Arriendo de oficinas: las zonas de Santiago con mayor disponibilidad y el impacto en los precios

Hay zonas donde el arriendo de oficinas en Santiago de Chile es más complicado. Los expertos afirman que sectores como Estoril, La Dehesa y Huechuraba tienen las mayores vacancias, y que los precios de los alquileres podrían seguir a la baja por la menor demanda de espacios por el teletrabajo tras la pandemia.

Ariel Benzaquen, country manager de Cushman & Wakefield Chile, dijo que, al cierre del tercer trimestre, el submercado con mayor vacancia en la capital fue Vitacura, con 29,3%; seguido por Nueva Providencia y Providencia, con 26,3% y 17,5%, respectivamente. “Esto se debe, principalmente, al ingreso de nuevos proyectos en esas zonas con desocupación total, manteniendo una absorción similar a años anteriores”, sostuvo el experto, quien precisó que, en el caso del mercado de oficinas clase B, la mayor vacancia al cierre de septiembre se experimentó en Estoril, con 28,5%, seguida por el submercado de Ciudad Empresarial, con 16%, y Providencia con 10,1%.

Jorge Araos, director de Oficinas de JLL Chile, dijo que, si bien Estoril (19,7%) y Ciudad Empresarial (19,2%) son los submercados que registraron la mayor tasa de vacancia, se trata de zonas relativamente “nuevas” y en procesos de consolidación para el mercado de oficinas en arriendo en Santiago. “Es más, para el caso de Estoril, sus niveles de vacancia actuales son los más bajos desde que se tienen registros. Por lo tanto, si hablamos de los sectores más tradicionales de este mercado (Santiago, Providencia y Las Condes), Providencia registra la mayor tasa de vacancia (14,1%)”, afirmó.

Francisco Rojas, director Ejecutivo de GPS Property, dijo que esta oficina ha desarrollado corredores dentro del Gran Santiago, de modo de poder analizar en forma individual sus comportamientos. Bajo este análisis, sostuvo, la mayor tasa de vacancia fue en Estoril Oriente, con 34,79%, el que, a su vez, representó 5% de la distribución total, seguido por el submercado de Vitacura, con 18,03%, equivalente a 6%.

“Para lo que resta de 2022, se espera la incorporación de 33.570 m2 en el corredor El Bosque, lo que podría eventualmente elevar la tasa de vacancia, sin embargo, el comportamiento de esta tendencia en los próximos períodos dependerá de las nuevas incorporaciones al stock en el mercado y a las estrategias que utilicen los propietarios para atraer a nuevos ocupantes en los espacios de oficinas actualmente vacantes, además de la reactivación que se está observando en la demanda por espacios de oficinas, lo que debería mejorar para el próximo trimestre la tasa de absorción del mercado”, afirmó Rojas.

Ingrid Hartmann, senior Research Manager de CBRE Chile, dijo que la vacancia es bastante relativa porque depende del stock total, pero que las zonas donde se registró la mayor tasa a octubre fueron Huechuraba (21,7%) y Lo Barnechea (17,6%).

“Se ha registrado un giro en lo que buscan hoy los usuarios de oficinas que han requerido de menor cantidad de espacio, fenómeno que aún no deja claro cuál será su permanencia en el tiempo”, destacó la experta.

Fernando Márquez, subgerente del Área de Estudios de Colliers, dijo que el submercado donde se registró la mayor tasa de vacancia sería el de Estoril-La Dehesa, con una tasa de un 30%, equivalente a cerca de 23.000 m2. “Hay que destacar que este submercado posee una participación de mercado muy baja para esta clase de oficinas, con solo un 3,0%”, afirmó. 

¿Más caída de precios?

Ariel Benzaquen explicó que, en el tercer trimestre de este año, el valor promedio de arriendo en el mercado clase A alcanzó las 0,52 UF/M2 (el más bajo desde 2016, dijo) y en el mercado clase B un promedio de 0,40 UF/M2.

“La baja de precios podría explicarse por el efecto teletrabajo, donde muchos edificios cuentan con superficies vacantes desde hace ya más de un año. Ante esto, los dueños de oficinas requieren mostrarse competitivos en un escenario de escaso dinamismo, por lo que están recurriendo a la baja de precios”, dijo el country manager de Cushman & Wakefield Chile. “Con el ingreso de nuevas oficinas clase A durante el cuarto trimestre, creemos que los precios en este mercado podrían mantenerse a la baja dada la vigente competencia en oferta y el ajuste de mercado de los nuevos proyectos”, añadió el ejecutivo.

Cristóbal Laso, gerente del Área de Oficinas de Colliers, dijo que, al aumento de la oferta, la cual se da producto de la pandemia y el aumento del teletrabajo, muchas empresas que tenían contratos de arriendo de largo plazo y que no estaban haciendo uso de sus oficinas empezaron a ofrecer el subarriendo de sus espacios, la mayoría completamente habilitados y amoblados, a valores sumamente competitivos. 

Ingrid Hartmann complementa. “El mercado hizo un ajuste en los precios mayormente durante el peak de la pandemia, fines del 2020 y mediados del 2021. A partir de ahí ya se han ido estabilizando principalmente porque la actividad de arriendo se ha mantenido constante, solo que en menores volúmenes de lo que el mercado estaba acostumbrado previo a este periodo”, destacó la senior Research Manager de CBRE Chile.

La ejecutiva afirmó que es probable que las tasas de vacancia de los submercados más tradicionales como El Golf y Nueva Las Condes empiecen a mejorar y, en ese contexto, es difícil que los precios sigan bajando. “En cambio, en los submercados más golpeados como Santiago o Huechuraba se podrían seguir viendo variaciones”, estimó.

Jorge Araos destacó que la situación actual del mercado de oficinas ha presionado a la baja los valores de arriendo, y que esto se atribuye principalmente al aumento de la oferta en los últimos nueve meses y a una baja demanda en el periodo de la pandemia, lo que ha llevado al mercado a un ciclo en pro de los arrendatarios.

“Podrían notarse mayores bajas, pero, dependiendo de la producción los precios de arriendo promedio incluso podría aumentar, ya que la mayoría de estos nuevos proyectos que ingresarán al stock total, consideran valores por sobre el promedio de mercado”, sostuvo el director de Oficinas de JLL Chile.