiento en los últimos doce meses, en el mismo lapso la empresa de centros comerciales inauguró la primera tienda Tesla de Latinoamérica y también concretó una serie de hitos en su estrategia de innovación, como la oferta de delivery a locatarios y clientes finales a través de “Arauco Pick Up & Delivery, sumado a alianzas con players de dark stores en los tres mercados en que está presente. Eso, junto a programas de innovación abierta al que postularon más de 100 startups de distintos países, y que dieron origen a tres pilotos en desarrollo.

El equilibrio financiero

Al momento de anunciar la operación por OPK, la empresa puso un especial foco en su fortaleza financiera para avanzar con la compra. En este aspecto, proyectó que la adquisición implicaría mover el ratio actual de Deuda Neta/Ebitda de 5,2 veces a un ratio de aproximadamente 6 veces, subrayando que esa perspectiva se mantiene alineada con su rango objetivo situado entre 5 y 6 veces.

Al respecto, conocedores de la gestión de la firma indican que, dado que este indicador se encuentra en el tramo superior de ese rango, la administración tomó la decisión de realizar una gestión activa de reprogramación de otras inversiones para dar cabida a la adquisición de OPK. De ahí que al momento del anuncio, Parque Arauco indicó:  “Continuaremos impulsando potenciales ventas de participaciones minoritarias de activos maduros, similares a las que ya hicimos en Chile y Colombia, para fortalecer aún más nuestro balance”.

Entre los precedentes, en Chile tuvieron lugar las incorporaciones del fondo Ameris en la filial de centros comerciales regionales ACCR y de Banchile Inversiones en Arauco Express, ambas en 2019, y dos años después en Colombia con la venta del 49% en dos centros comerciales a Inmoval, filial de Credicorp en ese país.

¿Cuáles son los objetivos en la mira? La opción lógica son los activos en los cuales Parque Arauco no tiene socios, como es el caso de todos sus proyectos en Perú y una parte de los que posee en el mercado chileno. “Parque Arauco tiene hoy la posibilidad de profundizar ese camino y realizar ventas de participaciones minoritarias adicionales de activos maduros con foco en ambos países, y es algo que seguramente está explorando”, opinó un experto del sector.

A nivel del mercado, uno de los puntos observados por los analistas a la adquisición de OPK se refiere a la tasa de capitalización o cap rate (indicador que evalúa la relación entre el rendimiento neto de una propiedad durante un periodo y la inversión total realizada en ella), que en este caso se sitúa en 6,7%. “A primera vista, el cap rate de la transacción parece por debajo (costoso) en comparación al 9% actual del promedio de la industria en el mercado accionario y transacciones recientes en Chile como la adquisición de “Nuevos Desarrollos” por Mallplaza en el 1T23 a un cap rate de ~7,9%”, puntualizó un análisis de Bice Inversiones.

Al respecto, conocedores de la gestión de Parque Arauco señalan que las estimaciones apuntan a que la aspiración es que el cape rate se ubique con el paso del tiempo en cifras de 7 y que el mandato es “trabajar activamente para que así sea en caso se materialice la transacción”.

La clave para este trabajo es, en el menor plazo posible, “capturar sinergias de costos que nos permitan fortalecer el NOI (ingresos operativos netos)” de OPK en el marco de su gestión conjunta con el mall de Parque Arauco, como detalló el CEO al comunicar el acuerdo con Falabella. “Un ejemplo muy concreto de sinergias de costos asociados a que la propiedad y la administración estén en una sola mano, dice relación con poder administrar con un solo equipo aspectos operacionales, comerciales, de marketing y otros”, dijo un ejecutivo del sector.

“Las sinergias que alcanzaría Parque Arauco al aumentar los metros cuadrados en su activo insignia podrían justificar una prima. Creemos que la adquisición tiene sentido desde un punto de vista estratégico, ya que la empresa espera poder mejorar la rentabilidad del nuevo activo adquirido complementando y mejorando su actual ubicación estratégica y propuesta de valor en Parque Arauco Kennedy”, indicó Bice Inversiones.

El futuro del master plan

Ya clara la continuidad de las actuales tiendas, una de las grandes tareas pendientes para OPK–que suma 54.000 m2 de superficie comercial- será su integración a mall Parque Arauco Kennedy, que en su segunda fase incluye un edificio de 24 pisos, dedicado en su gran mayoría a departamentos de renta residencial, con una inversión de US$ 60 millones, con el cual consolidará el concepto “Work-Life-Play” que definirá ese polo.

“Dentro de una adquisición que es bien estratégica para la compañía, dado que el mix comercial de OPK es muy complementario al de Parque Arauco Kennedy, no se prevén cambios importantes a su master plan”, resume un experto en retail sobre el diseño de las próximas etapas de este complejo, que en materia de accesibilidad tiene prevista una conexión subterránea directa de ambos centros comerciales a la futura estación de la Línea 7 de Metro en el Parque Araucano. Este proyecto ya está en curso y su avance es monitoreado por una mesa tripartita entre ambos centros comerciales y el ferrocarril metropolitano.

Una idea que sí representará un cambio en la fisonomía de este polo comercial es un futuro puente sobre la calle Rosario Norte que permita unir ambos centros y potencie el flujo hacia sus respectivas tiendas, junto con disminuir los altos flujos de personas a nivel de la calle. 

La iniciativa formó parte de las negociaciones por OPK, centradas en su ubicación y, sobre todo, quién lo financiaría. De acuerdo a lo informado por DF esto quedó estipulado en el contrato, y será Parque Arauco  quien mayoritariamente pagará por el puente, mientras que Falabella hará un aporte menor, según señalaron conocedores de esas tratativas.