El mercado mundial de propiedades residenciales se está recuperando, pero en forma dispareja. Algunas áreas del mundo, como el centro de Londres, ya están al rojo vivo. Otras prometen convertirse pronto en algo similar.
El último índice global de precios de Knight Frank muestra un alza promedio de 2,8% en 2010, apenas suficiente para entusiasmarse, pero las cifras ocultan mercados que actualmente ofrecen rendimientos muy por encima de esa media, y otras que están a punto de hacerlo en el corto plazo.
Esta recuperación irregular implica que los compradores deben elegir cuidadosamente el blanco de sus búsquedas. La pregunta es dónde poner el foco.
Los principales centros ofrecen gran variedad de inmuebles para todo el que tenga en su billetera, digamos, US$ 1 millón. Hasta para aquellos inversionistas exigentes que buscan una combinación óptima de apreciación de capital, alto rendimiento de los alquileres y la posibilidad de disfrutar del sol y la cultura. Estas son algunas sugerencias.
Hong Kong, China
Golden Valley Mansion se encuentra en la isla hongkonesa Mid-Levels West, un lugar que hace unos años se convirtió en un tradicional refugio de los inversionistas. El desarrollo se construyó en los ‘70, pero no pierde popularidad entre los expatriados. Actualmente hay en venta varias unidades remodeladas.
La crisis financiera mundial en 2008 borró 30% de los precios inmobiliarios de Hong Kong, pero ahora el mercado se ha recuperado casi totalmente. La ubicación es cada vez más atractiva para los inversionistas de China continental que en 2010 representaron el 17% de las ventas del mercado residencial de mayor categoría, comparado con 4% en 2004.
Los crecientes lazos de Hong Kong con el resto de Asia y más sólido vínculo con China continental, convierte a esta propiedad en una ubicación clave para las compañías. Su mercado de alquileres está subiendo, arrendar es 12% más caro que Londres y 35% más costoso que Nueva York. El precio de las unidades del Golden Valley Mansion parte en US$ 1 millón.
Londres, Reino Unido
The Landmark es un desarrollo de dos torres de departamentos conectadas entre sí, de 31 y 45 pisos, cerca de Canary Wharf, el distrito financiero de Londres. La obra está casi terminada. Los inversionistas pueden comprar ahí con la idea de atraer inquilinos adinerados interesados en los Juegos Olímpicos de 2012, ya que se encuentra a unos siete kilómetros del estadio principal. Después de los subsidios de los Juegos, los mejores retornos provienen de seducir a compradores y locatarios corporativos de la City.
“En un mercado donde el 80% de la demanda proviene de los empleados de servicios financieros, el selecto Este de Londres volvió a crecer con fuerza como resultado de la mayor confianza en el sector bancario, los niveles récord de empleo dentro de Canary Wharf y en particular la escasez de oferta de obras nuevas”, explicó Lucian Cook, director de investigación en la agencia de bienes raíces Savills.
The Landmark ofrece departamentos de uno y dos dormitorios, duplex de dos dormitorios y un penthouse. Los precios van desde US$ 400.000 a US$ 1,9 millones.
Nueva York, EEUU
Manhattan debería ser el sueño de los inversionistas inmobiliarios -el 75% de las familias son inquilinas y la industria de alquileres está altamente regulada-, pero el mercado de las propiedades tiene sus inconvenientes.
Las tradicionales cooperativas de viviendas, donde los actuales propietarios deciden si se debería permitir el ingreso de nuevos compradores, son más baratas que los condominios. La junta de la cooperativa debe aprobar compradores, que tienen que exponer su posición económica y detalles personales. Muchos inversionistas ni siquiera intentan ingresar a esos círculos y muchos de los que quisieron entrar fueron rechazados.
Si uno afronta el proceso de compra, después llegan las recompensas. Un departamento de un dormitorio en el proyecto Riverhouse cerca de Battery Park viene con vista a la Marina North Cove, acceso al gimnasio, salón de juegos para niños y pileta. Precio: US$ 860.000.
Shangai, China
La imagen popular de Shangai quizás sean las torres de departamentos vidriadas y con mucho cromo, pero los inversionistas más hábiles se dirigen a la comunidad internacional Jinfeng en el distrito Minhang de la ciudad. En esa zona residen las familias expatriadas que viven en casas, hacen deporte en los clubes locales, y consumen en restaurantes y tiendas occidentales.
Por más atípica que sea esta comunidad dentro de esta ciudad, no es inmune a los beneficios que tiene la ubicación de Shangai en el epicentro de la explosión de desarrollo residencial que se está dando en China continental. En las urbes provinciales los valores de las viviendas registraron aumentos de dos dígitos, mientras que en Shangai el incremento fue más mesurado, de 2%. Pero los precios de los terrenos para desarrollos están cercanos a los 5.700 yuanes (US$ 870) el metro cuadrado en la ciudad, comparado con los 4.140 yuanes (US$ 630) en Beijing. Mientras tanto, la demanda proveniente de los chinos está aumentando, lo que promete exceso de demanda por sobre la oferta en los próximos años. Una casa estilo Tudor de 2.400 pies cuadrados en Jinfeng, con gimnasio, sala de cine y seguridad las 24 horas dentro de un barrio cerrado, sale 7,2 millones de yuanes (US$ 1,10 millones).
Los Ángeles, EEUU
El mercado inmobiliario en la ciudad de Los Ángeles no está de parabienes. La consultora en bienes raíces Marcus & Millichap prevé que este año la cantidad de departamentos terminados caerá bajo el mínimo de 16 años. Pero ningún lugar se ve más maduro para recuperarse que la zona de Wilshire, justo al norte de Beverly Hills.
J H Snyder & Co comenzará este verano boreal las obras para construir en dos años The Vermont, un proyecto de dos torres, 22 y 28 pisos, que incluirá 464 departamentos muy diferente al centro comercial originalmente levantado allí. Eso indicaría que el mercado residencial podría volver a despegar.
En toda la ciudad los precios de viviendas a largo plazo cayeron hasta 25% y la mayor parte de los descensos ocurrieron entre 2007 y 2009. Desde entonces, los valores se han mantenido relativamente estables y un estudio de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios indica que los precios de residencias lujosas y no tanto subieron un leve 2% en los últimos seis meses.
Sidney, Australia
El Waterfront es un desarrollo de departamentos a punto de ser terminados en el barrio más nuevo ubicado en las afueras de Sidney, Wentworth Point. Tiene exactamente lo que uno esperaría de Australia: proximidad a parques y reservas naturales incluyendo el Parque Olímpico, lugares para entretenimientos, una hermosa vida a orillas del río y la promesa de pleno sol.
Los compradores tendrán que ser muy hábiles en este país; algunos valores todavía están cayendo, aunque levemente, después de una rápida recuperación desde el derrumbe de 2008. Sin embargo, los inversionistas con ojo de lince verán que Australia and New Zealand Banking Group, la tercera entidad de préstamos para la vivienda más grande de Australia, prevé que los precios de Sidney romperán la tendencia y subirán en 2011; y que su mercado de alquileres se afianzará aún más.
The Waterfront también ofrece hacerse cargo del pago del impuesto al timbre siempre que la compra se concrete antes de mediados de 2012. Para las unidades de tres dormitorios, los precios van desde US$ 746.000.
Mumbai, India
Éste es otro lugar que requiere de una cuidadosa inversión. No sólo es una ciudad cara (sus precios son tres veces superiores a los de Nueva Delhi) sino que muchos de sus desarrolladores tienen problemas de deuda que pueden hacer peligrar la terminación de las obras.
Para los valientes, la recompensa puede ser alta. En algunas partes de Mumbai los precios de las viviendas subieron 20% el año pasado, según CLSA, un grupo de inversiones especializado en mercado emergentes.
Los suburbios ubicados al oeste de la ciudad atraen a los compradores e inquilinos de alto poder adquisitivo, mientras que las propiedades más baratas se encuentran en los barrios nuevos al norte de Mumbai, desde donde los residentes viajan todos los días dos horas para llegar a sus lugares de trabajo.
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