Cómo se ha desarrollado la crisis inmobiliaria china, desde Evergrande hasta Country Garden

El mayor promotor inmobiliario del sector privado de China, Country Garden, parece encaminarse a la cesación de pagos tras no poder realizar el pago de un bono internacional, otro momento crítico en el lento ajuste de cuentas que se está produciendo en el vasto sector inmobiliario del país.

Hace dos años fue el impago de otro promotor, Evergrande, lo que encapsuló la preocupación por la magnitud de los problemas del sector inmobiliario chino. Evergrande había acumulado US$ 340.000 millones en pasivos y se había convertido en el promotor inmobiliario más endeudado del mundo.

Durante mucho tiempo se pensó que Country Garden era más estable, pero sus problemas ahora muestran tanto el deterioro del sector como las dificultades de Beijing para hacer frente a una larga crisis que ha sacudido al país.

“China está luchando por lograr un equilibrio en su política inmobiliaria durante los últimos dos años; se ha visto atrapada entre proporcionar demasiado estímulo o no lo suficiente”, dijo Larry Hu, economista jefe para China de Macquarie. “Han ido saliendo del paso, pero las medidas que han tomado hasta ahora no han sido suficientes para aliviar el riesgo crediticio relacionado con los promotores que perciben los compradores de viviendas”.

La agitación entre los promotores inmobiliarios es enormemente significativa para China porque la construcción y el sector inmobiliario han sido el motor de gran parte de su crecimiento. La propiedad y las industrias relacionadas a menudo han aportado aproximadamente una cuarta parte del Producto Interno Bruto.

Country Garden reiteró la semana pasada que “no podrá cumplir con todas sus obligaciones de pago de la deuda exterior”. No ha realizado el pago de un bono que vencía a mediados de septiembre. Esta semana expiró un último período de gracia de 30 días para el pago. El grupo tiene deudas internacionales por valor de alrededor de US$ 11 mil millones y pasivos totales de alrededor de US$ 200 mil millones a fines de junio.

Se espera que el grupo se una a docenas de otros desarrolladores en la búsqueda de una reestructuración de la deuda extraterritorial. Pero la situación de sus obligaciones mucho mayores con el continente, que incluyen préstamos de bancos y empresas de inversión, sigue envuelta en incertidumbre.

La crisis de Evergrande

El propio Evergrande todavía está luchando por finalizar su propia reestructuración, que se descarriló el mes pasado cuando no pudo proceder con una refinanciación de deuda extraterritorial debido a una investigación regulatoria no especificada. Evergrande se enfrenta a una audiencia de liquidación en un tribunal de Hong Kong el 30 de octubre.

Durante años, los promotores inmobiliarios de China recurrieron a la emisión de bonos en el extranjero y en el interior del país para respaldar sus actividades de desarrollo en el continente. Los promotores suelen vender apartamentos antes de que estén terminados y utilizan los fondos para invertir en nuevos desarrollos en otros lugares.

Pero cuando en 2020 las autoridades intentaron restringir el nuevo endeudamiento con una estricta política de “tres líneas rojas”, el antiguo modelo de recaudación de fondos de los promotores colapsó.

La mayoría de los 10 principales promotores en 2020 también se han enfrentado a una caída de las ventas en medio de una menguante confianza de los consumidores, lo que agrava las preocupaciones de liquidez de los promotores. Hay señales de que los compradores de viviendas han preferido comprar a promotores respaldados por el estado, considerados como menos propensos a quebrar.

En un intento de corregir el rumbo, las autoridades revelaron en noviembre pasado medidas de apoyo al sector inmobiliario. Los bancos abrieron nuevas líneas de crédito a promotores considerados de mayor calidad, incluido Country Garden. Pero hasta ahora no han logrado detener la crisis de liquidez.