Cuando gran parte de Europa se vio forzada a confinarse hace cuatro meses, se hizo casi imposible para las personas que querían comprar una casa visitar viviendas o firmar una hipoteca -congelando la mayor parte de la actividad en los mercados inmobiliarios de la región-. Pero hay indicios de que la fuerte caída puede estar llegando a su fin.
Los préstamos hipotecarios repuntaron en mayo en la eurozona tras las fuertes caídas de marzo y abril. Y aunque los bancos de la eurozona informaron de un fuerte descenso de la demanda de hipotecas en el segundo trimestre, según la última encuesta del Banco Central Europeo, la mayoría de las entidades prevé que la demanda de hipotecas se recuperará en el tercer trimestre. La consultora Oxford Economics calcula que los precios de la vivienda cayeron en todas las grandes economías europeas en los tres meses hasta junio -y los países que informan de los precios con periodicidad mensual, incluidos Portugal y Alemania, han documentado una rápida ralentización del aumento-.
Pero los agentes inmobiliarios y los banqueros centrales afirman que el volumen de operaciones inmobiliarias ha empezado a repuntar. Anatoli Annenkov, un economista de Société Générale, señala: "Pienso que la ralentización que se produjo en el segundo trimestre fue en gran medida de carácter temporal, reflejando los problemas para concluir los acuerdos".
Esto sugiere que el mercado inmobiliario ha escapado al peor impacto de la pandemia -a diferencia de la crisis financiera de 2008 y la posterior crisis de deuda de la eurozona, cuando fue la raíz de muchos de los problemas-.
"Pese a que la naturaleza de esta crisis es completamente distinta a la de 2008... evidentemente las operaciones inmobiliarias y la demanda de hipotecas cayeron mucho cuando golpeó el coronavirus -sobre todo durante los confinamientos, ya que la gente no podía ver viviendas o solicitar hipotecas", explica Pablo Hernández de Cos, el gobernador del Banco Central de España.
El mercado inmobiliario de España ha sido uno de los más castigados hasta la fecha. En mayo, el valor de la vivienda de segunda mano cayó a menos de la mitad del nivel de un año antes, según explica el Consejo General del Notariado. La agencia de rating Fitch prevé que el precio de la vivienda en España caiga entre un 8% y un 12% este año -frente a la subida de hasta el 4% en Alemania-. "Pero estamos apreciando ya un repunte de la actividad [económica] en España que también debería extenderse gradualmente al mercado inmobiliario", afirma Hernández de Cos.
Sophie Chick, responsable de análisis mundial de la agencia inmobiliaria Savills, indica: "El mercado inmobiliario [europeo] se paralizó a causa de los confinamientos, pero ahora apreciamos más actividad de lo previsto y cierta demanda acumulada". Algunos economistas afirman que los esfuerzos de los gobiernos europeos y de los bancos centrales para mitigar los efectos económicos de la pandemia están ayudando a atenuar la situación del mercado inmobiliario. Los bajos tipos de interés y las ayudas públicas masivas mediante programas de ERTE y garantías de crédito podrían ayudar a evitar que vuelvan a aumentar las quiebras y las pérdidas de empleos como sucedió durante la última crisis. Y los niveles de deuda de los hogares son más bajos en muchos países que antes de la crisis financiera.
"Las ayudas públicas, los balances sólidos de los bancos y los bajos tipos de interés... ayudarán a evitar que se repita el desplome de los precios de la vivienda que se produjo en todo el continente durante la crisis financiera global", asegura Andrew Burrell, economista inmobiliario jefe de Capital Economics. Y mercados inmobiliarios como el de España, que fue el más castigado durante la crisis de 2008, están mejor preparados para soportar las consecuencias de la pandemia.
Aunque los precios en España han subido desde 2014, en términos globales siguen un 25% por debajo de los valores previos a 2008. Los bancos españoles dan hipotecas por hasta el 80% del valor de una propiedad -frente a más del 100% antes de la última crisis- y analizan más a fondo las finanzas de los solicitantes que trabajan en sectores vulnerables, como el turismo.
Los promotores inmobiliarios españoles también tienen menos deuda y construyeron sólo unas 60.000 unidades nuevas al año entre 2013 y 2019, frente a unas 600.000 anuales entre 2004 y 2008 -reduciendo el riesgo de saturar el mercado-.
Ana García Vizcaíno, jefa de equipo de la agencia inmobiliaria Keller Williams One en Madrid, explica que la experiencia de los confinamientos ha trasladado la demanda de apartamentos fuera del centro de la ciudad. Las casas con espacio exterior en las afueras han ganado atractivo.
"La gente dice: 'Voy a vender porque voy a cambiar mi vida. No pasaré otro confinamiento sin una terraza", indica García.
Algunos expertos creen que el verdadero impacto de la pandemia sobre los mercados inmobiliarios de Europa no se evidenciará hasta finales de este año.
"En resumidas cuentas, los sectores inmobiliarios entraron en esta crisis mejor preparados y con ayudas sin precedentes de los gobiernos", señala Tamara Basic Vasiljev, una economista de Oxford Economics. Sin embargo, los bajos niveles de actividad "podrían provocar más problemas al año que viene, sobre todo en los mercados donde las valoraciones ya están al límite", advierte.
Mikel Echavarren, responsable para España de la consultora inmobiliaria Colliers International, sostiene que el periodo de ventas de otoño será crucial. "Una vez que termine el verano y la gente vuelva al trabajo, si la pandemia regresa y la economía arroja números terribles... chocaremos con la realidad", advierte.
Por su parte, García trata de cerrar tantas ventas de viviendas como le sea posible antes de que una segunda ola potencial de coronavirus o un repunte del desempleo hundan el mercado.
"Esa es la razón de que trabaje tanto en verano, para cerrar todas las operaciones posibles", señala. "Espero equivocarme".
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