Gobierno ingresa ley de parcelaciones con nuevas exigencias para conjuntos residenciales y multas de 200% del avalúo fiscal

Hace exactamente dos años, el Ministerio de Agricultura anunció la necesidad de medidas urgentes y efectivas para regular las parcelaciones rurales. Y tras un largo periodo, en la mañana del martes la cartera liderada por Esteban Valenzuela, junto al Ministerio de Vivienda y Urbanismo, ingresó a la Cámara de Diputados el esperado proyecto de ley.

La iniciativa contiene una serie de modificaciones a la Ley General de Urbanismo y Construcciones, cuyo objetivo final es regular el crecimiento no planificado del área rural y preservar suelos agrícolas estratégicos para la seguridad alimentaria del país.

Los proyectos de subdivisión que contemplen seis o más lotes colindantes cuya superficie individual no supere las tres hectáreas físicas, hará presumir que el proyecto se destina como un conjunto residencial rural.

En lo global, el proyecto va a permitir la creación de conjuntos habitacionales rurales, estableciendo ciertas condiciones específicas y destinando un porcentaje del predio a fines agrícolas, o bien a conservación ambiental. La otra arista que tiene la normativa está orientada a robustecer las atribuciones de fiscalización del Estado.

Cabe recordar que durante la pandemia y el auge del teletrabajo, el auge de los loteos experimentó un conflicto debido a un marcado éxodo de la ciudad al campo. Este fenómeno quedó reflejado en los registros del Servicio Agrícola y Ganadero (SAG), que muestran un aumento notable en las solicitudes de subdivisión de terrenos rurales: de 9.907 en 2019 a 22.378 en 2022.

Ante esta situación, a mediados de 2022, el Minagri emitió un instructivo que restringió la aprobación de estas solicitudes, advirtiendo que se rechazarían aquellas en las que se sospechara un uso inmobiliario, medida que provocó disputas judiciales entre el Gobierno y las empresas del sector.

Conjuntos residenciales rurales

Específicamente, el proyecto establece que los nuevos complejos residenciales rurales consisten en subdivisiones en cuyos predios resultantes puede construirse una vivienda unifamiliar. También, la nueva normativa dicta que los proyectos de subdivisión que contemplen seis o más lotes colindantes cuya superficie individual por lote no supere las tres hectáreas físicas - individualmente o sumado a una subdivisión anterior adyacente-, hará presumir que se destinan al establecimiento de conjuntos residenciales.

Y estos complejos deberán contemplar ciertos requisitos. El proyecto detalla que los conjuntos residenciales deberán cumplir con la superficie predial mínima definida en el respectivo instrumento de planificación, y para los casos de territorios no planificados, la superficie de subdivisión predial mínima será de 0,5 hectárea.

Asimismo, la normativa específica que no menos de un 70% de la superficie de cada lote deberá mantenerse con fines silvoagropecuarios, de conservación, preservación y/o restauración, libre de edificaciones e instalaciones; hasta un 20% de la superficie podrá destinarse al emplazamiento de instalaciones complementarias; y hasta un 10% del terreno restante podrá tener un destino habitacional, permitiendo la construcción de una vivienda unifamiliar por predio de hasta dos pisos de altura, más mansarda.

Finalmente, los complejos deberán cumplir con ciertos estándares, como servicios básicos (agua, luz, recolección y transporte de residuos); una adecuada accesibilidad de caminos; normas sobre tenencia responsable de mascotas; cierres perimetrales y medidas para prevenir y reducir la ocurrencia de incendios forestales, junto a procedimientos con el objeto de mitigar el impacto ambiental y de gestión territorial que provoquen las nuevas parcelaciones, entre otros.

Fiscalizaciones y multas

Para que estas condiciones se cumplan, el proyecto de ley además busca robustecer las atribuciones de fiscalización del Estado. En primera instancia, para obtener la autorización para levantar un desarrollo, el titular deberá presentar ante la Secretaría Regional Ministerial de Agricultura el proyecto de subdivisión. En paralelo, la Dirección de Obras Municipales deberá aprobarlo y otorgar autorización para las obras de habilitación del conjunto, para luego solicitar los respectivos permisos para las viviendas.

Asimismo, el plano de subdivisión, junto con el certificado de recepción definitiva de las obras de habilitación, deberán inscribirse en el respectivo Registro del Conservador de Bienes Raíces.

Después de recepcionadas las obras del conjunto, las Seremis, el SAG, el Servicio de Biodiversidad y Áreas Protegidas, las Direcciones de Obras Municipales, u otros organismos que correspondan, podrán fiscalizar los predios. Quienes infringieren lo dispuesto en la ley, serán sancionados con una multa a beneficio fiscal, equivalente al 200% del avalúo del predio dividido. No obstante, esta multa podrá ascender hasta un máximo de 1.000 unidades tributarias mensuales (unos $ 66 millones) y aplicarse de forma anual y reiterada en igual periodo en tanto no se subsane la infracción que la motiva.

Cabe destacar que, excepcionalmente, el propietario que hubiere adquirido el dominio de un predio resultante de una subdivisión con anterioridad a la entrada en vigencia de la ley, podrá solicitar la autorización para la construcción de una vivienda unifamiliar que no sea necesaria para la explotación agrícola, ganadera o forestal del predio.