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Economía

Miami está tan cara para arrendar que hasta el condado quiere convertirse en el dueño de sus propias oficinas

Miami-Dade calcula que puede ahorrar más de US$860 millones a lo largo de 30 años si compra en lugar de alquilar.

Por: Bloomberg

Publicado: Lunes 29 de julio de 2024 a las 15:45 hrs.

Inmobiliario

construcción

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Estados Unidos

Foto: Bloomberg

Miami se ha vuelto tan cara para los arrendatarios que el condado sueña con ser terrateniente. Y está vendiendo US$234 millones en deuda municipal para hacer precisamente eso.

El condado más poblado de Florida venderá bonos esta semana para adquirir un edificio de oficinas, en su mayor parte desocupado, el cual albergará a varios departamentos gubernamentales. La medida le permitirá ser propietario de sus bienes inmuebles en lugar de arrendarlos. Sin embargo, algunos funcionarios locales lo consideran un precio demasiado alto por un edificio aquejado por problemas financieros y que se encuentra a mas de 20 kilómetros del centro de Miami.

“Es mejor ser propietario que alquilar si uno puede permitírselo”, dijo Jimmy Morales, jefe de operaciones del condado. “Vamos a invertir. No nos vamos a ir. No es como que vayamos a trasladar nuestra sede”.

A diferencia de otras grandes ciudades, el mercado inmobiliario comercial de Miami está que arde. El mercado de edificios de oficinas de la ciudad se está asentando en una “vibrante” nueva normalidad tras el frenesí posterior a la pandemia, con niveles de arrendamiento casi históricos, según un reciente informe de Jones Lang LaSalle Inc.

Las propiedades nuevas y de alta calidad han atraído arrendatarios, pero el edificio de oficinas que el condado planea comprar es más antiguo. Construido en 1974, ha sido objeto de varias reformas, como la modernización de las escaleras mecánicas, una nueva sala de comidas y servicios de gimnasio. Starwood Mortgage Capital, del multimillonario Barry Sternlicht, emitió los créditos para financiar las modernizaciones, pero la salida del principal inquilino del edificio redujo el nivel de ocupación a cerca del 20% a fines de 2023 y obligó a incluir el financiamiento en una lista de vigilancia.

El condado de Miami-Dade calcula que puede ahorrar más de US$860 millones a lo largo de 30 años si compra en lugar de alquilar. Además, los residentes ya no tendrán que correr de una oficina de gobierno a otra. Podrán solicitar un permiso de obras, pedir una inspección de incendios y recurrir una tasación del impuesto sobre bienes inmuebles en un solo lugar: el llamado Centro de Gobierno de West Dade.

Tras protestas por el precio inicial de US$205 millones, el condado acordó pagar US$182 millones por el edificio de 625.000 pies cuadrados (58.000 m2) y 26 acres (10,5 hectáreas) de terreno. La colocación del bono financiará además renovaciones y algunos costos de emisión, según un prospecto.

El edificio de oficinas “centralizará los servicios y recursos de los departamentos del condado en una de las regiones de más rápido crecimiento de nuestro condado” y ahorrará dinero de los contribuyentes, dijo el vicepresidente de la Junta de Comisionados del Condado, Anthony Rodríguez, quien apoyó la operación.

Los bonos están respaldados por los ingresos del condado. Los funcionarios optaron por emitir deuda de obligación especial, en lugar de un bono de obligación general, para ahorrar tiempo y evitar la molestia de obtener la aprobación de los votantes, dijeron los funcionarios.

"Teníamos que hacer algo"

La idea de comprar un edificio de oficinas surgió luego que el Departamento de Recursos Reguladores y Económicos del condado fuera informado de la expiración de un contrato de arrendamiento y de alzas en el alquiler en su ubicación actual.

“Teníamos que hacer algo”, dijo David Clodfelter, director de la Oficina de Gestión y Presupuesto. “El mercado aquí ahora mismo está un poco loco. Los alquileres han aumentado de forma espectacular en los últimos años”.

Clodfelter dijo que las opciones en el mercado no eran muchas. Cuando el edificio de oficinas del 9250 de la calle West Flagler llegó al mercado, el condado decidió actuar.

“Cumplía todos los requisitos”, dijo Clodfelter. La administración de la alcaldesa Daniella Levine Cava dirigió los esfuerzos para comprar la propiedad en diciembre de 2023. Después de que los residentes y las publicaciones locales escrutaran el precio, la alcaldía aplazó la propuesta hasta junio y negoció una reducción de US$23 millones.

¿Buen o mal negocio?

Varios funcionarios dicen que es un mal negocio. Al momento de negociar la compra, inquilinos ocupaban menos de una cuarta parte de los 467.000 pies cuadrados arrendables del edificio. Los ocho departamentos del condado que se mudarán al edificio lo llenarán por completo.

El comisionado René García, cuyo distrito interior incluye la ciudad de Hialeah, votó en contra de la venta de bonos el 2 de julio, aduciendo que precio ajustado seguía siendo demasiado alto.

“Sólo porque seamos un gobierno no significa que debamos tirar el dinero por la puerta”, dijo García en una entrevista. “Creo que el condado podría haber conseguido un precio mucho mejor”.

El edificio está situado en el barrio de Fontainebleau, al oeste de Miami. Fue construido en la década de 1970 como sede de Florida Power & Light, la mayor compañía eléctrica del estado.

Los defensores de la venta dicen que el nuevo precio es un buen trato y más bajo que el de dos tasaciones independientes. También dicen que los 26 acres de terreno incluidos en la compra podrían servir para viviendas asequibles o para residencias de los trabajadores.

Moody’s califica la venta de bonos con Aa2, el tercer nivel más alto y el mismo que la calificación crediticia del condado, debido a la “amplitud de la cesta de ingresos” que garantizan el bono, según un informe. S&P Global Ratings le asignó una calificación equivalente a AA.

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