Pedro Ariztía, gerente de activos inmobiliarios de BTG Pactual Asset Management: “Hay mayor interés de las inmobiliarias en vender una torre completa a un comprador institucional”

El menor dinamismo económico ha golpeado al sector inmobiliario. Sin embargo, en el mercado son optimistas ante el esperado ajuste en la Tasa de Política Monetaria (TPM) del Banco Central, que podría impulsar este negocio.

El gerente de activos inmobiliarios de BTG Pactual Asset Management, Pedro Ariztía, aseguró a DF que “un recorte (en la TPM) debería impactar dentro del sector inmobiliario, sobre todo al que se financia más con las tasas cortas, donde está el desarrollo y construcción de proyectos inmobiliarios”.

La clase de activos residenciales que más destaca Aristía es el multifamily. A través de la compra de edificios para estabilización y renta BTG busca fortalecer su posición en departamentos para el arriendo, negocio que se estaría consolidando tras la crisis social y la pandemia.

“(Renta comercial) Dejó de aumentar la vacancia como venía aumentando el último año y al cierre del primer trimestre de 2023 vemos una mayor colocación que ha ido, incluso, disminuyendo más la vacancia, sumado a los pocos proyectos nuevos de oficina que se esperan”, comentó el ejecutivo.

- ¿Cómo debería evolucionar el sector residencial en los próximos 12 a 18 meses?

- En el actual contexto, hemos visto mayor interés de las inmobiliarias -donde la venta de departamentos está más lenta que en los años anteriores- de vender una torre completa a un comprador institucional. Por definición, el activo multifamily debería seguir creciendo, porque favorece al residente y al inversionista, pero la coyuntura aceleró su crecimiento.

- ¿BTG seguirá poniendo sus fichas en multifamily por sobre el desarrollo inmobiliario residencial?

- Tienen un riesgo bien distinto y en tiempos normales pueden ser incluso complementarios porque la rentabilidad del negocio de desarrollar y vender es de una duración típicamente más corta que multifamily, con mayor riesgo y por lo mismo, con retorno también más alto. Creo que en las ciudades hay espacio para que convivan las dos clases de activos porque hay gente que quiere invertir en su propio departamento donde va a vivir y hay otras personas que, por distintos motivos -porque no quiere o porque tiene menor acceso al crédito- arrienda.

- La relación riesgo-retorno sigue favoreciendo al multifamily…

- Hoy es más fácil valorizar el riesgo en un multifamily que en un desarrollo inmobiliario tradicional. Uno podría comprarse un edificio multifamily, financiarlo a largo plazo, y estimar lo que le va a rentar por “x” tiempo. En cambio, cuando uno sale a desarrollar un departamento, no sabe por cuánto tiempo va a tener que financiarse a una tasa muy alta, que no va a bajar en la medida que obviamente la TPM no se ajuste. Vemos en la ciudad una muchísima menor cantidad de proyectos residenciales partiendo desde cero.

- ¿Cuáles son las perspectivas para la renta comercial?

- Dejó de aumentar la vacancia como venía aumentando el último año y al cierre del primer trimestre del 2023 vemos una mayor colocación que ha ido incluso disminuyendo más la vacancia, sumado a los pocos nuevos proyectos de oficinas que se esperan. Esperamos de alguna manera que las cifras de la industria vayan comportándose positivamente en los próximos años.

- ¿Y en centros comerciales?

- Es distinto. Ha tenido una vacancia bastante estable y ahí el desafío es más coyuntural, en el sentido de que una economía más boyante o mayor liquidez en el usuario final mejora las ventas y por lo mismo, le va mejor a tu arrendatario. En general, la parte de la actividad se está viendo mejor, sumado a una baja tasa, esperamos que lo pueda ir favoreciendo positivamente.

- ¿Qué otros activos inmobiliarios están mirando?

- Estamos buscando invertir en otras estrategias, como en deuda privada inmobiliaria, donde buscamos financiar stock de departamentos de proyectos de alguna inmobiliaria que hoy están recepcionados, pero todavía no vendidos. También, estamos estudiando hacer una inversión importante en una bodega, de forma más especializada, como lo hacemos en multifamily.

Fondo Renta Comercial

El principal fondos de inversión inmobiliarios de BTG es “Renta Comercial”, el más grande del mercado local, con un portafolio de activos valorizado en US$ 1.200 millones.

El 31 de mayo aprobaron un levantamiento de capital a través de la emisión de 1,9 millones de cuotas y recaudaron US$ 60 millones.

- ¿Por qué realizaron el levantamiento de capital para el fondo “Renta Comercial”?

- Es capital fresco que entra al fondo y quien invierte lo hace en el portafolio completo, en un fondo de renta inmobiliaria de largo plazo en Chile.

Hace un buen rato que no lo veíamos y lo vemos positivamente, sobre todo por el orden de magnitud: con el aumento de capital ingresaron recursos al fondo por US$ 60 millones. También, muestra de alguna manera esta apuesta por el largo plazo hoy en Chile.

- ¿A qué se destinarán estos US$ 60 millones de dólares?

- Para las amortizaciones en los próximos vencimientos de deuda del fondo de los próximos años.

- El fondo tiene una liquidación proyectada para julio de 2025. ¿Está dentro de los planes extenderlo?

- Es una alternativa. La decisión dependerá de los aportantes. Hemos visto harto interés en “Renta Comercial”, de lo contrario no habría sido exitoso el aumento de capital que se hizo ahora hace pocos días.