Internacionalización de los fondos inmobiliarios: EEUU, Perú y España son los países favoritos

El sector inmobiliario se ha convertido en un refugio para muchos inversionistas ante un escenario global de mayor inflación. Por lo mismo, varias administradoras generales de fondos (AGF) chilenas dieron nuevos pasos de internacionalización en este sector.

Según datos de la Asociación Chilena de Fondos de Inversión (Acafi), existen 129 vehículos nacionales con inversiones directas en activos inmobiliarios y que reúnen activos bajo administración por sobre US$ 5.200 millones. De estos, 98 instrumentos están en Chile, enfocados principalmente en renta (46,94%), desarrollo (37,76%) y mixtos (15,31%). Todo, con activos por US$ 4.554 millones, es decir, un 86,51% del total.

Los 31 fondos restantes están en el extranjero, siendo los principales focos de inversión Estados Unidos y Perú con un 74,19% y 12,90%, respectivamente. Más atrás se ubica España con 6,45%, mientras que las inversiones distribuidas en distintos países de Europa y Latinoamérica abarcan 3,23% cada una.

De acuerdo a la Acafi, la totalidad de los fondos en el extranjero reúnen US$ 710 millones. Al igual que en Chile, están principalmente ligados a la renta con una representación de 67,74%, mientras que desarrollo y proyectos mixtos representan un 16,13%.

En 2020 y 2021, la exposición de los fondos inmobiliarios en el exterior era de US$ 461 millones y US$ 538 millones, respectivamente, lo que para cada año representa un aumento de 32% y 54%.

Asimismo, desde el año pasado se lanzaron nueve fondos de inversión nuevos en el extranjero.

Activos en el extranjero

A la fecha, el país que reúne mayores activos bajo administración por inversiones inmobiliarias en el extranjero es Estados Unidos, con US$ 623 millones, es decir, un 87,68% del monto total posicionado fuera de Chile.

De acuerdo a la Acafi, los principales impulsores son los fondos de inversión “Independencia Core US I” y “Banchile Real Estate USA I” que representan un 14,80% y 13,25% de los activos totales, respectivamente.

En los últimos años, el país norteamericano se ha convertido en un foco de este tipo de inversiones, concentradas principalmente en los denominados Sun Belt States como Florida y Texas.

En Latinoamérica -que reúne por sí sola US$ 28 millones en activos-, Perú destaca como el segundo país más atractivo para las AGF chilenas con US$ 25 millones. En este país, el auge lo han dado principalmente los instrumentos “Renta Inmobiliaria JDA700 Perú” de Banchile y el “Inmobiliario Perú II” de HMC.

En España, los activos ascienden a US$ 18 millones distribuidos en los fondos “Desarrollo Inmobiliario Industrial España” de Frontal Trust y el “Desarrollo Inmobiliario España Uno” de Toesca, que abarcan el 77,78% y 22,22% de este total. Lo anterior, se alinea con el segmento de Europa -en el que un fondo invierte en varias localidades del continente- con US$ 16 millones de la mano del fondo “Zúrich Property I”.

Actores locales

Aterrizando en Chile, los principales actores del mercado inmobiliario son Independencia, BTG Pactual y Cimenta, los cuales representan en conjunto un 42,28% de los activos bajo administración presentes a nivel local. El primero en la lista es el fondo de inversión “Independencia Rentas Inmobiliarias”, enfocado principalmente en el sector de oficinas y centros de distribución en comunas como Pudahuel y Las Condes, y que reúne activos por US$ 749 millones.

En segundo lugar está el instrumento “BTG Pactual Renta Comercial” con US$ 580 millones, centrado en negocios inmobiliarios destinados a la renta. A este, le sigue el “Fondo de inversión inmobiliaria Cimenta-Expansión”, que invierte mayormente en locales comerciales y de oficinas en la Región Metropolitana y actualmente reúne US$ 414 millones.

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