Fondos chilenos en alerta por aumento de vacancia en negocio de renta comercial y de oficinas en EEUU

En alerta se encuentran los fondos de inversiones chilenos que tienen exposición al negocio de renta comercial y de oficinas de Estados Unidos, en especial, en la costa oeste.

Tras el fin de la pandemia, el regreso al trabajo presencial en ciudades como San Diego, Los Ángeles, San Francisco y Seattle ha sido más lento de lo esperado por los fondos chilenos, cuyas inversiones han sufrido mayores tasas de vacancias, caída en el precio de los bienes raíces, y con ello, un menor valor de las cuotas para los aportantes.

Actores chilenos preocupados

La preocupación fue reconocida por Independencia AGF, uno de los mayores actores del mercado de fondos en sus estados financieros 2022.

De acuerdo al análisis razonado de su fondo “CORE US”, tuvo una rentabilidad negativa en el ejercicio 2022, equivalente a 9,02%, debido a la disminución del valor de las tasaciones de los activos inmobiliarios, cuyo efecto en el fondo fue de un poco más de US$16 millones.

“Esta baja estuvo asociada principalmente al alza de las tasas de interés producto del contexto económico y al aumento de la vacancia en la propiedad de Constitution Square”, señaló Independencia AGF.

En efecto, la propiedad es un edificio-esquina ubicado frente a la plaza principal de la ciudad, con acceso directo a Bart Station, el principal sistema de transporte de San Francisco Bay Area. La propiedad, que se encuentra a una cuadra de la Universidad de Berkeley, presenta una ocupación del 28% al cierre del cuarto trimestre de 2022.

Ciudades como Los Ángeles, San Francisco y Seattle asoman como las más afectadas por la ausencia del trabajo presencial pospandemia.

Sin embargo, consultada por DF, la gestora matizó el impacto de este inmueble en el portafolio. “Es un edificio chiquitito, representa cerca del 7% del fondo, y hoy está en 28% de ocupación porque hubo un gran arrendatario que venció durante la pandemia y no renovó”, explicó el gerente general de Independencia Internacional, Ignacio Ossandón.

En el documento, Independencia también señaló que “el mercado de oficinas del Gran Los Ángeles continúa experimentando un aumento de la vacancias y una disminución de la demanda de nuevos espacios a medida que se mantiene la incertidumbre económica. Se espera que el aumento en las tasas de vacancia de oficinas continúe en el corto plazo debido a las reducciones de espacio de las empresas tecnológicas y los arrendatarios que se encuentran adoptando un modelo de trabajo híbrido”.

Para Ossandón, la principal interrogante que existe en el mercado es qué tan potente seguirá siendo el teletrabajo. “El hito que nos va a marcar la ruta es lo que pase una vez que el mercado laboral americano empiece a sufrir un poco más, ya que hoy existe pleno empleo y es un mercado que está muy dominado por los trabajadores en vez de los empleadores”, detalló.

El presidente y socio de Frontal Trust, Andrés Echeverría, también dio cuenta de esta situación en la memoria 2022 de la firma. “La nota preocupante proviene de los fondos de inversión desarrollados con EverWest en EEUU, los que aún poseen en sus activos cuatro edificios de oficinas en Seattle, San Francisco, Irvine y Austin. Si bien estos fondos ya realizaron un primer exit muy exitoso con rentabilidad sobre el 20% anual, la situación de vacancia en oficinas -como consecuencia de que el teletrabajo llegó para quedarse- está causando estragos en los propietarios de bienes raíces”.

Banchile Inversiones, que participa del mercado inmobiliario comercial de Estados Unidos a través de sus fondos Real Estate USA I y II, también mostró su preocupación.

“En cuanto a nuestro mercado objetivo, el de bienes raíces comerciales, se ha encarecido el costo de la deuda, lo que afecta negativamente los retornos”, escribió la AGF en el análisis razonado de su vehículo.

En el mercado señalan que la renta comercial en EEUU estaría más afectada que el negocio de oficinas y que los formatos stand-alone son los más golpeados.

Vacancia seguirá al alza

Según las últimas proyecciones de la empresa de servicios inmobiliarios comerciales Cushman & Wakefield, en el primer trimestre de 2023 la tasa media de vacantes de oficinas en el mercado estadounidense se situó en 18,6%, lo que supone 5,9 puntos porcentuales más que en el último trimestre de 2019.

“Las tasas de utilización de los principales centros metropolitanos -Nueva York, Los Ángeles, San Francisco, Boston y Seattle, entre otros- deberían llegar a un 60% desde el 45% en que se encuentran ahora”, dijo el CEO de Altafid, Vito Sciaraffia.