Vivienda, activos industriales y retail esencial: las apuestas de Principal en el golpeado sector inmobiliario

Aunque ciertos indicadores muestran que el mercado inmobiliario no pasa por su mejor momento en Chile, la administradora de fondos Principal considera que los activos habitacionales, industriales y ligados a las ventas minoristas esenciales contribuyen a reforzar el potencial de su cartera de inversiones.

En lo que va de 2022, la lista de las mayores pérdidas del índice local S&P/CLX IGPA está poblada de importantes operadores de malls y firmas ligadas a la construcción. Al cierre de esta nota, resaltan las pérdidas de Ingevec (-26,33%), Parque Arauco (-14,15%), Mallplaza (-13,91%), Salfacorp (-10,07%) y Socovesa (-5,17%).

Para Michelle Bautigam, gerenta de inmobiliario y activos alternativos de Principal AGF, el mundo de los activos inmobiliarios ofrece oportunidades que se centran principalmente en tres áreas específicas.

"Las inversiones en activos inmobiliarios estabilizados con buenos fundamentales como la renta residencial, industrial y el retail esencial siguen siendo atractivos. Más aún en un contexto de alta inflación, ya que están indexados a la UF y generan dividendos recurrentes", dijo la ejecutiva.

"Los grandes malls han enfrentado mayores desafíos, a diferencia del retail esencial. Esto se podría explicar porque este último está compuesto principalmente por strip centers que cuentan con tiendas anclas como supermercados y farmacias, las que mantienen un comportamiento sólido", explicó.

A esto agrega que los activos industriales se encuentran actualmente en su peak de precios y tasas de ocupación, con perspectivas que se han afianzado de forma positiva gracias al auge del e-commerce.

Potencial en vivienda

Ante este escenario, la ejecutiva recalcó que es importante enfocarse en activos que tengan una mayor protección ante los ciclos económicos. Y en esta categoría, destacó que la renta residencial se mantiene como una buena oportunidad de inversión, ya que la vivienda es un bien de primera necesidad y el actual déficit habitacional respalda las perspectivas de dicho mercado.

"Todo esto además en el contexto de posible recesión que podría venir acompañado de medidas como subsidios al arriendo u otras ayudas económicas. Por eso es muy importante elegir socios adecuados que puedan asesorar las inversiones, ya que el desempeño que tengan los activos está directamente relacionado a quien los administra", sostuvo Bautigam.

Actualmente, el mercado de la vivienda se está viendo cada vez más afectado por el endurecimiento de las condiciones financieras. El Banco Central informó esta mañana que la tasa de interés promedio reajustable en UF de los créditos hipotecarios subió a 4,32% en septiembre, quebrando una secuencia de cinco meses a la baja.

Y según una reciente publicación de la Comisión para el Mercado Financiero, en los primeros siete meses del año se han entregado 41.137 préstamos hipotecarios, lo que implica una merma de 44,7% respecto de los créditos otorgados en el mismo período de 2021.

"La posible recesión económica es algo que hoy ya está impactando al mercado inmobiliario en distintos ámbitos, como por ejemplo en las altas tasas de interés que influyen de manera directa en la rentabilidad de los proyectos, el menor acceso a la deuda, la potencial insolvencia de algunos desarrolladores y el menor flujo por parte de los arrendatarios", detalló la ejecutiva.

También mencionó que uno de los mercados más golpeados es el de las oficinas y en particular las del centro de Santiago, a causa de la irrupción del teletrabajo. Sin embargo, sostuvo que "la escasa producción futura debería tender a regular las vacancias a mediano y largo plazo".

Y respecto de los potenciales efectos de la reforma tributaria que está impulsando el Gobierno, Bautigam sostuvo que "hay propuestas concretas que tienen un impacto directo en los fondos de inversión públicos y en algunas clases de activos", aunque recalcó que es necesario esperar a ver el resultado final para hacer un análisis específico.