El negocio de las oficinas en Santiago de Chile aún no logra levantarse tras la pandemia por el boom del teletrabajo. El golpe fue fuerte. Incluso, los expertos pronostican que la industria recién podría recuperarse entre 2024 y 2025.

Diario Financiero analizó con los principales ejecutivos de las intermediadoras Cushman & Wakefield, Colliers, CBRE, JLL y GPS, la actual situación que vive la industria y dieron sus pronósticos de lo que se viene. Por lo pronto, los expertos coincidieron en que hay un bajo interés de los inversionistas por desarrollar nuevos edificios de oficinas. Todo radica en la alta tasa de vacancia en la Región Metropolitana. Es decir, hay muchos metros cuadrados disponibles sin utilizar.

Ariel Benzaquen, country manager de Cushman & Wakefield Chile, dijo que, al cierre del tercer trimestre de este año, el mercado de oficinas clase A alcanzó una vacancia de 10,7%, mientras que en clase B fue de 8,7%.

“En el mercado clase A, esta cifra es la más alta desde el año 2016. Si bien la absorción neta se ha mantenido estable durante el año y ha ingresado menos oferta respecto al periodo pre-pandemia, las nuevas oficinas están entrando con un 100% de vacancia, lo que tiene directa relación con la disponibilidad acumulada”, destacó el ejecutivo.

Añadió que la vacancia en el mercado de oficinas clase B ha sido la más alta en los últimos tres años, lo que se debe principalmente –afirmó- a la absorción negativa, o desocupación, observada en el submercado de Santiago Centro.

Ingrid Hartmann, senior Research Manager de CBRE Chile, dijo que la tasa de vacancia en el mercado de arriendo de oficinas en Santiago a octubre de 2022 fue la más alta en más de dos décadas.

La ejecutiva explicó que, al décimo mes del año, el indicador se dividió en: Clase A, con un 11,83%; Clase B, 13,07%, y A+B, con un 12,55% de vacancia. “En oficinas en Clase A, esta cifra corresponde a la más alta desde 1999”, señaló.

Francisco Rojas. director Ejecutivo de GPS Property, destacó que, en base a sus cifras, el indicador alcanzó a 12,31% en julio-septiembre, un aumento del 18% versus el trimestre anterior. “Es la cifra más alta que GPS tiene registro, dado que inició sus mediciones el año 2007”, destacó.

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Jorge Araos, director de Oficinas de JLL Chile, dijo que la tasa de vacancia en el mercado de arriendos de oficinas alcanzó el 11,2% en Santiago al décimo mes del año, también la cifra más alta desde que tienen registros (2013-2022).

Fernando Márquez, subgerente del Área de Estudios de Colliers, dice que para el mercado de oficinas clase A+/A -la cual tiene la mayor participación dentro de la Región Metropolitana, afirma-, la tasa de vacancia se encuentra en un 12,5%, equivalente a 311.771 metros cuadrados. “Para oficinas clase A+/A, el primer trimestre de 2015 se había registrado una tasa similar, producto del sobre stock producido esos años”, dijo. 

¿Nuevos proyectos?

Las intermediadoras pronosticaron un importante aumento en la disponibilidad de nuevos metros cuadrados de oficinas en los próximos meses, lo que elevaría aún más la tasa de vacancia.

Benzaquen, de Cushman & Wakefield Chile, dijo que, respecto de los ingresos para lo que resta de 2022, actualmente existen 176.734 m2 en construcción en la capital para oficinas Clase A, correspondientes a 11 edificios. De estos, el 50% está ubicado en el submercado Las Condes, específicamente en el eje Apoquindo. El 20%, correspondiente a 35.000 m2, podrían ingresar este año y la superficie restante, es decir 141.330 m2, se espera que se incporporen entre los años 2023 y 2024, proyectó.  

Hartmann, de CBRE Chile, prevé que -para el periodo 2022 y 2023- ingresen 134.722 m2 para clase A y 101.680 m2 para clase B, mientras que Rojas, de GPS Property, estimó la incorporación al mercado de 77.521 m2, distribuidos en los corredores de Providencia, El Golf, Apoquindo Oriente y El Bosque.

“Considerando las nuevas superficies a incorporar de nuevos proyectos, estimamos que, para diciembre de 2023, la tasa de vacancia se debería mantener más menos en los mismos niveles actuales, es decir, en torno a 13,0%”, dijo Rojas.

Desde al Área de Oficinas de Colliers se destacó que, si bien se ha observado una reactivación en la búsqueda de oficinas, las tasas de vacancia para el año 2023 deberían mantenerse porque un porcentaje importante de esta demanda será absorbida por la superficie con recepción próxima, equivalente a 50.000 m2 aproximadamente.

“Creemos que la industria de arriendo de oficinas podría recuperarse a mediados del 2024”, dijo Cristóbal Laso, gerente del Área de Oficinas de Colliers.

Los rubros que lideran el interés por las oficinas en la Región Metropolitana

Araos, de JLL, prevé que la recuperación del negocio demorará un poco más. “Si bien se espera que la absorción de oficinas aumente en los próximos periodos, vemos que en el 2025 en adelante podríamos volver a los niveles vistos en años anteriores”, destacó.

“Claramente, los cambios políticos que está viviendo Chile afectan los ciclos económicos y en consecuencia directa afecta al mercado de oficinas. En la medida que esos temas no se resuelvan vamos a seguir en un escenario de incertidumbre”, complementó Ingrid Hartmann, de CBRE Chile.

Frente a este escenario, ¿hay interés de inversionistas por desarrollar nuevos edificios de oficinas en Santiago? “Por el momento, no hemos visto grandes nuevos proyectos o mayor interés en desarrollar nuevos edificios de oficina adicionales a los que ya están en proceso. Hoy vemos mayor apetito por inversiones en renta para productos multifamily y desarrollos de bodegas industriales”, dijo Jorge Araos, de JLL.

Más crítico fue Cristóbal Laso, de Colliers: “La pandemia e incertidumbre política, entre otros factores, afectaron a distintos proyectos de oficinas, atrasando los tiempos de construcción e incluso haciendo que varios proyectos que tenían los permisos aprobados, no se iniciaran e incluso cambiaran su destino”.

Aseguró que los proyectos que continuaron como oficina deberían recepcionarse a fines del 2022 y principios de 2023, aumentando la producción en más de un 70% desde 2020, lo que –afirmó- disminuye considerablemente el interés de los inversionistas en desarrollar nuevos edificios.

“El mercado chileno está muy cauteloso actualmente. Vemos mucha precaución en los desarrolladores en general para iniciar nuevos proyectos, los cuales están expectantes a la evolución de la incertidumbre en el mundo y especialmente en el país. No obstante, existen proyectos en construcción que se espera ingresen durante 2022 y en los próximos dos años”, destacó Ariel Benzaquen, de Cushman & Wakefield Chile.

Ingrid Hartmann, de CBRE Chile, coincidió en que –hoy- el foco del inversionista está más centrado en mercados que han sido más exitosos durante la pandemia, como multifamily e industrial. “Eso se evidencia en la baja aprobación de permisos de edificación de edificios de oficinas”, dijo.

Misma mirada tuvo Francisco Rojas de GPS Property. “El mercado de oficinas se encuentra mermado, por lo que los desarrollos de nuevos proyectos de oficinas están siendo cuidadosamente analizados”, afirmó.

Las zonas de la capital con una
mayor disponibilidad de arriendos

Al analizar el mercado de arriendo de oficinas en Santiago, los expertos afirman que sectores como Estoril, La Dehesa y Huechuraba tienen las mayores vacancias, y que los precios podrían seguir a la baja ante la menor demanda por el teletrabajo.
Ariel Benzaquen señala que el submercado con mayor vacancia al cierre del tercer trimestre fue Vitacura (29%) seguido por Nueva Providencia (26%), y que en las oficinas clase B la tasa más alta se ubicó en Estoril (28%) y Ciudad Empresarial (16%).
Para Francisco Rojas, Estoril Oriente muestra la vacancia más elevada con 34% -zona que representó 5% del total-, seguida por Vitacura (18%). A su vez, Fernando Márquez señala que el sector Estoril-La Dehesa anota una tasa de 30%, equivalente a 23.000 m2., mientras que Ingrid Hartmann destaca que las zonas que registraron las mayores tasas a octubre fueron Huechuraba (21%) y Lo Barnechea (17%).