Loteos frenan su expansión: solicitudes de subdivisión cayeron más de 30% en 2023

La migración de la ciudad al campo aumentó fuertemente con la pandemia y el teletrabajo. Reflejo de ello fue el explosivo crecimiento en las solicitudes de subdivisión de predios rústicos. Según registros del Servicio Agrícola y Ganadero (SAG), entre 2019 y 2021 se duplicaron y en 2022 siguieron al alza, alcanzando 22.378 ingresos anuales.

El abrupto crecimiento de loteos trajo roces en distintas regiones y los desarrolladores inmobiliarios rurales quedaron bajo la lupa de la autoridad ambiental. El conflicto llegó a su peak a mediados de 2022, cuando una circular del Ministerio de Agricultura instruyó al SAG endurecer los criterios para autorizar subdivisiones y rechazarlas ante la sospecha de uso inmobiliario.

Por ese documento, parceleros llevaron al ministro Esteban Valenzuela a la justicia. El instructivo fue suspendido, pero luego descongelado, por lo que hoy sigue vigente. Y es con ese panorama de fondo que la tendencia ha cambiado.

Según datos del SAG, en 2023 se registraron 15.217 solicitudes de subdivisión, esto es, una caída de un 32% respecto al año anterior.

Los loteos están concentrados en el sur del país: lideran el ranking las regiones de la Araucanía (3.033), el Maule (2.834), Los Lagos (2.524), Biobío (1.777), Ñuble (1.621) y Los Ríos (1.402). En el norte, en cambio hay regiones como Antofagasta (21) y Tarapacá (78) cuya incidencia es mínima. Todo esto no considera la Región Metropolitana, ya que en ella la subdivisión no depende del SAG.

Esteban Valenzuela, ministro de Agricultura

“Todo agricultor tiene derecho a subdividir su tierra, no tenemos un número de subdivisiones al que se aspire llegar, sino a que las mismas se hagan respetando la finalidad silvoagropecuaria”.

¿Fue el instructivo?

El ministro Valenzuela atribuyó la caída a que “se ha desarrollado un mayor control respecto a subdivisiones para fines ajenos a la agricultura y, por ende, prohibidos”.

Sin embargo, la cantidad de solicitudes sigue por encima de los niveles anotados desde 2020 hacia atrás. Al tomar el promedio de los últimos diez años, el registro de 2023 aún es aproximadamente un 11% mayor.

Consultado, el titular de Agricultura señaló a DF que “todo agricultor tiene derecho a subdividir su tierra, no tenemos un número de subdivisiones al que se aspire llegar, sino a que las mismas se hagan respetando la finalidad silvoagropecuaria de los lotes resultantes”.

Patricio Álvarez, presidente de Chile Rural, asociación gremial de parceleros, también cree que la caída en las cifras está relacionada al instructivo del Minagri y es crítico al respecto. “Lamentablemente, le da total discrecionalidad a los funcionarios para aprobar o rechazar las solicitudes, abriendo la opción de malas prácticas y dejando en la incertidumbre a los solicitantes, ya que no existe certeza jurídica estandarizada de los requisitos para hacer la solicitud y ser aprobado o rechazado”, acusó.

Según Álvarez, además de la caída en las solicitudes, hay una parte importante de ellas que se están rechazando “por razones fuera de las leyes vigentes”.

El ministro Valenzuela afirma que, según los últimos análisis, de las 22.378 solicitudes ingresadas en 2022, se ha tramitado el 85,3% y, de ese porcentaje, se rechazó un 21%.

Las múltiples causas

Hernán Passalacqua, director ejecutivo de Fitzroy Turismo & Real Estate, pone paños fríos y recalca que las cifras siguen siendo altas. No obstante, sí cree que la “fiebre” de los loteos se acabó por motivos exógenos y endógenos. Entre los primeros, está la situación económica global y local y las altas tasas de interés; entre los segundos, sitúó las medidas que tomó el Gobierno. “Se acabó el espacio para los especuladores y, por otro lado, la demanda está con menos ganas (...) yo lo veo bien frenado (el mercado de venta de parcelas)”, sintetiza Passalacqua.

Tras la polémica en torno a la industria, considera que el consumidor se hizo más riguroso, selectivo y hace más preguntas. Su visión es que esto “tiene impacto en la demanda, los bancos, los desarrolladores, los arquitectos, los planificadores, en todo el ecosistema de loteo. Era una industria que se veía como la fiebre del oro, que se desinfló de todas maneras”. Eso sí, subraya que para conocer el verdadero efecto del instructivo es importante revisar cómo ha evolucionado la tasa de aprobación de subdivisiones y, además, el número de lotes por cada solicitud.

Álvarez, de Chile Rural, critica que, a fines de 2022, el ministro Valenzuela anunció en este medio que ingresaría un proyecto para regular esta materia de manera definitiva, algo que todavía no se concreta. El secretario de Estado, en tanto, asegura que esa iniciativa está en una etapa de revisión final y que debería estar pronto a presentarse.